物业管理综合案例4

供电局停电，业主投诉管理处，如何是好？本小区已发生过多次供电局因紧急抢修而强制性停电，而物业公司的发电机又不能连续供电，连电梯的运行都只有实行分时段运行。每每此时，管理处就深受其苦，只得苦口婆心的解释一通，还得不到业主的理解。最近，又因为小区有业户未及时上缴电费，供电局就强行停了业主家的电（当然是通过管理处同意的）。面对如此之多的业主投诉，除了解释还有其它好的办法缓解业主的情绪和怨言吗？物业公司怎样处理住户占用公共走道小区一住户将旧家具和杂物堆放在公共通道上，影响邻里行走及消防通道畅通，物业公司可以采取哪些方式处理？怎么样处理？这在本小区也有类似的现象发生，业主在门口做了鞋柜，一天鞋走了，结果还投诉到管理处，还报案到派出所，自然来了两个戴帽的，检了一通，结果可想而知啦！在业主公约、小区公告栏上都明确的注明了这一点，没办法，丢了，咱没有一点点责任对于这类不“听话”的业主，就得给予一点“颜色”看看，否则有了一户，还得有二户，等到多了这些“非法”业主，小区的管理难度会加大很多。我说一下我们小区的做法：由于业主在占用公用区间的同时阻碍了消防设施。我们可以先对业主进行劝阻，如果劝阻确实不能起到作用，我们没有必要直接与业主发生矛盾，我们可以请消防局出面（因为业主占用了消防设施嘛！）调解。当然最重要的是：前期宣传一定要到位，要业主知道自己占用公用期间的后果。枪打出头鸟！一定要把早期的违规行为制止住。各地有各地的具体情况，分别对待。总之一句话，能转移矛盾的就转移矛盾。不要总是与业主站在对立面上。这些词你真懂吗？跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。分享]技巧上海市智能住宅小区功能配置试点大纲1总则1.1为配合本市智能住宅小区试点工作的开展，指导智能住宅小区的建设，特制定本大纲。1.2本大纲所称的智能住宅小区是指将通信、计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，以期为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间，提高居住的物质和精神文明水平。1.3智能住宅小区的设计和设备的选用应考虑技术先进、经济合理、系统可靠并具有开放性和可扩性。1.4本大纲将功能配置分为基本配置与可选配置。基本配置是智能住宅小区应满足的功能，可选配置由开发商根据实际需要选配。1.5智能住宅小区的建设应符合国家和地方的有关法规、规定和技术标准。1.6小区内各类弱电管线应统一设计和敷设，各类监控信号应汇集后实行统一管理。2信息通信系统2.1一般规定小区应通过内部管网的建设及窄带网（PSTN、ISDN）、宽带网、有线电视网等公网的连接，充分利用公共信息资源，向住户提供各种类型的信息通信服务。2.2基本配置可提供话音通信，视频广播，宽带信息服务。2.3可选配置通过多网合一，一缆进户，提供各类信息服务。3安全防范系统3.1一般规定对小区周界、小区重点部位、住户室内采取安全防范措施，在小区管理中心实行统一管理。3.2小区周界防范报警系统3.2.1基本配置在封闭式管理的住宅小区周界设置红外、微波等报警探测装置，并与小区管理中心的主机相连，用以及时发现非法越界者。小区管理中心能实时显示报警路段和报警时间，能自动记录与保存报警信息。3.2.2可选配置对小区周界使用闭路电视（CCTV）实施监视，或进一步以CCTV系统与周界报警系统实现报警信息显示与图象识别相结合的联动，留有对外报警接口，可与公安区域报警系统联系。3.3小区重点部位监视系统3.3.1基本配置在小区出入口、楼宇进出口、主要通道、电梯轿厢（高层住宅）等重点部位设置相应的探测器或摄像机，并联网至小区管理中心，通过相关信息和传输图象进行监视，并将监视的图象和信息进行记录和存储。3.3.2可选配置在停车库、电梯轿厢（多层住宅）等部位设置摄象机，扩大监视范围。3.4楼宇访客对讲系统3.4.1基本配置在楼宇入口处装置具有电控门锁的安全防盗门和楼宇访客对讲主机，住宅单元内设置楼宇访客对讲用户机，在小区管理中心（或小区安保值班室）配置楼宇访客对讲管理机。3.4.2可选配置楼宇访客对讲系统采用可视对讲系统，电控门锁具有钥匙开锁功能外，还可设置智能卡或密码开锁功能。小区主要出入口设置楼宇访客对讲（可视）门口机。3.5家庭安全防范报警系统3.5.1基本配置住户室内具有燃气泄漏报警、户门及阳台外窗防范报警、按纽式家庭紧急求助报警等功能。报警时住户室内发出声、光信号外，并将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。3.5.2可选配置设置住户室内火灾自动报警功能。家庭燃气进气管设置自动开关，在发出泄漏报信号的同时自动切断进气。设置电话自动拨出装置，家庭报警和求助信号反映到管理中心的同时，能够自动拨通事先设置的电话，通知有关部门与住户本人。家庭紧急求助采用有线与无线相结合的方式。3.6巡更系统3.6.1基本配置在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。3.6.2可选配置在小区相应地点设置有线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更管理机，使巡更人员巡逻时间、位置能通过管理机实时记录与显示。3.7背景音响及广播系统3.7.1基本配置在小区室外公共场所设置有线广播系统。3.7.2可选配置广播系统与小区景观设施联动。3.8车辆出入管理系统3.8.1基本配置对出入小区的机动车辆通过智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。3.8.2可选配置对出入小区的车辆进行识别管理。4建筑设备监控系统4.1一般规定住宅楼（高层）的火灾报警与消防联动控制系统应满足有关行业标准的规定。住宅楼弱电系统的防雷、漏电保护、接地应满足有关行业标准的规定。采用集散控制技术，对住宅小区的公共建筑设备实施监控，保证设备出于良好的工作状态，一旦发生故障及时报警。4.2基本配置4.2.1给排水系统的监视。显示水箱、集水井的液位并报警；监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。4.2.2电梯工作状态的监视。显示其故障状态及所在楼层位置。4.2.3照明设备的监控。监视航空障碍灯的状态；对公共区域的照明（包括道路、景观、泛光）设备进行控制。4.3可选配置4.3.1对园林绿化浇灌实行自动控制。4.3.2对所有监控设备的运行维护进行集中管理。4.3.3冷热源设备的监控。显示小区集中供冷/热设备的运行/故障状态，蒸汽、冷热水的温度、流量、压力及能量累积量；对冷热源设备与水泵进行节能方式的台数控制、供水温度与压力的自动控制。4.3.4公共设施集中监控信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。5物业管理系统5.1一般规定物业管理应采用先进、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。5.2基本配置5.2.1配置实用的计算机物业管理软件。实现小区物业管理计算机化，建立物业、人文、修缮、服务、收费等小区物业管理信息系统。5.2.2自动抄表系统。采具有信号输出功能的水、电、燃气表等数字化表具，实现远程抄表功能。5.2.3物业管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通，以便统一管理，及时对报警信号作出响应和处理。可选配置5.3.1在小区内设立电子公告牌，显示有关公共信息和物业管理信息。5.3.2小区内部实行一卡通。5.3.3小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。5.3.4住户能网上查询小区物业管理信息。5.3.5小区安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。6附则6.1本大纲由上海市智能建筑试点工作领导小组办公室负责解释。6.2本大纲自发布之日起实施（2000年3月29日）。合法搬离通知致：和其他所有居住下叙房屋的人。现特此通知您，请搬离现居住的以下房屋：------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------并于年月日之前将其归还以下签名人。此通知是由于您的违约而发，因为您：------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------如果在接此通知（）日内，您忽视或拒绝支付房租或搬离上述房屋，我将保留采取法律手段的权利。谢谢合作签名--------------------------时间---------------------------《住宅室内装饰装修管理办法》相关问题解析建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)(以下简称《办法》)的颁布施行，从开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量，装饰装修活动的禁止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人(包括住宅产权人和住宅使用人)。物业管理单位，装饰装修企业、设计单位。政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。《办法》颁布后，在业内引起了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及到的一些问题给予解析。第一部分室内装修属于建筑活动◆一、为什么说住宅室内装饰装修工程是建筑工程?◇《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)规定，建设工程指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程活动包括新建、扩建、改建等活动。装修工程属于改建，指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能，对原有工程进行改造的建设项目。住宅室内装饰装修是建筑活动，具备建筑活动的共同点，又有自己的特殊性。住宅室内装饰装修必须符合工程建设强制性标准，按照工程设计、申报、合同、施工、监督管理、竣工验收、质量保修的程序来进行。◆二、企业应具备哪些条件才能够承接住宅室内装饰装修工程?◇承接装饰装修工程的企业。必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。◆三、装修人与装饰装修企业签订的书面合同包括哪些主要内容?◇1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；2、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；3、装饰装修工程的开工、竣工时间；4、装饰装修工程保修的内容、期限；5、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；6、合同变更子口解除的条件：7、违约责任及解决纠纷的途径8、合同的生效时间；9、双方认为需要明确的其他条款。◆四、住宅室内装饰装修工程质量如何控制?◇装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由装修人与装饰装修企业在签订书面合同中约定，同时必须符合工程建设强制性标准。装饰装修企业要按照施工技术标准施工。对工程的施工质量负责，对于施工中出现的质量问题要负责返修。装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。工程竣工后，装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。◆五、住宅室内装饰装修工程如何保修?◇验收合格后，装饰装修企业要出具质量保修书。对于装饰装修企业负责采购的材料及设备，应当向装修人提交说明书、保修单和环保说明书。在正常使用条件下，住宅室内装饰装