地产行业-万科降价背后

地产经典案例主题：万科降价的背后网络兼职创业，免费注册，赠送商城：[关键字]：万科降价全国巡礼、万科降价原因分析、万科项目降价后的市场表现（以东莞公司为例）[简介]：自2007年10月以来万科开发项目纷纷降价，此文通过对万科降价的情况说明，探讨了万科降价背后的真实原因。并用市场数据说明东莞地区在万科降价后的房地产市场走势。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科在全国各大城市的降价行为令市场为之侧目，受事业一部策划总监兰总的一席话启发，历经数日数据整理，得到这样一个成果！在此感谢兰总的鼓励与启发！当前的市场环境下，做好项目必修功课外，花更多工夫去研究市场和客户是非常有必要的，研究万科降价也算是一个小小的尝试；本文的数据采集于互联网以及公司内部的相关统计，加以分析整理而成，必然与真实情况存在一定的误差，本文通过数据所得到的结论仅供参考！网络兼职创业，免费注册，赠送商城：：背景1：2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5%-30%不等。行业老大的标杆作用之下，有人跟随，有人捂盘，有人力撑，有人犹豫，有人质疑。背景2：３月底，万科宣称：房价已不具备下跌空间，楼市开始回暖。那么万科降价的动机何在？仅仅是为了打开陷入困境的销售局面？降价后的市场是否真如万科所表示的那样已经到达谷底，行业即将触底反弹，亦或新一轮的降价即将展开？网络兼职创业，免费注册，赠送商城：，深圳首开记录。万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的金域东郡,开盘当天售罄07年12月9日，广州万科大降价。广州康王路的万科金色康苑正式开盘,开盘定价13000元/平均价,远远低于之前透露的20000元/平以上的价格；08年1月24日，成都万科降30%。位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓报出每平方米4600元的均价，降价幅度达到了30%；1月26日，天津万科东丽湖二期以6500元/平方米开盘，低于市场预期的7000到8000元，当天就被认购200余套；2月中旬，北京万科打折促销。北京两项目万科紫台和万科四季花城日前也在进行打折促销；2月21日，上海万科10楼盘打折。万科选择在元宵节对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，10个楼盘240多套房源在8个小时内买掉170多套；2月23日，武汉万科推出“青年置业计划”，让利千万元；2月27日，北京万科中粮·假日风景10号楼出现了“间歇性”的大幅折让；2月29日，万科东莞跳水，运河东1号在原有基础上7折推售3月1日，深圳万科第五园三期剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到1.15万元/平方米3月9日，杭州万科金色城品以均价2.2万元/平方米开盘，低于预期的2.5万元。。。。。。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：？杭州东莞万科降价全国路线图网络兼职创业，免费注册，赠送商城：——质疑的、喝彩的、抨击的观点纷纷粉墨登场网络兼职创业，免费注册，赠送商城：——事出必有因，万科的任何市场行为都是其战略布局的一部分04年，万科提出2014年达到1000亿销售额的目标，并以美国房地产行业四大巨头之一普尔特为学习目标，形成一整套的10年发展战略规划，为今天的发展布局定下了总体基调；万科到底想向普尔特学习什么呢？其10年的发展战略布局又是怎样的呢？网络兼职创业，免费注册，赠送商城：:通过国际化标杆Pultehomes公司把握中国房地产的未来–做一家持续增长的伟大公司比如，普尔特公司为何专注于住宅业务,又何以持续53年保持赢利？为什么在美国那样一个成熟的市场，它的净资产回报率能达到18%，近十年增长率达到行业的两倍？比如，为什么在普尔特公司新推出的项目中，老客户重复购买或推荐购买的比例达到47%？它何以实现客户的终身锁定？比如普尔特在业务横跨美国27个州，44个市场的情况下，如何实施它的跨区域经营？PulteHomes公司的做法万科的未来网络兼职创业，免费注册，赠送商城：%26.1%20013.5%15.7%2000-.00%.5%1999-0.1%19.2%199810.2%5.8%19976.2%8.2%199613.5%15%1995-.01%11.6%1994.01%13.8%19939.1%22.0%199219.8%20.0%10年平均7.0%15.9%美国房地产行业销售额在走平的同时，PulteHomes却持续10年不断的增长通过学习Pultehomes持续增长50年,在近十年两倍于行业增长,万科要做一家领先于行业增长水平的公司。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：、成为客户创造价值的房地产公司PulteHomes是唯一一个全美国客户满意度连续四年排名第一的房地产公司在PulteHomes公司运营的20个市场中，有19个公司都进入前四名。而且拉斯维加斯的地产杯评为全国客户满意度最高的。该地区的DelWebb被评为第二名。通过学习Pultehomes尊重客户,创造价值,万科要做一家最受客户欢迎的公司网络兼职创业，免费注册，赠送商城：，成为跨区域的地产领跑者业务在在25个州、超过40个地区市场在包括Mexico在内的四个国际市通过学习pulteHomes公司全国化甚至国际化经营经验,万科要做一家跨区域的房地产领跑者网络兼职创业，免费注册，赠送商城：:细分客户的不同需求,目的在于找到不同客户不同的最大价值点SingleparentfamilyWithkid（s）支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid12MaturefamilyWithkidsEmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流动人士首次置业单人工作丁克家庭有婴儿的夫妇单亲家庭富足成熟家庭空巢家庭活跃老年人住宅成熟家庭双人工作丁克家庭大龄单身贵族PulteHomes公司产品战略之一:客户细分网络兼职创业，免费注册，赠送商城：:战略指导下的本地化在市场份额最高的前20个市场,地域不同,目标客户各有不同,从而产品也不不同PulteHomes公司产品战略之二:本地化网络兼职创业，免费注册，赠送商城：:通过客户细分,本地化运营,实现客户终身锁定重复购买/推荐购买客户比例重复购买/推荐购买的前提是基于客户价值的产品解决方案支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流动人士首次置业单人工作丁克家庭有婴儿的夫妇单亲家庭富足成熟家庭空巢家庭活跃老年人住宅成熟家庭双人工作丁克家庭大龄单身贵族客户细分本地化终身锁定PulteHomes公司产品战略之三:终身锁定网络兼职创业，免费注册，赠送商城：：未来我们是一家什么样的公司？未来十年万科的业务战略定位成为房地产行业的持续领跑者战略定位(与竞争者有什么不同):精细化战略主线(如何把握时代趋势):把握经济主动脉,实现有质量增长在07年形式一片大好的情况下，万科成为行业的持续领跑者的优势并不明显，正是这次的行业大调整为万科的行业洗牌带来契机，08年将成为行业发展的分水岭，强者恒强的局面终于形成！网络兼职创业，免费注册，赠送商城：利润第二层面以房地产为方向或核心的多元化业务第三层面三大地带城乡结合部的系列化精品与城市精品住宅(18个城市)时间安排第一层面工业、商贸、房地产、文化传播和股权投资五大业务80年代200490年代网络兼职创业，免费注册，赠送商城：时间安排利润第二层面（增长业务区域）•三大地带集约化发展与精细化运营(30-40个城市)第三层面（种子业务区域）新兴城市圈(40-60个城市)住宅金融业务第一层面（现金流业务）•三大地带城乡结合部的系列化精品与城市精品住宅(18个城市)200420142009网络兼职创业，免费注册，赠送商城：，2014年达到1000亿的销售目标，则每年的复合增长率至少达到30%1999年-2014年房地产行业与万科销售额对比2004年-2014年，行业销售额根据建设部科技信息研究所预测，万科年销售额按复合增长率30%计算。行业CAGR=25.7%万科CAGR=34.1%行业CAGR=13.1%万科CAGR=30.0%（单位：亿元）规划的10年目标网络兼职创业，免费注册，赠送商城：，按照近年来最保守的增长率50%估算，提前5年实现千亿目标数据来源：数据来自万科年报，08年按照最保守的增长速度50%估算万科CAGR=50.0%万科CAGR=30.0%按照30%的复合增长率，最迟在2010年实现千亿目标按照50%的复合增长率，最迟在2009年实现千亿目标2007年万科共销售住宅4.8万套，位居世界首位。2006年，该记录保持者是美国四大开发企业之一的Horton，2007年Horton仅销售约3.4万套。数据显示，万科的业绩也跑赢了大市。过去三年，全国商品住宅销售金额的复合增长率为33.7%，而万科销售收入的复合增长率则达到93.7%。市场占有率从2005年的不足1%，提高到2.07%。实际的发展情况网络兼职创业，免费注册，赠送商城：,这是万科24年房地产全国战略中重要的一个战略思想北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口深圳长沙南昌大同以深圳,广州为龙头的珠三角经济圈以上海为中心的长江三角洲经济圈以京津地区和辽东半岛为重点的环渤海湾经济圈网络兼职创业，免费注册，赠送商城：利润第二层面（增长业务区域）•杭州、苏州、常州等长三角城市群•珠海、江门、肇庆、长沙、福州等珠三角城市群•大连、青岛、唐山、保定、石家庄等环渤海城市圈第三层面（种子业务区域）沿长江城市圈、沿陇海铁路城市圈、哈长沈大城市圈、沿京广铁路