物业设备写字楼设备工程部运行手册（DOC79页）

1工程制度汇编手册目录第一章工程部机构设置及岗位职责---------------------P3一、工程部职责----------------------------------P3二、工程部组织机构图----------------------------P3三、各岗位职责----------------------------------P4(一)工程部经理/主管岗位职责----------------P4(二)工程主管/值班工程师岗位职责------------P5(三)强电主管岗位职责-----------------------------------P5(四)运行班长及运行维保员岗位职责-----------------P6(五)弱电主管岗位职责-----------------------------------P6(六)弱电（领班）工岗位职责--------------------------P7(七)暖通主管岗位职责-----------------------------------P8(八)暖通（领班）工岗位职责-----------------P8(九)锅炉房运行工岗位职责-------------------P9(十)维修主管岗位职责-----------------------------------P9(十一)维修（领班）及维修员岗位职责---------------P10(十二)装修主管岗位职责---------------------------------P10(十三)内勤（文员兼库管）岗位职责------------P11第二章工程部管理制度-------------------------------------P11第一节基础管理制度---------------------------------------P11一、客户报修处理程序------------------------------------------P11二、紧急事故处理程序----------------------------P13（一）停电的处理程序-------------------------P14（二）水浸事件处理程序-----------------------P15（三）电梯困人的处理程序---------------------P17（四）火灾应急处理程序-----------------------------------P19三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度--------------P23四、设备运行报告制度-------------------------------------------P24五、能源管理条例------------------------------------------------P26六、工程设备档案管理规定-------------------------------------P27七、设备综合管理标准作业规程-------------------------------P28八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度----------P30九、工具管理标准作业规程------------------------------------P312十、工程部钥匙管理制度----------------------------------------P33十一、外包项目招标和监督制度--------------------------------P34第二节、设备运行管理制度----------------------------------P34一、安全运行管理制度-------------------------------P34二、安全用电管理制度------------------------------------------------P37三、临时用电管理制度-------------------------------P39四、给排水管理制度---------------------------------P39五、值班运行及交接班制度-----------------------------------------P40（一）安全运行管理制度----------------------------------------P40（二）、供配电运行作业标准管理规程------------------------P41（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程-----------------P43（四）、中央空调运行管理标准作业规程--------------------P45（五）、电梯运行管理标准作业规程----------------------------P46（六）、弱电系统维修标准作业规程---------------------------P47（七）、公共设施安装/维修标准作业规程----------------------P49（八）、住户家庭安装/维修标准作业规程----------------------P52（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程-------------P56（十）、二次供水管理标准作业规程-----------------------------P58六、设备操作、保养及巡查制度----------------------------------------P59（一）、值班管理标准作业规程------------------------------------P59（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-----------------P60（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-----------------P61（四）、柴油发电机操作标准作业规程-----------------------------P63（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程----------------------P65（六）、电梯故障维修标准作业规程---------------------------------P67（七）、电梯困人救援标准作业规程--------------------------------P68（八）、电梯日常维修保养标准作业规程----------------------------P69（九）、给排水设备设施操作标准作业规程------------------------P72（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程--------------------P73（十一）、中央空调操作标准作业规程-------------------------------P75（十二）、中央空调维修保养标准作业规程-------------------------P763第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责工程部是实施小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下：2．负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。3．负责小区（大厦）公共设施、设备的维修保养。4．负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。5．负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。6．负责小区（大厦）委外维修工程发包及监管工作二、工程部组织机构图1.组织架构工程部经理暖通工程师（主管）空调维修技师一人高配工程师（主管）冷冻机值班工程师（主管）维修工程师（主管）前台（仓管）工程主管弱电工程师（主管）维修（领班）工弱电（领班）工暖通（领班）工空调维修技师一人配电（领班）工冷冻机4三、各岗位职责(一)工程部经理/主管岗位职责直接上级：管理处经理、物管中心经理、中心总监直接下级：工程主管/各专业领班工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是：1、在项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。负责本部门工作安排及管理工作。2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。做好节约能源工作。5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。10、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。12、完成执行项目经理安排的其它工作5（二）工程主管/值班工程师岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：工程部各专业领班/维保员工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助工程部经理工作。主要职责：1、协助工程部经理处理工程部事务。2、负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。3、对客户二次装修方案提供所属专业意见,安排及监察施工进展。4、安排承包商执行外判维修工程，提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行监察及验收。5、制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。7、安排技师和维修人员日常维修工作。8、制定巡查和维修保养计划，并监督执行。9、制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。10、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。11、完成上级安排的其他工作。（三）强电主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：运行（领班）工强电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。职责如下：1、对各级设备运行、维护、记录的督导，应急事故处理及组织，节能降耗执行、各级运行资料的归档、审查，各级水电表参数的掌握及抄数，各级配电设施的保养2、负责各设备系统的日常运行、维护保养；掌握设备运行状况，发现异常及时处理3、负责各运行设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作4、起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施5、组织在中央空调运行结束，晚间进行对空调及各项设备的巡查及监控66、编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用7、负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作8、制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查9、负责与相关业务主管部门进行联系10、负责能耗管理工作，控制运行成本11、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度12、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程13、执行其它上级交代的任务(四)运行班长及运行维保员岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、强电主管直接下级：无运行班长在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。5、严格执行工程部