思源顾问北京万科望泉寺项目产品设计建议报告

万科望泉寺项目产品设计建议报告2019年8月思源顾问商业部分2019年8月思源顾问目录•项目商圈分析•区域内商业状况分析•本项目商业部分SWOT分析•目标消费群定位分析•本项目商业定位及产品定位2019年8月思源顾问商业部分商圈分析•核心商圈范围：东至：顺西路东侧西至：本项目西侧南至：顺平西路北侧北至：府前西街北侧•核心商圈分析：A.以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围B.其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段，档次和品质较低C.有一些娱乐场所，但均非知名品牌娱乐商家D.周边缺乏基本的商业配套E.东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐射范围2019年8月思源顾问商业部分商圈分析•次级商圈范围：东至：顺西路东侧西至：西二环路西侧南至：顺平西路南侧北至：石门街及府前中街及其北侧•次级商圈分析：a.由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大b.次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉，未来目标客群将被其分流c.北侧的辐射范围将有所扩展2019年8月思源顾问商业部分商圈分析•外辐射商圈范围：东至：顺义城区西至：六环沿线南至：石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围北至：顺平西路南侧1至2公里范围内•外辐射商圈分析：A.外辐射商圈内目标客群所占比例较少，约5%左右B.顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强C.本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力2019年8月思源顾问目录•项目商圈分析•区域内商业状况分析•本项目商业部分SWOT分析•目标消费群定位分析•本项目商业定位及产品定位2019年8月思源顾问区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结2019年8月思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——现状分析从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。2019年8月思源顾问顺义城区商业状况宏观分析——不足分析顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。商业规模商业规模总量较小增量不足2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。无序发展同质竞争资源匮乏功能缺失吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。所有制结构单一商业配套体系不健全思源顾问高低收入两级分化2004年，我区高收入家庭人均消费支出为16906.28元，低收入家庭人均消费支出为5098.8元，高收入家庭人均消费支出额比低收入家庭高11807.48元，是低收入户的3.3倍。原因分析：高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大、社会保障制度的不完善资料来源：顺义市统计顺义城区商业状况宏观分析——居民消费力现状分析从消费结构看，高收入家庭消费已经由吃、穿、日常用品消费转向了住房、汽车、旅游等发展和享受型消费；低收入家庭用于吃、穿消费占生活消费支出的50%以上。高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元；2004年上升到21029.91元。高低收入户人均收入之比由2003年的4.32:1扩大到2004年4.51：1。其特点是收入越高，增长越快；收入越低，增长越慢从平均消费倾向（消费性支出与可支配收入之比）看，2004年高收入家庭为0.626，低收入家庭为0.852，即高收入家庭当年收入中只有62.6%用于即期消费，而低收入家庭85.2%用于消费。2019年8月思源顾问顺义城区商业状况宏观分析小结•与北京市几个远效区相比较，顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都名列前茅；•顺义城区居民的人均可支配收入和消费水平在这些远效区当中也首屈一指，居民收入总体呈两极分化的趋势，为未来商业的发展提供了较强的消费力空间；•从商业发展现状来看，总体发展水平滞后，可选择场所和业态较为单一，如超市、餐饮、娱乐等商业业态的品牌化、连锁化发展缺失，不能满足日益提高的顺义居民的消费需求，甚至导致中高端客源的流失；•以补充顺义区本区域居民的商业需求为主，外来消费不足；•总体来讲，目前顺义商业发展尚处于起步阶段，寻找未来商业发展的市场空白点和充分满足顺义居民自身的商业需求，是商业发展的方向和契机。2019年8月思源顾问区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结思源顾问资料来源：顺义区商务局“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局“两区”即为城市商业中心区（一个核心区）和居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。“三带”即为首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。“两级商圈”即规划建设城市及农村两级商圈。2019年8月思源顾问关于城市商业中心区（一个核心区）。1.区位：位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。2.功能及业态：属于综合型商业中心区，服务北京市东北部地区。商业高度聚集，行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、商务的有机积聚。日客流量10万人次以上，外来消费人口占50%以上。以主力百货店、专卖店、专业店及小型超市为主要业态，配以快餐店、电影院、书店、游泳馆、健身房、酒吧等服务设施。建设5-6万平方米的大型多功能购物中心（城市ShoppingMall），以此作为全区商业的行业旗舰。另外，在原金街附近建设两条特色商业街。基于城市商业中心区及其边缘地带消费者就餐方式的区别，在城市商业中心区内规划建设服务于购物者的小型快餐店；为缓解中心区的交通压力，在城市商业中心区边缘地带规划建设大中型餐饮设施。3.交通体系:为合理解决中心区交通问题，规划对现有企业、行政事业单位进行整合、迁移，实现用地集约化，合理利用地上和地下空间，满足商业中心区停车设施要求；按照商业规划实施的阶段，根据商业中心区动态、静态的交通要求，改造现有内部、外部交通体系，分别规划小、中、大三个环路，形成相对完整、独立的商业中心区。“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局资料来源：顺义区商务局2019年8月思源顾问关于居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。1.布局：共规划建设12个居住区配套商业服务中心。2.功能及业态：结合城市及镇区建设合理规划居住区配套商业服务中心，为居住区居民提供日常基本生活用品，商业一定程度聚集，规模适当。一般距离城市商业中心区1公里以外的居住区、服务人口4万人以上，应有一个相应规模的居住区配套商业服务中心。居住区配套商业服务中心业态以超市（营业面积800-1000平方米）、便利店（营业面积50平方米以上）为主，辅以品牌、特色店以及餐饮、娱乐、文化及服务业等。3.总建筑规模：结合房地产开发项目规划和旧村改造规划，按照每千人拥有居住区配套商业服务设施面积不低于700平方米的标准规划建设居住区配套商业服务中心。力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市；每服务半径500米建设一家便利店的标准建设居住区配套商业设施；同时，配置相应数量的早餐、理发、洗染、维修、缝纫等服务设施。在规划期末，力争在顺义区域内所有乡镇按照上述标准建设相应数量的超市、便利店、早餐网点等商业服务设施。“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局资料来源：顺义区商务局2019年8月思源顾问附：城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图资料来源：顺义区商务局本案本案位居规划中的离城市商业中心区最近的一个居住配套商业服务中心地带2019年8月思源顾问附：城市商业中心区功能分区示意图资料来源：顺义区商务局本案2019年8月思源顾问附：特色商业街构成示意图结合发展现状和区位特点规划7条特色商业街，即金街商业街、顺西路餐饮娱乐街、潮白河滨河步行街、滨河风情酒吧街、顺义新城休闲健身街、电子及通讯产品街、汽车及配件街。资料来源：顺义区商务局本案2019年8月思源顾问顺义城区未来商业发展规划分析小结•从顺义区区域商业发展规划来看，本项目的地理位置既是顺义城市中心区的边缘地带，又居于距城市中心区最近的居住区配套商业服务中心区核心地带，商业发展潜力巨大；•本地区又是顺义区商务局未来规划的七条商业街之一——顺西路餐饮娱乐一条街，可充分考虑借其规划发展之势；•本区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多，如宏城花园、西辛小区、石门园等，以及本项目未来入住人口，在餐饮市场方面有相当大的市场需求量•顺义城区目前缺乏有较大规模和较好品牌形象的大型综超，按照顺义区商务局“力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市”的规划要点，结合区域市场需求和本区域地理位置特点，引进大型品牌超市不仅有极好的商业市场发展前景，同时还能带动本项目商业与商业、商业与住宅之间的良好互动，成为本项目的一大卖点2019年8月思源顾问区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结2019年8月思源顾问顺义城区核心商业区分析顺西路站前北街站前南街府前西街府前中街怡馨家园本案C地块站前街站前东街光明南街新顺北大街新顺南大街西单商场国泰广场隆华购物中心2019年8月思源顾问顺义城区核心商业区分析线状分布以点带面以新顺大街为商业中轴，呈南北方向线状分布，同时又沿东西向，朝两侧扩展以国泰广场、西单商场、隆华购物中心三点为商业核心点，带动周边商业的发展分布特点2019年8月思源顾问顺义城区核心商业区分析业态组合特点二条商业街一个通讯市场金街和便民街一南一北、一横一纵分布于核心商业区，金街为餐饮娱乐