电信枢纽楼物业管理实施方案(179页)

1**省电信公司**电信枢纽楼物业管理方案第一章：概况××物业简介××集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，入选省政府确定的**省15家流通现代化重点企业，入围中国50佳汽车经销商。××集团**物业管理有限责任公司是××集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经**省工商局批准成立，注册资金300万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工400余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。××物业公司除承接集团本部及各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由**延伸至青岛、济宁、临沂、潍坊等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车2管所、新世界阳光花园、**省立医院高层住宅区、实力·荣祥花园、同济杰座小区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的住宅小区、办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市以及高层楼宇电梯、中央空调电梯等设备维护、园林设计养护等物业管理经验。公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“××物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的××物业人，不断追求卓越，回报社会！物业概况**电信枢纽楼由中国电信集团公司**省电信公司投资建设，位于**市高新区舜华路，南侧面向秀丽的经十东路，斜对面与齐鲁软件学院遥遥相望，自然风景优美，交通便利。主楼建筑面积18868平方米，框架结构，地上五层，总高度23.9米。附楼建筑面积2767平方米，总面积21635平方米。作为省电信信息传递的中枢，整个大楼设备复杂、齐全，设备房机房占据相当大部分的空间，主楼一层设有高低压配电室、电力电池室、维护中心、监控中心、演示室、洽谈室、测量室等；二层为主要的交3换、传输、数据机房及业务室；三层设有IDC机房、发展机房及办公室；四五层为办公、接待区域。地下一层设有停车场、应急发电车库及柴油发电机房，停车场规划车位85个。附楼一层为职工餐厅，二层为活动室、健身房等。大楼外装修采用复合铝板材料，外观漂亮大方，内装修简介，是一座高智能化、高标准的办公写字楼。**电信枢纽楼不仅是**电信一个标志性建筑，同时，整个电信枢纽楼的物业管理水平也代表着**电信的整体形象。管理服务范围一、电信枢纽综合楼及附楼办公区域、活动用房、餐厅等功能用房及附房的保洁服务；公共区域、室外庭院、停车场、道路的保洁及垃圾清运工作；庭院绿地、花木的养护工作。二、电信枢纽综合楼及附楼的土建、装饰的维修保养工作，空调系统、给排水系统、电气照明系统、消防及报警系统、监控及门禁系统、避雷设施、电梯设施的检测、保养运行管理；日常零修和设备设施的大、中、小修的计划制定和实施工作。三、电信枢纽综合楼的24小时安防工作，利用监控、门禁做好公共秩序维护，外来人员的控制，车辆的疏导、登记、指挥、停车场的车辆管理工作，做好消防、安全监控，24小时办公区巡逻。四、电信枢纽综合楼的会议服务，包括会议室的会前准备、会中服务、会后清理等工作，领导接待室接待服务及会议室、接待室日常卫生清理物品保养工作。五、其他特约服务，包括上下班接送、大型会议接待及花卉租摆、4餐厅管理服务，家具及外墙清洗等业主需要的项目。第二章：物业管理服务构想物业特点分析根据我方实地考察、问询，现就物业特点分析如下：一、电信枢纽楼是中国电信**省电信公司的枢纽综合楼，既是省公司领导职工的办公楼，也是省内电信信息交换传递的中枢。用电保障至关重要。二、高标准规划建设理念，业主成分单一。**电信枢纽楼建设用料考究，档次很高，不仅是**电信一个标志性建筑，同时，整个电信枢纽楼的物业管理水平也代表着**电信的整体形象。三、大楼依岭而建，地势不平，落差明显，雨季泄洪、排水压力大。四、周围施工环境影响，大楼周边诸多施工现场的施工队伍庞杂，人员流动大，会带来噪声、扬尘等污染，带来安全隐患，增加管理难度。五、节假日安全任务重。节假日业主休息人去楼空，业主的财产安全是工作重点。六、离市区较远，警力、消防相对薄弱。意外事故发生时，要求现场人员第一时间反应，有效控制事故的和防患于未然的保障。七、绿化土壤墒情差，水分蒸发快，对植被生长影响大。特别是5绿化初期，植物正处于幼年阶段，死亡率高。八、绿化初期，植被尚未形成规模，尚未具备固壤的功能，裸露的土壤晴天易形成灰尘，雨天易造成流失，污染道路。九、地处偏远，出行不便，汽车成为主要的交通工具，依赖性大，保障车辆性能良好，提供应急便捷上下班接送服务服务，是贴心管家的真情所在。十、地处偏远，仅有职工食堂就餐缺乏选择，餐厅品种应尽量多样化满足职工需求。委托管理的目的一、物业的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现保值、增值的目的。二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的电信形象之目的。三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流安保队伍，全程监控大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供优雅舒适的工作环境。四、省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少业主人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为**电信枢纽楼实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得6以体现，使业主将精力集中在电信事业的发展。委托管理原则根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行一体的综合物业管理。精心做好前期介入，配合施工方对设备进行调试，对瑕疵提出整改建议，按国家标准实施接管验收。××物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。××优势一、地域毗邻优势：××物业高区管理处距**电信枢纽楼仅公里有余，出现任何事件，均能在第一时间予以支持，充分达到人员、设备等资源共享，将以最强的反应体现服务效能。二、经验优势：××物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争对手的优点，形成了独有的“酒店式服务”、“星级化管理”模式，尤其是在政府办公楼、商务写字楼的物业管理上，积累了丰富的管理经验。我们有着接待大型、高规格会议的成熟经验，从会议任务下达起，包括会议协助筹备、会场的布置、通信音响调试、现场预演、会务接待、引领、会场服务、会间服务、会后整理及会场突发事件应对等都将提供细致入微的服务。7◆连续三年被**市委、市公安局评为“**市青年文明号”的××保安部。在经历了大型会议安全保障、执行独特任务、协助平息上访事件、车场警戒管理、车辆疏导、调度等方方面面严峻考验，保证了两年来无一例外发生的优良业绩，屡受区内领导的高度赞誉。在制定应对方案、处理突发事件上日趋成熟灵活、高效。◆在**市物业管理行业技能比武中，获一等奖荣誉的××工程部。有着丰富的智能化商务字楼设备管理经验和消防应急预案，确保了槐荫区政府办公大楼、中国重汽销售大厦、省立医院高层公寓的设备经济化运转和消防安全。◆目前，公司接管商务办公大楼、车间厂房、汽车展厅、住宅物业等多种物业，管理面积总额达100万平方米，具有全面的商业物业、工业物业和住宅物业管理经验。并在争创“物业管理示范大厦”、“**市十大物业管理品牌企业”的活动中取得了不俗战绩。三、餐饮经验与大型花木公司：通过对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决8方案。除物业管理主业外，公司下属的花木公司是**市最大的综合性花木公司之一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的××花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；能够为业主提供花木栽培、护养知识咨询、培训，节日、庆典花木租摆等一系列专业优惠服务。公司有着管理过北京惠沁园宾馆、**××宾馆及××集团职工餐厅的餐饮业管理经验，可以为业主提供丰富多彩的工作餐，结合高区的餐厅经营，统一配送，即可降低成本有可丰富餐饮品种。四、房车一体化：依托集团强大的汽车资源，我们将为业主提供各种车辆服务，包括车辆买卖、置换、保险、美容装潢、维修等一条龙的优惠服务，并以此为平台延伸多种服务，代客泊车代客洗车、汽车相关知识解答等，让你徜徉在理想的世界中，尽情享受××物业给您提供的贴心服务。五、质量优势：××物业管理公司建立了ISO9001（2000）质量保证体系，通过实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，××物业拥有严格规范的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障大厦的正常运行。灵活、高效的管理机制一、功效合一的物业管理研发中心。9结合××东部园区的情况，我们拟在高新区设立综合管理中心，使高区管理处和电信管理处遥相呼应，打造以办公商业为核心主体物业管理研发中心，将电信枢纽楼作为示范基地，一方面增强物业管理处管理力度，另一方面，职责分明的上下级关系，与公司品保部形成三级质量控制，使之始终维持高质量水准。二、精练的管理处组织架构。（一）组织架构描述：1、**电信枢纽楼物业管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行××物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处主任建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、各班专业主管的主要职责是协助管理处主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息，提供决策依据。并负责物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主之间的服务平台。5、保安队的职责是负责物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、消防预警、演习方案制定、安全事故监控等。6、维修班的职责是负责物业辖区各种设备、设施的维护、保养、维修，大、中修，设备更新计划、方案的起草、申报以及业主的报修工作。107、保洁班职责是负责整个物业辖区内的环境和绿化维护、保洁耗材审查、保洁绿化计划制定、卫生绿化质量保持、队伍建设。按公司导入的ISO9001质量标准和物业管理服务的内容、范围和重点，科学、合理设置机构人员，力求实现管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，为此管理处拟设各类人员24人。人员配置说明：济南电信枢纽楼物业管理处（24）管理处主任1人保洁领班1人室内保洁3人室外保洁1人会务接待2人绿化2人保安主管1人门岗保安3人车辆指挥3人安消防监控2人工程主管1人配电室3人技师1人11管理人员：（1）管理处主任1人工程部：（5）主管1人技师1人配电室值班3人保洁部：（9）领班1人室外保洁1人，负责室外和地下室室内保洁3人绿化2人会议服务2人，负责会议接待工作，及各个会议室卫生。保安部：（9）队长1人门岗保安3人安消防监控2人车辆指挥2人夜间巡逻1人（二）岗位职责管理处主任—全面负责电信综合楼的物业管理工作工程主管—协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修养护，对各项服务进行整体协调12技师—负责辖区内电梯等各种设备的技术指