思源XXXX年11月7日上海万科金色领域年度提案42P

万科金色领域年度提案2012-11-7万科金色领域2012年营销总结2012年万科金色领域业绩总销金额7.46亿总面积5.4万平米总套数606套销售均价13792元/平米【数据截止2012年11月5日，数据来源：佑威系统】2012大事记1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量价走势图集中推广蓄客9.1高层样板房开放9.22高层首开，推118套，销售100套，开盘当天去化率达85%2011年底开盘续销销售轴全年价格稳步抬升，9月开盘热销第一阶段年初低价放量161套，12754元/㎡57套，13220元/㎡第二阶段3-8月整体市场趋暖，由于工程节点难以配合，本案无新展示面呈现，同期去化量少于合景283套，13943元/㎡501套，14183元/㎡第三阶段外立面及新样板房呈现后，本案量价均超越合景162套，14569元/㎡138套，14442元/㎡金色领域全年成交606套13792元/㎡叠翠峰全年成交696套14157元/㎡本案去化速度和现场展示密切相关，在现场展示面缺失的情况下，去化阻力较大开盘复盘[不可能完成的任务]仅1个月的蓄客期均价略高于合景叠翠峰，销售量反超合景/亮点1：开盘方式创新——电子摇号开盘方式/开盘当天营造一种紧迫的氛围，逼迫客户快速选房，保证较高的解筹率。/亮点2：精准客户摸排——合理的推货量/前期认筹客户150组，开盘到场120组，推量118套房源，销售100套，销售率达85%，解筹率67%。创新开盘方式、精准客户排摸及合理推量是开盘成功的关键3.24业主回馈博彩家居讲座4.224.29业主回馈抽奖拍卖冰激凌DIY4.305.26抽奖拍卖冷餐会欧洲杯主题活动6.86.23端午节主题活动清水路小学交流会6.307.22业主求婚活动奥运会主题活动业主生日会7.289.1高层样板房开放让梦想照进现实活动教师节主题活动9.99.16工地开放日高层开盘9.229.30双节主题优惠活动家电团购专场烧烤派对抽奖拍卖10.20线下推广活动复盘12业主求婚等两次活动反响最好，建议明年多举办类似参与性强的活动销售触动点——永恒的现场展示样板房公开关注点1：9月仅1个月的时间蓄客150组，我们认为“样板房公开”是最大触动点，现场永远是销售第一利器。关注点2：《让梦想照进现实》——销售蓄客新尝试，300组客户填写梦想卡。1小高层产品高层产品客户反馈小高层90三房高层89三房高层85两房户型由狭长变得更方正，通风效果更好餐客厅面宽相同，空间更大，更合理厨房采光窗更宽，通风采光效果更好增设入户飘窗，采光实用两相宜升级认同点不足过道浪费面积比小高层多儿童房面积更小，功能性有减弱客厅面宽比小高层窄，略显拥挤户型优化是吸附高层客户的决定性因素收纳系统门禁系统主卧移门二标交付配置主卧衣柜、玄关柜及卫生间镜边柜等收纳系统，相对一标装修有明显升级，对客户吸引较高，反响很好，也契合幸福升级。二标配置的门禁电话，收纳柜阻尼设置等标准有降低，部分客户对此有异议。主卧衣柜的推拉门改成移门，避免同床头柜之间的冲突。小高层高层主卧衣柜无有玄关柜无有镜边柜无有台盆小尺寸大尺寸收纳柜阻尼有无门禁可视电话不可视电话衣柜门移门（非交付标准）推拉门收纳系统优化客户反响好，真材实料仍是客户关注点一次成功的事件营销业主求婚活动亮点1：带动现场气氛，当事人及在场客户都极为感动亮点2：线下活动与网络微博及论坛配合，通过网络宣传，拉动网友参与互动，间接宣传项目品牌。2线上推广渠道复盘备注：金色领域高层开盘到十一小长假结束双方公司的成交客户数据1.搜房、爱房成交达35%，重中之重；2.走出案场，周边截客的作用突出，后续推盘应强化；3.万科作为第一品牌开发商，老带新量明显不足，比例应达到35%以上。搜房爱房短信户外杂志中介外拓派单Call客老带新2013年万科金色领域营销执行方案3月31日484套交房5月4月3月6月7月8月9月10月11月12月6月1日高层1-4#集中开盘216套（3栋）9月7日东区复式一批6栋集中开盘274套4月6日高层1-4#样板房公开5月1日商业街落成8月24日复式二、三套样板房公开2013年万科领域大事记6月22日72套（1栋）加推爆点爆点10月中上旬加推复式二批6栋298套217月12日复式首套样板房公开年底交付西区高层二标段12月上旬东区加推高层2栋336套幸福系解读便捷幸福树幸福来开门经济总价青年首置客的幸福启航交流服务人文关怀成长性细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩健康关怀：空气质量、采光面、采光时间景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置社区文化：社区文化活动、四叶草基金户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及阳台收纳五重安防八大服务标准幸福驿站万物仓自有商业：万科红商业街区域商业：嘉定北商业中心区域交通：轨交、公交站点延续幸福升级的大主题，结合幸福树，我们认为幸福感在不断成长中，不仅仅是销售周期提及的产品面升级，也包含了入住后的社区生活幸福感。给到客户的幸福感是在多维度中不断强大。年度（线上）推广主题：幸福系“幸福在成长”Happyisgrowing在硬件产品面升级的基础上，结合小高层已经入住，增加万科社区生活体验，通过社区活动传递万科社区的软实力。业主的幸福才是万科所有工作付出的最大回报，也是万科的最大幸福目标。活动（线下）推广主线：增加万科的味道“幸福着你的幸福”Happywithyourhappiness爆点货量：288套（边套：144套，中间套：144套）推盘量：216套（3栋楼）销售目标：172套目标来访客户：1548组（按9：1成交转换率计算）边套中间套1西区1-4#货源分布1#2#3#4#幸福感落位——推广策略线销售落位——销售蓄客线营销推广方案幸福系解读便捷幸福树幸福来开门经济总价青年首置客的幸福启航交流服务人文关怀成长性细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩健康关怀：空气质量、采光面、采光时间景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置社区文化：社区文化活动、四叶草基金户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及阳台收纳五重安防八大服务标准幸福驿站万物仓自有商业：万科红商业街落成区域商业：嘉定北商业中心区域交通：轨交、公交站点金色领域幸福三代产品幸福树落位成长性85㎡3房户型：三房户型，赠送面积，U型厨房，客餐厅一体化，干湿分离88㎡3房户型：两卧室朝南，赠送一室空间，U型厨房，客餐厅一体化，干湿分离装修：收纳空间建议增加阳台收纳，形成完整的五大收纳体系交流景观：景观的层级更为丰富，四季植被搭配，色彩更丰富社区文化活动：万科业主联欢，家俱团购、家庭软装讲座，儿童涂鸦绘画、美在万科摄影展便捷自有商业：万科红商业街落成，进入橱窗包装和氛围营造阶段区域商业：嘉定北商业中心即将竣工交通：轨交，秋竹路通车，尽量申请公交线路串联轨交和区域商业中心人文关怀细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩健康关怀：空气质量、采光面、采光时间服务五重安防：周界防范系统、社区监控系统、保安巡逻系统、楼宇可视系统、家庭报警系统八大服务标准：电梯维修零打扰，保安上岗不带手机等八大标准幸福驿站：邮宝快递委托接受，装修翻新，家居定制，绿化盆景等多种社区便利万物仓：代存业主暂不使用的物品老带新4月西区1-4#蓄水认筹期开盘解筹去化期2周3周4周1周5月6月2013年3月2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周7月6月1日1-4#集中开盘216套（3栋）销售目标：173套6月22日72套（1栋）加推3月31日484套交房4月6日1-4#样板房公开5月1日商业街落成预验房活动家俱团购捆绑、截留客户目的：借交房预热市场，启动全年销售蓄客目的：激活前期未购客户，截留竞品客户家庭软装讲座集中引爆商业街庆典晚会“幸福着你的幸福”业主系列活动目的：打造万科软实力，营造现场销售氛围开盘儿童涂鸦绘画美在万科摄影展七月业主生日会推广主题：幸福在成长产品诉求：小空间，大作为目的：集中引爆，达到快速去化的目标样板房公开酒会目标来访量：300目标来访量：500目标来访量：750目标来访量：800搜房看房团爱房看房团幸福护照二期办理老客户获赠一年物业费新客户一个点优惠幸福护照二期办理一期客户可申请转2期，开盘享受额外优惠幸福护照二期办理网络、电视广告、短信看楼车、派单网络、电视广告、短信看楼车、派单爆点货量：274套推盘量：274套（6栋楼）销售目标：219套目标来访客户：1972组（按9：1成交转换率计算）一层二层2东区1批货源分布17#16#21#22#26#27#幸福感落位——推广策略线销售落位——销售蓄客线营销推广方案幸福系解读便捷幸福树幸福来开门经济总价青年首置客的幸福启航交流服务人文关怀成长性细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩健康关怀：空气质量、采光面、采光时间景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置社区文化：社区文化活动、四叶草基金户型成长：满足全生命周期居住需求装修成长：玄关、主卧、卫浴、厨房及阳台收纳五重安防八大服务标准幸福驿站万物仓自有商业：万科红商业街区域商业：嘉定北商业中心区域交通：轨交、公交站点金色领域幸福四代产品幸福树落位成长性90㎡复式：赠送30㎡百变空间青年之家三房二厅二卫，5.8米挑高客厅，两卧室朝南，U型厨房三口之家三房二厅二卫，6.2米超大双厅，两卧室朝南，U型厨房，入户花园，花池三代同堂四房二厅二卫，三卧室朝南，U型厨房交流景观：满足目标客群交流需求的功能组团设置（儿童沙池，年轻人器械区，老年人休息区）业主活动：万科业主联欢，家俱团购、家庭软装讲座，儿童涂鸦绘画、美在万科摄影展便捷自有商业：内部万科红商业街落成，进入橱窗包装和氛围营造阶段区域商业：嘉定北商业中心投入使用交通：轨交，秋竹路通车，尽量申请公交线路串联轨交和区域商业中心人文关怀细节关怀：夜灯、密码信报箱、入户挂钩健康关怀：空气质量、采光面、采光时间服务五重安防：周界防范系统、社区监控系统、保安巡逻系统、楼宇可视系统、家庭报警系统八大服务标准：电梯维修零打扰，保安上岗不带手机等八大标准幸福驿站：邮宝快递委托接受，装修翻新，家居定制，绿化盆景等多种社区便利万物仓：代存业主暂不使用的物品8月2周3周4周1周9月10月7月2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周1周9月7日东区1批集中开盘复式274套销售目标：219套10月中上旬东区2批复式298套（6栋）8月24日东区2批样板房公开幸福护照3期幸福护照3期梳理幸福护照1、2期客户，可转3期，开盘享受额外优惠家庭软装讲座推广引爆期仲夏业主舞蹈晚会“幸福着你的幸福”系列活动中秋节晚会重阳节敬老活动七月业主生日会推广主题：幸福在成长产品述求：因为百变，所以成长网络、电视、报纸、短信、看楼车、派单样板房公开酒会目标来访量：700目标来访量：700目标来访量：1000搜房看房团爱房看房团90复式信息发布7月12日东区1批样板房公开样板房公开酒会6月5月幸福护照2期梳理新客户，释放信息，开盘享受额外优惠七月业主生日会目标来访量：700前置信息释放目的：延续着老业主以及意向客户线下的万科幸福体验活动系列，让客户切实感受到万科的温情服务。目的：全面启动90复式推广，制造市场轰动，达到量价双优的目标目的：90复式信息提前释放，截流竞品，保有项目高预算客户不被分流幸福护照4期3期客户可转4期，保留优惠，回笼前期客户搜房看房团爱房看房团户型单张、模型等到位，初步报价为总价160万起东区三批货源分布18#23#销售策略：3批货源为28层两梯六户的第3代90户型，产品力弱于复式。开盘时点放在复式推盘之后，利用价格杠杆作为导入客户的有效方式。从总价上将两类产品的价差控制在20万以上。3批景观概念——“风景中的幸福”东区产品策划幸福概念体现幸福概念落位：幸福树，矢车菊，幸福小品景观功能提供活动和交流空间：草地、PARTY花园、儿童沙池、慢行步道、休闲广场、休息木椅回家的幸福树阵是步入幸福的开始幸福树，学名菜豆树，象征幸福，平安。主入口幸福树阵矢车