第一章物业管理概述

物业管理主讲：王湃政治与公共管理学院E-mail:[e-mail]物业管理案例某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。案例一：停车场丢车赔不赔观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：双方有责，各负一半。观点四：以责定罚停车丢车案例归纳：1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。2.物价部门未核准收费标准，收费违法。3.单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。案例二楼宇玻璃掉落砸坏小车案2010年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。问车主的要求合理吗？案例分析：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任.有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿.第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。关于物业在现实生活中，围绕着房屋、建筑物的使用和管理，人们经常遇到许多困惑。例如：城市中数量庞大的旧有房屋如何更好地管理与维修；业主如何对私有房屋加强维修和养护以使物业保值增值的需求在加大；如何对房屋周边环境的管理，对房前屋后的绿化进行美化；如何对共同产权人的行为进行约束。这些房屋管理和使用的问题已经到了影响人们生活和工作质量的程度。在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房屋急需进行管理方式的改革。另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管理带来的物业升值是对投资行为的极好回报。因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个业务领域，它不同于房地产的开发、经营，也不同于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式，物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产生的管理与服务行为。随着城市经济功能的扩展，由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生性的，也是社会发展的必然选择。为此，了解什么是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理殿堂敲门砖。从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化、生活质量的提高和需求多样化的产物。对物业管理行业中的诸多问题，迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位，目前我国在这方面也没有形成系统的法律规范体系，这一切都在不断地探索和完善中，需要业内外的有关人士从理论到实践方面进行更积极的探讨。希望通过本课程的学习，同学们能够了解和掌握物业与物业管理的基本内容、物业的经营、物业的管理等基本理论，了解和掌握国内外物业管理的先进做法和经验，能够处理物业服务企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实践融会贯通。本课程从物业管理经营决策的实际需要出发，以物业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了如何科学组建物业管理机构，如何组织物业管理的前期介入，如何关注财务管理问题，物业的基础管理有哪些，不同类型物业是如何管理的，如何开展物业综合管理与综合经营服务等内容。教学过程中除了课堂讲授外，将适当安排案例讨论，同时于课后布置相应的作业要求学生自觉、独立完成，以便巩固教学内容。课程提要第一章物业管理概述第二章物业管理的机构设置第三章前期物业管理第四章物业的招投标管理第五章物业管理合同第六章物业的基础管理第七章物业的综合管理第八章物业服务的资金管理第九章物业的租赁管理第十章不同类型物业的物业管理第一章物业管理概述第一节物业第二节物业管理第一节物业一、物业的概念“物业”一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如《香港房地产法》中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。在英语国家，“物业”一词为“RealEstate”‘,“RealProperty’，或“Estate”,”Property“，含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。(1)已建成投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。（2）与建筑物相配套的设备与设施。（3）相关场地。（4）依托于上述实体上的权益。二、物业的性质物理性质（自然属性）指与物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会属性的物质内容和物质基础。二元性有限性差异性和多样性固定性永久性和长期性配套性经济性质（社会属性）是指物业与所有权和商品经济相联系的性质，包括：权属性垄断性商品性-投资性效用性保值增值性物业的二元性无论何种建筑物，其基础都是建立在土地之上的，因而就成为土地的附属物，使土地的功能借助于该建筑物得以充分的发挥。因此，在经济发达的社会中，物业大多数是土地与建筑物的统一体，具有土地与建筑物两方面的物质内容。物业的这种二元性特性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者各自所特有的各种性质。物业的有限性物业的有限性从根本上来讲，是由土地的有限决定的。由于土地的数量是有限的，就导致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人们只能在有限的土地上开发建设，从而使物业的数量受到一定的限制。物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地的数量是有限的，因此，随着人口的增加和社会经济的发展，人们就必须去开发利用那些劣等土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，而在城市主要取决于地段的区位及其技术经济条件。物业的多样性，主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件等方面的不同，使世界上没有同样的物业，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。因此，物业的多样性实际上就是它无数个个性的统一。物业的固定性物业的固定性是指物业空间位置上的不可移动性，人们无法将某一物业由偏远区位移至商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业的用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。因此，物业被视为重要的不动产，可以充当最可靠的担保物，并成为一种特殊商品。物业的永久性和长期性物业的永久性是就土地而言的，土地是永存的，具有不可毁灭性。而建筑物则可能灭失、损耗、直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的，一个建筑物竣工后，在正常情况下，使用寿命可达几十年，甚至上百年的时间，即可供人们长期使用，特别是那些具有文物价值的建筑物，如颐和园、故宫等，具有更长久的保护价值。物业的配套性物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。一个建筑物没有齐全的配套设施，就不是完整意义上的物业。以住宅为例，室内的配套设施至少要包括厨房、厕所、上下水、电等，否则就会造成使用不便，影响房屋居住功能的发挥。物业配套设施越齐全，功能发挥得就越充分。物业的权属性物业的权属性是指物业在法律上有着明确的权属关系。这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者等各方面的经济利益，在物业的开发、建设、经营、管理与使用过程中，受到法律的保护。物业权属性最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。所谓物业的所有权是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在当其物业留作自用时，不必向任何人交纳租金，当依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。物业的使用权是指依法经营或使用物业的权利。在我国物业的使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。当使用者取得物业使用权后，就得向物业所有者缴纳租金。物业的垄断性物业的垄断性是指物业所有权和使用权的排他性。物业的垄断性是由物业的有限性引起的，物业不像空气和阳光那样可以取之不尽，用之不竭。作为物业的所有者，总是垄断一定量的物业，排斥他人的所有和使用，形成物业的垄断性主权。物业的商品性物业的商品性，是由物业的使用价值和商品经济决定的。物业的商品性意味着以下几方面的实质性内容：1）物业的价值和使用价值是通过市场交易后得以实现的。物业的买卖、租赁、抵押、土地使用权的出让与转让等，都是体现物业商品性的具体方式。2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，必须遵从价值规律来运行。3）物业的分配与消费，即使是非盈利性的，也充斥着商品的行为，奉行着“商品货币”的规则。4）参与物业开发建设、经营与管理以及消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济关系，从生产到消费都不是无偿的。物业的效用性物业的效用性是指对人类社会的使用价值及人们因占有和使用物业而得到某些需求的满足。物业若无效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有物业的欲望。物业的保值、增值性物业具有保值和增值的功能，已经被越来越多的人们所认识。应该看到物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、螺旋式上升的趋势。三、物业的分类根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5类：（1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。（2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。（3）商业物业。包括综合楼、商