第九章房地产物业管理

第九章房地产物业管理主要内容物业管理的主要内容物业管理的主要阶段业主与业主委员会本章要求：了解物业管理的基本概念了解物业管理的基本阶段了解物业管理的基本内容物业物业已经建成的各类房屋相配套的设备、设施、场地、庭院相关的建筑地块物业管理业主以及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律法规和合同的约定对物业的共用部分和共同事务进行维护、修缮和管理服务，对公共秩序提供协助性管理服务物业管理的内涵管理范围：物业的共用部分和共用设备房屋对象：业主与非业主使用人商品——服务现代管理科学手段——管理、服务、经营基本要求是统一管理与协调优质的物业管理与社区服务相一致契约规定各方的权利与义务物业管理的起源19世纪60年代的英国——奥克维亚•希尔物业管理在中国的产生和发展20世纪80年代——深圳2001年1月，中共十五届三中全会，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要物业管理的基本特征（一）社会化——社会大分工的必要的组成部分（二）专业化——物业管理的基本特征（三）市场化——区别于传统的房屋管理的根本区别（四）经营化——有偿服务物业管理与传统房屋管理的区别(2-1)（一）管理体制不同1、传统的房屋管理——计划经济体制下——政府部门、企业事业单位——行政手段——封闭式管理——终生制——福利型2、物业管理——专业化的市场竞争——合同方式——经济手段——有偿服务——社会化的（二）管理内容不同1、传统的房屋管理——收租养房2、物业管理——管理与房屋工作物业管理与传统房屋管理的区别(2-2)（三）所管房屋的产权结构不同1、传统的房屋管理——国家和单位所有2、物业管理——多元化（四）管理机制不同1、传统的房屋管理——管理与被管理的关系——用户处于被动的地位2、物业管理——平等的关系物业管理的基本内容房屋修缮管理含义：已经建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养房屋主体的构成与管理1、房屋主体的构成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗、装饰2、管理内容——加强观测并定期巡查，发现问题及时维修、处理3、基础——沉降观测4、主体结构——受力在设计的合理范围之内——分清承重墙与非承重墙5、屋面——防水与隔热——保证正常使用——定期清淤6、楼地面7、门窗8、装饰房屋质量评定及完损等级分类（5－1）完好房：结构完好屋面与板缝不漏水装饰设备完好、齐全管道畅通、现状良好、使用正常陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁不影响使用，并经过小修即可恢复的房屋房屋质量评定及完损等级分类（5－2）基本完好房结构完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏屋面与板缝局部渗漏装饰设备有个别零部件有影响使用的破损经过维修即可恢复使用功能的房屋房屋质量评定及完损等级分类（5－3）一般损坏房%结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足%屋面与板缝局部渗漏%装饰局部有破损、油漆老化%设备管道不够畅通%水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺%经过中修或局部大修的更换部件的房屋房屋质量评定及完损等级分类（5－4）严重损坏房%部分结构构件有明显或严重的倾斜、开裂、变形、裂缝、强度不足，个别构件处于危险状态%屋面与板缝严重渗漏%设备陈旧不齐全%管道严重阻塞%水卫电、照明、管线等器具和零部件严重损坏和残缺%需要局部整修、更新等大修的房屋房屋质量评定及完损等级分类（5－5）危险房%承重结构已经属于危险构件、主体构件强度严重不足、稳定性很差、丧失承载能力，随时有倒塌的可能性%不能确保安全使用，已经丧失维修价值的房屋房屋完损等级评定评定的基本方法定期与不定期评定（根据气候、维修、新建接管）房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总的房屋建筑面积*100%房屋修缮的责任的划分新建：保修期内——施工单位负责质量保修；竣工验收与业主进入的时间差——建设单位负责保修期满后：业主承担修缮责任以及费用；物业管理单位承担房屋共用部位、共用设施的设备、设施的修缮责任不当使用或人为破坏——行为人承担修复或给予赔偿保修年限——最低保修期限基础和主体机构——设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面、外墙面以及卫生间等防水与防渗漏，5年供热与供冷系统，两个周期电气系统，设备管道安装，2年装修工程，2年修缮的分类五类：小修中修大修综合维修翻修小修保持房屋原来的完损等级为目的的日常养护造价的1%零星损坏；中修牵动或拆换少量的主体构件，保持原房屋规模和结构修缮造价20%以下一般损坏房屋大修牵动或拆换部分的主体构件，不需全部拆除的修缮造价20%以上严重损坏房屋综合维修成片多幢大、中、小修一次性的应修尽修的综合维修20%以上综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的标准翻修全部拆除、另行设计、重新建造的工程主体结构严重损坏翻修后的房屋符合完好房屋标准物业共用设备、设施的管理管理的内容1、运行管理：2、维修保养：保养；维修及更换（故障、损坏损毁的设备的更换）；测试3、安全管理4、档案资料管理5、节能降耗6、采购计划和备品配件的管理7、工具、器械以及仪器仪表的管理设备设施的保养（1）三级保养制度%日常维修保养：经常性的保养工作%一级保养：按计划进行的保养工作，机械设备的局部解体及保养%二级保养：全面的清洗、检查、修理——达到完好状态的保养（2）设备设施点检——有无异样的检测设备设施的维修恢复、更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备、设施原有功能包括：零星维修工程——日常保养中修工程——正常、定期的全面检修——部分解体、更换少量部件或不合格的零部件——更换率10%~30%大修工程：定期的全面检修——全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件——恢复原有性能——更换率超过30%设备、设施更新和技术改造管理的重点1、安全至上2、保证运行3、计划保养4、依法管理5、节能降耗6、分工细致、责任落实7、专业化管理环境管理环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理（一）环境卫生管理1、内涵2、范围：共用部位、共用场地、生活垃圾的清运、3、基本要求：五定“定人、地点、时间、任务、质量”（二）环境绿化管理1、内涵：园林绿地的完善、已有绿地的养护2、绿化评价指标——绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积3、环境绿化的完善——“适用、经济、美观”4、绿化管理与养护——锄草松土、浇水施肥、整形修剪、防治虫害绿化评价指标绿地率=绿地用地面积/小区总用地面积×100%绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区总用地面积*100%绿地覆盖面积：乔木灌木的树冠的垂直投影面积；空地被植物覆盖的面积；屋顶绿化覆盖面积的总和人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口小区公共绿地：集中的公共绿地，包括：运动场绿地、休闲绿地、区域内的中心花园的绿地、广场绿地以及河滨绿地，设有行人休息设施的林荫道绿地（三）消杀管理1、灭四害、白蚁防治2、四害3、白蚁防治（预防、灭治（药物灭杀、控巢法、诱杀法）、防治管理4、药物的管理：双人采购、运输、保管、使用）公共秩序与消防管理保安管理、交通秩序管理和消防管理（一）保安管理1、内容——门卫、守护和巡逻2、具体做法（1）来访人员的接待工作%封闭式管理——登记%开放式（2）发生刑事或治安案件的处理（3）控制中心的管理（4）物资放行管理——《物资搬运放行条》（二）交通秩序管理1、内容（1）车辆管理：（2）交通管理：机动车通行证制度（3）道路管理：道路设施的管理办法2、主要措施（1）明确停车场管理流程（2）明确固定车位和临时停车位——出租和出售（3）交通标识管理（4）车场巡查管理人员工作要点（三）消防管理(2-1)1、主要内容：消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理2、主要措施：（1）建立消防安全制度（2）建立消防安全组织——三级防火安全组织（领导小组——公司经理责任人；安全小组——项目经理责任人；管理处的专人负责）（3）消防教育培训（4）定期开展消防演练或演习（三）消防管理(2-1)3、高层建筑消防管理的重点（1）防火分隔（2）做好安全疏散的准备工作（3）自动报警设施的（4）事故照明和疏散标志公众管理（一）法律、法规规定的内容1、物业的使用与维护（1）禁止行为（2）业主改变设计用途、使用性质——相邻业主、业主委员会的同意——告知物业管理企业——有关部门、批准（3）共用设备设施——经过批准——改变使用性质2、装修管理（二）物业管理企业规定的内容1、依据法律法规制定的公众制度——《装修管理规定》、《物业管理维修基金的使用管理办法》2、物业管理的服务指南——《业主手册》（三）业主之间的约定业主之间的约定——《业主公约》物业档案管理（一）物业档案物业建设竣工档案产权资料、工程竣工验收合格资料、工程技术资料、接管验收资料业主档案（1）住宅类业主档案资料：业主资料、家庭装修资料、其他资料（2）非住宅类业主档案资料物业管理的记录（二）物业档案管理的要点1、要求：规范化、科学化、系统化2、主要要点（1）形成档案管理体系（2）专人负责、分级管理（3）建立档案室（4）资料建立完备（5）科学的分类及标识（6）做好档案的资料的借、领、更新的管理工作物业管理的主要阶段策划阶段工作分为三个环节：物业管理的早期介入编制物业管理方案选聘或者组建物业管理企业（一）物业管理的早期介入1、项目立项决策阶段2、规划设计阶段3、施工安装阶段（二）编制物业管理方案内容（概况；管理的宗旨、方针、内容、目标；管理模式；组织结构；财务预算；各阶段的运作）（三）选聘或者组建物业管理企业1、竣工交付使用之前，确定物业管理企业——房地产开发企业2、选择方式：社会公开招标自行组建准备阶段企业内部机构的设置及人员的编制、招聘与培训；规章制度的制定；物业租售的策划与代理启动阶段物业的接管验收；业主入伙；产权备案和档案资料的建立；业主委员会成立（一）物业的接管验收；1、包括：新物业的接管验收和原有物业的接管验收2、由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收3、作用：明确双方的责任、权利、义务；充分维护业主的权益；为物业管理工作创造良好的条件（二）业主入伙1、入伙手续办理2、加强对业主以及非业主使用人的管理3、配合业主搬迁4、做好业主或非业主使用人的搬迁阶段的安全防范工作（三）产权备案和档案资料的建立1、产权备案：公共设施、部位的保养费用按产权份额比例分担2、档案资料的建立：四个环节：收集整理归档利用（四）业主委员会成立物业销售达到和业主入住达到50%以上——应成立业主大会——制定《业主公约》——选举产生业主委员会日常运作阶段（一）日常的综合服务管理；（二）企业的内部外部之间的协调1、内部环境：物业管理企业与业主、非业主使用人、业主大会、业主委员会2、外部环境：物业管理企业与政府部门之间的相互关系协调终止阶段（一）档案的移交和物业的移交验收1、档案资料：工程技术资料以及合同2、移交验收：设备设施的完好程度、损坏程度，维修责任的划分、公共物品（二）财务清算和费用的移交（三）退出仪式和进驻仪式物业管理企业与业主委员会业主及其的权利义务1、业主——物业所有权人：房屋的所有权人和土地使用权人——物业管理服务的对象2、基本权利：拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业按照物业管理合同提供相应的管理和服务的权利3、保障和维护：法律、业主公约及物业管理合同——通过业主大会和业主委员会4、非业主使用人——租赁合同——业主发生关系业主大会的召开第一次业主大会的召开：物业交付使用达到一定的比例后，可以由开发建设企业或者其选定的物业管理企业，或者由业主申请物业管理行政主管部门召集或者自行召开年度会议：业主委员会负责召集此后的业主大会特别会议：10%投票权的业主提议——业主委员会15天内提议召开业主大会法定人数：50%投票权的业主出席、决定推迟召开业主大会的公告——提前7天公告并备案业主大会职责（1）业主大会的议程（2）第一次业主大会：物业管理前期工作报告、物业验收情况报告、选举产生业主委员会（3）业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵