论高端物业的工程管理

滨海高科人才梯队结业论文论高端物业的工程管理姓名：杨占强部门：工程部职务：副部长2摘要国家部委、机关、国有大型金融机构等高端物业管理的服务功能远远大于管理功能。随着服务工作社会化的开展，使高端物业管理的服务内容随之逐渐扩大，管理模式也会相应增加，管理制度和管理方式也根据需求的的提高更严谨、更职业化。社会需求的多元化也在使传统物业的服务更人性化，居住需求层次要求不断提升，这些先决条件促使物业管理必须在传统物业管理中取其精华，去其糟粕，使物业公司走向一条可持续发展之路。关键词：通过细节服务提升管理水平3一.提升高端物业工程管理水平的先决条件(一)工程管理的目的和任务物业行业的工程管理不同于制造业和建筑业的工程管理，物业行业的工程管理工程部主要负责通过对建筑物的设备设施进行精心维护、科学检修、经济运行，保障设备效能的有效发挥，在为客户提供高效优质的服务的基础上，为客户创造安全、舒适、先进、优越的工作环境。其目的是使设备经常处于良好的工作状态，发挥其综合效益，降低能耗，减少费用。物业工程管理的任务是保证为客户的经营活动提供能源和水资源，如电力、热能、燃气、各种用水等，并负责这些设备进行及时、可靠的维护保养，同时不断发现设施、设备问题，进行必要的更新改造、新建、扩建工程等，使企业具有先进性和竞争能力。(二)工程管理的作用1、提高服务质量：通过提升服务质量给客户带来周到、满意的服务，并提高在同行业的竞争能力。只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。2、影响物业费收费标准和收取：高标准的工程部服务可以提高物业费的趋向标准，在传统物业还在为客户提供设备维修和运行等服务时，高端物业的工程已经在做量体裁衣的定制服务了，根据客户群体的需求不同，提高人性化的服务，在管理工作中关注的问题点由群体化转向于个人，通过对个人的细节服务突出特点，从而提升物业费的收费需求。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。3、保证建筑物的安全：随着社会的不断进步，业主和客户对居住和工作环境的要求也在不断提高，由对使用环境的舒适性提高到对环境的安全性，在保证安全性的同时，业主和客户的生活质量也会提高，工程管理通过对设备的合理调配、保养提升整个建筑物的安全系数。4、提高企业的利润：企业的利润是摆在管理人面前最现实的问题，服务再好、口碑再好必须以利润为基础，一个企业如果不赚钱根本没有办法生存、发展。传统物业的利润受整个大环境和行业的限制，利润比较微薄，高端物业通过个性化服务提高企业利润。5、提高物业服务中的工作效率：传统物业由于客户群体单一和服务内容单一，对物业管理涉及的硬件投入较为保守，在一定程度上影响物业企业的形象和效率，4“工欲善其事，必先利其器。”这也是两句名言，我们常常引用的，就是出自《论语》这个地方，孔子说的话。孔子告诉子贡，一个做手工或工艺的人，要想把工作完成，做得完善，应该先把工具准备好。高端物业为给客户带来舒适、优雅的环境，投入资金进行装饰、设备等基础建设，并引进现代化的办公设备，组建复杂的OA办公平台，各部门的交流、协作都在信息化的平台上进行，做到无纸化办公，提高工作效率，减少办公资源的浪费。6、影响酒店的声誉：设备管理作为物业管理的一个重要组成部分，工程管理中的设备机房管理、维护均能直接反应物业工程管理的水平，物业管理的很多服务是隐性的，是需要人的服务来实现的，最能直观的反应管理水平的就是环境卫生和设备机房，重要的设备的机房如果是杂乱的，地上有垃圾，设备铭牌标识不清，管道连接处锈蚀，任何人都不会相信设备的稳定性，自然对管理水平大打折扣。机房干净、标识清晰、巡检检查记录完备是高端物业管理水平的重要体现。(三)工程人员的组织管理1、人员管理：物业管理的中最重要的因素是人，现代化企业长期强调人的因素，把人作为企业发展、壮大的重要因素，把人作为企业资产的重要组成部分，这一因素在物业行业尤为明显，物业行业以服务为主，而优质的服务是靠人来实现的。传统物业强调的是人的管理，高端物业强调的是在人的管理的基础上，提升人员素质、发挥人员潜力，在企业给员工信心的同时让员工也充分的信任企业，真正用心做事。垂直管理，分级负责。垂直管理层设置，管理幅度控制，定编因素内容。没有一支遵守制度、贯彻企业理念的服务队伍，是不可能有一个好的物业服务企业的。2、合理的人员组织：依据物业管理项目的设施规模、服务档次及经营管理方式。对人力资源进行合理的配置和利用。通过合理调配，减少人力的浪费，节省开支，提高工作积极性，避免因岗位定编不合理带来人员在工作上的懈怠。3、人员的岗位职责明确与监督：现在很多企业各个员工的在工作中都有一个通病，就是知道自己该干什么，但是对干工作的标准不清晰，高端物业要对员工的岗位职责进行培训、监督，让员工在工作中的计划、结果做到有据可行。54、人员需求的素质水准与招聘：物业服务结果的质量直接以人的服务来反映，这就对人的素质提出较高的要求，怎样使员工的工作质量可持之以恒，这在招聘员工时就要严格把关。通过选拔高素质的从业人员保证服务的水准。5、工程管理工作中的协调关系（1）协调不利的问题。（2）工程管理中的协调原则。（3）加强协调的做法。6、人员培训：我们招聘具备专业技术能力的人才，通过对其的培训，将企业的服务、经营理念灌输，使之成为企业需要的人才。同时提高了员工的责任心和对企业认知度，我们公司的人才梯队计划，就是在人才重视程度上的突出表现，通过人才梯队计划，我们在员工队伍中挑选有觉悟、积极上进的骨干员工成立人才梯队，定期对梯队人员进行培训，让梯队人员参加公司会议，在技术和管理上提高人员素质。把现在梯队人员作为部门工作中的骨干力量。物业作为以人为主的行业，公司的发展离不开人的管理、发展。7、对部门主管的工作要求:（1）对各项工作下达和落实的程度。（2）对管理的的绩效考核的执行与结果。（3）对客户和业主的反馈的问题的解决、落实。（4）在管理和技术上进行创新，开源节流，带来收益。（5）对本部门员工和各部门工作之间的良好协作。(四)高端物业工程管理的发展趋势:1、新世纪科技的发展趋势:（1）随着科技的发展，建筑物的设计和建筑水平不断提高，机电设备和新材料的使用也日新月异。这为客户带来生活和工作舒适性的同时，也对技术人员的技术更新水平要求大大提高。（2）在现今社会提倡环保、低碳的要求下，在生态环境变革的同时也对物业管理带来诸多要求，这种变革在高端物业的要求尤为明显，这就要求在保证服务的同时要以环保为标准，不但使用的各种工程材料是环保的，包括生活和工作的空气质量也要环保。6（3）节能降耗的要求：严格执行工程部制定的能耗指标，严格控制工程部制定的年能耗物耗预算费用支出，合理控制物品申购数量和二级库的库存量，加强库存物品的管理和更换备品备件的废旧修复再利用。加强能源的控制，做到了解、分析、掌握，坚持水、电、气，日能耗记录上报工程部，如发现当日记录与往日记录，有较大差异时，立刻查找分析原因。加强对代维单位的沟通和监督，坚持日核实能源消耗数据并确保真实性，随时检查、设备运行情况，设定参数控制情况，设备维护、保养情况，发现问题及时协调解决。定时定期对设施、设备进行，保养维修，特别是对消耗能源较大的设备做到每周统计计量，分析并采取相应措施加以改进为降低能源消耗把好基准。2、工程管理的发展与展望:（1）科技发展带动了管理体制的变革与人们素质的提高。随着建筑物设备设施技术含量的不断提高和办公管理电子化平台的引入，也对物业从业人员的素质和技术水平提出更高的要求。（2）管理制度与管理方式的持续改进。随着社会的不断进步，人们对生活、办公环境要求的不断提高，也在促使物业从业人员的服务趋向于细节化发展，这也对物业的管理方式提出更高的要求。（3）工程技术管理的发展描述。随着现代化建筑物设备设施技术更新水平的加快，也在要求技术人员具备更高的技术水平和管理经验，物业管理工程人员在提高技术同时也必须加强自身的管理经验，这就要求物业工程人员必须是技术和管理的复合型人才。二.高端物业工程设备的管理过程：(一)工程设备质量管理的主体：7(二)工程设备在物业行业的形成与管理过程，工程设备一生过程的管理，基本分为以下阶段：(三)工程设备日常维护管理1、紧急维护：就设备设施的故障发生时突然，会直接影响设备的运行和使用在设备的使用周期内，故障的发生是不可避免的故障发生对费用和运行效率造成较大影响，设备发生故障或运行能力明显降低应，立即进行维修处理，产生不同程度的安全隐患，彻底排除故障的花费昂贵故障的发生是突然的，无法预测的故障的发生会降低设备的寿命。2、计划性维护：通过一系列周期性的工作来增加设备的寿命，定期对其进行故障检测，确定设备的潜在危险，可以节省成本，保养维修节省昂贵的维修费用，减少超时工作，较少能源消耗，延长设备使用寿命。设备平稳运行，基本杜绝设备运行紧急状况，令客户更加满意，对保养维护专业人员更好的使用，使工作更有计划性。规划、订货、制造出场检验安装、调试、验收建档运行更新、报废维护、检修改造工程设备质量管理工程部经理工程主管技工人员客服人员其它部门管理人员高层管理人员83、良好保养的结果：可使能源费用支出大大降低，降低设备维护成本，降低技术人员工作强度。降低设备故障发生机率，更高的设备安全系数。4、粗劣的保养得结果：会使设备更频繁的设备故障，延长设备停顿的时间，差劣的设备安全，设备可靠性低，将直接导致高维修成本，高营运成本，高能源成本，高行政成本。(四)工程设备管理制度与标准制订1、制订依据（1）根据公司管理的特点的制定相应的管理制度，做到制度和实际工作相吻合，避免空泛的、不切合实际的规章制度。（2）根据工程设备的不同和设备运行、保养得特点制定设备的操作、保养规程，做到设备的目视化管理，通过设备的标识牌提高管理工作的及时、快速反应。(五)工程设备完好的管理过程1、设备的前期管理——规划与实施。2、设备的服务期管理——维修与保养。3、设备的后期管理——改造与更新。(六)工程设备、设施维修质量的控制与检查1、确保服务质量的质量标准：温度、湿度、噪声、气味、采光、照明、水压、水质、通信、电梯、停车场、无障碍设施、装修、家具、康乐设施等。2、设备维修管理制度的贯彻与执行事后修理改造性维护设备更新系统改造维修保养日常巡查预防性维护深入检查（维修保养记录）定期维护保养日常维修（修理、加油、换件、调节、清扫）计划性维护保养日常维护保养日常维修保养记录紧急维修9（1）落实的着重点。（2）确保维修质量达标环节。（3）特殊设备的检验与保养。（4）管理协调能力。3、工程设备目标管理与控制（1）实现利润最佳化。（2）量化控制管理。（3）利用对比方法。4、设备状态指标计算设备作为工程管理中的重要组成部分，设备完好标准的考核种类和范围主要为，变配电、锅炉、压力容器、电梯、空调、电话、消防及报警设备、给排水、厨房设备等。（1）设备完好率，完好的设备在全部设备中的比重，它是反映企业设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。设备完好率=完好的主要设备台数×主要设备台数×100%（2）备故障率=设备故障发生次数×全部设备台数×100%（3）维修费用率=年设备维修全部费用/年营业收入总额×100%(七)工作程序1、日常维修管理工作程序2、设备操作维护工作程序3、消防安全制度与生产安全制度4、部门应急预案(八)能源与节能降耗的管理工作1、提高认识，突出节能工作在本企业各项工作中的地位。2、加强科学管理，不断完善节能管理制度。3、搞好节能管理分析与研究。4、节能技术改造，采用并推广新技术。5、提高设备维护保养质量。6、加强宣传，提高员工节能意识和客户环保意识。107、表彰节能先进，促进持续性节能工作。8、以法为依据，制定有关制度和规定。9、确立有效的能源统计工作。10、定期检测各项能耗状况。(九)设施、设备技术措施1、建筑节能（1）建筑保温措施。（2）建筑保温材料。（3）门窗。2、节电措施（1）电力变压器的节能运行。（2）风机和水泵的节能措施。（3）照明节能。3、空调系统节能措施（1）室内温