绿地半山太原长风居住区整体定位与物业发展建议-83PPT

太原长风居住区整体定位与物业发展建议太原事业部市场营销部2007年1月长风居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点地块基本指标出让地块面积：51.5万平方米（772亩）；总建筑面积：约118万平米；住宅建筑面积：约112万平米；住宅容积率：3.2；最大建筑密度：20％；最小绿化率：35％；控制高度：100米；取地成本：150万/亩（毛地）；合楼面地价700元/平米以上。——大盘项目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关系，太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。西北侧阳光假日城北侧南中环东侧滨河西路海天科技公司现状南侧冶浴河西侧新晋祠路地块内部的苗圃地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通：856、804、904未来交通通达性和昭示性较好。本案城区规划中的长风商务区从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河，但目前辖段内尚未改造、蓄水。汾河沿线大打资源牌项目比比皆是，临汾河景观资源从竞争上来说，并不构成绝对优势。高压线东西横穿地块，对地块价值有一定折损。排洪沟辖段内干涸的汾水高压线村庄南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。市政道路的分割，有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。300米300米100米从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现特征一：政府主导因素推动：1、规划引导城市重心南移；2、省、市政府南迁，设立长风商务区；3、加快城市南部基础设施建设；特征二：多格局，多中心空间趋势；1、产业结构南北分布；2、政务、商务职能向南发展；3、居住、商业等多组团大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀请外脑；整体规划；提出方向；南移西进；规划调整；多格局发展；“大太原”圈；基础设施建设；时间年度规划关键词房地产市场表现规划调整；设立新区；政府搬迁；北展东扩；以长风街为标志的南移西进大太原经济圈下多格局发展长风商务区2004年2005年2006年在大太原、多中心战略思路指引下，长风商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的长风商务区并未起到领头羊的作用，其发展步履维艰。1、目前还停留在规划阶段；2、首创付清土地款后开发搁置；各空间区域发展仍有很大困难；1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难，建设放缓。2005年2月版区域规划2006年招商引资项目还处于起步阶段：1、晋阳新城开发；2、九龙山旅游度假开发；3、东锋新城建设；4、市政府迁移；5、修桥、筑路；6、长风商务区公建配套；。。。。。。历经1年半规划调整首创项目搁置1年2006年12月版区域规划2006～2010空间结构规划地块紧邻长风商务区，用地功能上的互补，使本地块成为长风商务区的重要组成部分长风大街南中环及其延长线面积（万平米）功能区位置长风商务区40会展商务北部20文化博览中部26市政中心中部133住宅：30商务、居住南部地块虽不在长风商务区内部，但作为长风商务区的居住区，是长风商务区的重要组成部分；长风商务区规划以商务、办公为主；住宅所占比重非常小；但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。十一五期间，项目所在区域内新增建设用地供应量增加。片区内2005年“城中村”运作的项目，2007年将迎来供应量的爆发。2006～2010新增建设用地山西汾河开发山西慧光控股滨东康城南中环本案新增建设用地，加剧市场竞争；原有项目销售；项目界定关键词——大盘；——熟悉的“陌生区”；800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位产品特点太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。太原市2006年共有房地产开发企业500余家，其中一级开发资质的企业仅有3～5家。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段外部环境福利分房阶段政府为整个产业的主要投资者区域平行发展消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范但政府的住房福利依旧少量存在竞争条件竞争者较少需求简单市场结构单一大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本竞争者数量继续减少消费者需求减少需征满足基本生存需求客户结构简单生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂改善需求为主需求多样供征单纯数量型产品形式单一基本无附加值住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛产品形式极为丰富从业人员素质普遍较低，具有本科以上学历的人士在公司里面屈指可数。从业人员鱼龙混杂，缺乏专业性。行业处于起步阶段；市场背景房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应项目名称占地面积总建筑面积泛华盛世21700平米70000平米龙湖易居12000平米58000平米尚层生活(5.4米)10000平米30000平米智诚天和园26亩100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10亩10000平米飞云现代城15亩120000平米太和轩1100平米38000平米中奥．名砥3000平米12000平米柏林风情36亩83760平方米北美新天地25亩100000平米亲贤苑55亩140000平米滨东花园120亩200000平米城市花园22亩73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花园22亩73000万平米龙湾国际60亩80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地产项目占地面积超过100亩以上的项目屈指可数。房地产建筑面积在40万平米以上的规模小区，目前在太原市场基本没有。市场背景行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有发生，消费者对企业诚信心有余悸。2006年9月太原市城区内查处的非法建设住宅小区用地顺发奶制品厂非法占用小店街办温家堡村18.4亩基本农田建村民住宅小区；北营街办许西村委会非法占用本村耕地153亩建村民住宅小区；坞城街办北张村委会非法占用本村耕地26亩建学生公寓；金胜村委会非法占地88.15亩建住宅楼；吴家堡非法占地123亩建住宅楼；南堰村非法占地29.67亩建住宅楼；新庄村委会非法占地30.3亩建设住宅小区；杨家峪村委会非法占地14亩建设住宅小区；东涧河村委会非法占地31.5亩建设洪子峪移民村；七府坟村委会非法占地12亩建设住宅小区。王家峰村委会非法占用31.6亩耕地建设住宅小区；。2006年12月太原市被曝光的开发项目房地产秩序混乱现象：集体土地直接盖房销售；相关手续欠缺项目直接销售；工程延期交房现象屡见不鲜；工程质量问题不容乐观；市场背景大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场，其售价仅为正常市场价的3/4.项目名称项目价格（元/平米）周边区域价格（元/平米）北张村31003600新庄村14002000亲贤村28003600金胜村12001600龙堡村15002200南上庄30003700义井村21002600长治路树脂厂31003600义井商场20002500山西日报社26003600太原报社30003600武警消防总队26003200福利房、城中村改造项目的低价房冲击市场。售价仅为正常市场价的3/4.市场背景异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧”太重大唐首创置地香港劲基当代集团万达集团富源置地联合中体产业，建造100万平米奥林匹克花园；项目如火如荼进行中。。。。。。05年长风商务区70万平米，搁置一年后，规划面积减到30万平米，在进退两难中抉择。。2000亩东峰新城，紧追不舍。。。。。。低调入市，动作迅速，整体收购公司。。。。。旱西关旧城改造，紧搭末班车。。。。。。05年入市，胜利桥西项目紧张进行中。。。。。异地开发商大举拿地，进一步加剧市场竞争。一方面表现在整体市场上争夺有限的客户资源；另一方面，在规划理念、户型设计、园林景观、物业服务、营销方式都将会面临太原前所未有的竞争。。。。。。。市场背景市场背景小结太原房地产市场还处于一个“闭关锁国”状态，即有机遇，又充满挑战，迅速融入并建立全新的行业标准是我们制胜的关键.产品雷同性严重，“点式”、“大进深”、“暗间、暗卫”随处可见，全采光、全通风的纯板楼成为市场的一大卖点。产品特点客厅朝北面宽窄黑间厨房对着厕所门半黑间户型分布不合理，大户型集中度较高，而中小户型则出现一定程度的断档。平米5060708090100泛华龙湖北美丽苑滨东百桐辰景东岸长岛奥林蓝水Me时代110120130140150160170130150180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060产品特点户型销售两级分化，超大户型（150以上）和小户型（100-110平米三房和90平米两房）受到市场追捧。项目名称在售主力户型面积起价均价最高价月销售套数长岛国际主力130-160平米42005200707030泛华盛世140平米4200430044008龙湖易居170-184平米38884400500015滨东花园180平米35804600570015城市花园1204100480060308百桐园160平米4100440060005尚层(5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座现剩余100-130平,36004300500020龙观天下200-500平米4800700080002五龙湾阳光180-300平米,联排+叠拼4000450050005怡和广场100平米39804100430017龙湾国际120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎间无否否否月积累客户100组学院国际101平米2880340039003锦绣苑80-160平米288034003900200（公安局团购）辰憬家园136平米300033003750100奥林匹克花110~13030003300360080南波湾温泉主力60-140平米未定未定未定月积累客户90组户型销售呈现两级分化形式：大户型：总价在70～90万月销售速度在20～30套。中小户型：总价在30～40万月销售速度在40套以上。产品特点外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以涂料为主，缺乏“文化内涵”与“品质感”产品特点项目缺乏社区感，项目内根本无绿化可言。4000元