郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿 253页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006-07-10郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司[2006]-GW01本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2006/06/182006/06/25工作成果项目启动区地块实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈项目整体战略与定位回顾项目启动区定位研究项目启动区开发策略研究项目物业发展建议研究项目启动区现状研究大规模地产开发启动策略研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究大规模地产开发物业组成研究第二阶段（中期）启动区定位和物业发展建议第一阶段项目市场调研项目启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析7个日历天19个日历天2006/07/149个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2006/07/22本报告是严格保密的。3在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目启动区实地勘察郑州房地产市场现状项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈亚新相关人员的访谈批发市场小业主访谈相关楼盘销售总监访谈郑州房地产在售项目信息城市规划影响探讨房地产市场特点分析郑州购房人置业特点分析区域竞争态势分析郑州消费者价值取向和置业倾向的分析启动区产品定位研究开发节奏与时序研究物业发展建议本报告是严格保密的。4第一阶段工作回顾本报告是严格保密的。5项目概况项目经济指标占地面积：项目占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、可建设用地亩1583亩（居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩）；容积率：项目三环路北地块控制在2.5以内；限制条件：北部地块预计今年11月份动工，无回迁房建设要求；项目建设用地被市政道路分割为9大块；综合成本：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；项目距市中心约20分钟车程；项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。淮河堤外滩涂内环路107国道陇海线京广线中原区二七区金水区郑东新区管城区机场高速惠济区本报告是严格保密的。6项目属性界定区域属性：二七区是郑州的主要商贸区，项目所在区域南三环沿线分布着众多的商贸批发市场；距中心约为5-8公里主城区的边缘郑州是全国重要的交通枢纽；商贸纺织、机械制造是城市支柱产业二线商贸城市城市发展的重点是郑东新区、西部工业区，二七区目前处于功能强化和填空式发展阶段非城市发展重点项目属性：项目为城中村改造项目，有20余万旧村拆迁；项目被市政道路分割为9大块；地块自身限制条件紧临南三环、规划中南水北调总干渠及黄河科技大学资源条件相对优越总占地2000多亩，建设用地近1583亩，当地超大规模大规模商贸型、二线省会城市、主城区边缘、城中村改造、大规模地产开发对于二线省会城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度本报告是严格保密的。7项目区域价值定位满足“城中村”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元本报告是严格保密的。8项目客户阶段划分项目客户阶段性构成变化注：各图表只表示比例变化。启动区通过一定量的中高端产品建立高档社区形象投资及中低端中高端及中端发展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期项目品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端客户比例增加，高端产品实现价值最大化。投资及中低端中高端及中端高端投资及中低端中高端及中端高端项目规模大，扩大客户层面是后续开发成功的必要条件；区域陌生感只是暂时的，会随着城市未来的发展、项目口碑的建立而逐渐弱化；大盘开发经验规律表明，项目前期的成功启动对客户层面的拓宽有显著的作用。中远期目标客户设定前提：比较注重项目经济性，对价格敏感，渴望较高性价比；比较关注项目品质，乐于接受并享受新的生活方式；十分关注生活配套，尤其是教育配套。启动阶段客户共同特点：高端100万元以上、投资需求/改善居住需求财富阶层中高端60-80万元、改善居住需求/投资需求富足成熟家庭中端35-50万元、改善居住需求成熟家庭中低端20-30万元、刚性需求双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇本报告是严格保密的。9新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善项目前期项目后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。本报告是严格保密的。10项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；叠拼——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；商业、教育及医疗配套——完善生活社区配套，提升社区文化内涵。本报告是严格保密的。11图示开发策略：产品组合容积率小高层产品为主为建立项目形象，设置一定量的洋房/叠拼产品小高层、叠T/洋房及占地比例约70：30。策略立势、回现回现，获得利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润洋房/叠拼比例增加，与小高层比例约为40：60。区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的TH，获取超额利润。启动造势，奠定区域高端形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合本报告是严格保密的。12本阶段报告包括四个部分第一部分：项目总体开发计划研究第二部分：项目启动区定位及开发策略研究第三部分：项目整体物业发展建议研究第四部分：大盘开发风险分析本报告是严格保密的。13第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究本报告是严格保密的。14运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价可持续发展的URD(都市休闲示范区)居住用地——项目物业功能以居住功能为主公建用地两个标准——商业及休闲功能为特色外部邻接状况临路状况可建设用地规模地块现状评价标准评价体系897654312本报告是严格保密的。15地块资源评价——1、2号地块因素12外部邻接状况项目北部区域：东、西两侧临路，北侧为工厂、仓储区，面貌较破旧项目北部区域：西侧临路、东北侧为省射击场规模及形状地块约172.55亩，形状不规则地块约54.27亩，形状规则，临街面宽，南北进深小临路状况南侧为南三环路，东侧均为50米宽冯庄路，西侧为30米宽石柱路南侧为南三环路，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块平整，地块内主要为建成的一到二层的临街商埠及工厂、仓储区，拆迁难度相对较小地块平整，地块内主要为建成的临街商埠及仓储，拆迁难度较小分析结论南三环路作为城市主要交通，其交通干扰对居住价值有一定影响，但地块位于路北，临近市区一侧，与市区有较好的联系，且通达性好，昭示性强，故本地快具备作为启动区的重要条件，适宜发展商品住宅社区南三环路因其路边的绿化隔离带，使得沿街具有一定的商业价值；冯庄路及石柱路因其路面较宽，商业价值有限基本结论同1地块，但因地块南北进深较小，不利于景观展示基本结论同地块1居住用地公建用地居住用地公建用地124356789本报告是严格保密的。16地块资源评价——3、4号地块因素34外部邻接状况项目中部区域：北侧为新建13中学，东侧为规划小学及近3万平米的城市中心绿地项目东部区域：南侧紧邻佛岗村，东侧为厂区规模及形状地块约114.2亩(公建28亩、绿化37.9亩、居住48.48亩)，形状东西相对较狭长地块约172.3亩(公建67.5亩、居住104.72亩)，形状规则临路状况南两侧临规划市政次干道，西侧为30米宽石柱路，小学东侧为50米宽冯庄路北侧为南三环，南侧为规划的市政次干道，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块内现为3~6层的村民居住建筑地块内现为加工及仓储区，有少部分村民居住建筑分析结论紧邻中、小学校，利于居民子女上下学，但学校的干扰不利于打造高档社区；东侧的中心绿地有利于居民居住西、南两侧临市政次干道，适宜社区商业紧邻中心商业区，生活较方便，但北临南三环、西临中心商业区，会对居住产生一定干扰位于南三环路与冯庄路的交汇处，交通通达性好，昭示性强，有利于中心商业区的建设居住用地公建用地居住用地公建用地124356789本报告是严格保密的。17地块资源评价——5、6号地块因素56外部邻接状况项目东部区域：检察院位于地块东侧，南侧为黄河科技大学项目中部区域：项目核心地块，东、北、西侧分别与项目的地块5、3、7相邻，南侧与黄河科技大学相对规模及形状地块规整，约295.97亩(公建19.3亩、居住276.6亩)地块规整，约270.27亩临路状况南侧为市政次干道（可能的火车线），西侧为50米宽冯庄路，北侧为规划市政次干道南侧为规划市政次干道（可能的火车线），北侧为规划市政次干道，东侧为50米宽的冯庄路，西侧为30米宽石柱路地块现状地块内现为3~8层村民居住建筑及临街出租商埠，还有小部分工厂与仓库地块内为1~8层村民居住建筑、临街出租商埠等分析结论处于项目的核心区域，地块规整，且紧邻大学。处于项目核心区域，紧邻大学，有较大人流临街具有较强的区域商业价值地块处于项目的核心区域，且为规整的超大地块，适合打造高档居住社区因与黄河科技大学近邻，故东侧沿冯庄路具有一定的商业价值居住用地公建用地居住用地公建用地124356789本报告是严格保密的。18地块资源评价——7、8号地块因素78外部邻接状况项目西南部区域：地块西侧为公交站场，西北侧为货运站场项目西南部区域：东侧为黄河科技大学地块规模及形状地块规模约75.5亩(公建13.2亩、居住62.29亩)，形状呈现南北狭长地块约155.03亩，地块狭长，不利于建筑物设计布局临路状况南侧及北侧为规划市政次干道；东侧为石柱路北侧为规划的市政次干道，与7地块相对；东侧为石柱路地块现状地块目前主要为物流仓库、工厂及小量1~8层村民住宅建筑地块内主要为村民的出租性仓储建筑分析结论项目区域边缘，与周边区域联系较好，特别是与公交站场相邻，较适合普通市民的居住生活，同时也较适合居住类出租物业未来的经营与公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成同地块7与黄河科技大学相邻，有较高的商业价值，有利于学府商业的发展居住用地公建用地居住用地公建用地124356789本报告是严格保密的。19地块资源评价——9号地块因素9外部邻接状况项目的南部区域：地块东侧为黄河科技大学，西北侧为交通总站地块规模及形状地块规模约273亩，形状为锯齿形临路状况北侧为规划市政次干道；西侧为石柱路地块现状地块目前为农用耕地分析结论项目南部区域边缘，临近南水北调总干渠，与黄河科技大学、公交站场相邻，超大规模地块，易于打造高档居住社区与黄河科技大学、公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成居住用地公建用地1