鑫苑物业信息摘要：1172471685

12006年第3期（总第三期）2导读近期，虽然国家关房地产政策调控逐渐降温，并没有大的政策出台，但是受前一阶段房地产及土地调控政策的影响，各地纷纷开始着手准备或已经出台措施，执行相关规定。在《政策导向》中，摘录了《土地出让金管理办法明年初施行》，其中主要还是集中在土地的调控问题上，是对前段阶调控政策的补充。《政策有望回暖二手房市场找寻新平衡》、《宏观调控还应重视土地立法》等几篇文章，对了解政策方向有一定帮助。在《地方动态》中，主要摘录《北京土地调控细则月底出台》、《上海再议土地增值税》等几篇文章,主要围绕土地调控政策和房地产行业动态展开。从各地的行业动态可以从中发现地产行业的发展动向，希望能够帮助大家了解行业知识，开拓视野。《经营指导》中《一涨再涨,海南物业管理费》、《中海物业管理公司如何管理物业》、《目标管理在物业顾问项目中的运用》等几篇文章，主要是针对物业管理方面的问题展开，其中涉及到的管理措施及实施办法能够对我们的工作起到一定的指导作用。《案例解析》选取了个别常见案例，可以从中得到有益的借鉴。3目录【政策导向】………………………………………….……….………………..5《土地出让金管理办法》明年初施行…………………………………………5政策有望回暖二手房市场找寻新平衡……………………………………7宏观调控还应重视土地立法…………………………………………………12调控下一步：实施“两分开”？……………………………………………14【地方动态】…………………………………………………………………17北京土地调控细则月底出台…………………………………………………17大连：强化土地出让环节……………………………………………………20广州：按区域落实新政………………………………………………………21上海再议土地增值税…………………………………………………………22郑东新区“停建”经济适用房………………………………………………25郑州千亩土地近期挂牌………………………………………………………27北京经济适用房制度酝酿变革………………………………………………29深圳工业用地率先市场化……………………………………………………31郑州探索廉租房建设新模式…………………………………………………33【经营指导】…………………………………………………………………36一涨再涨,海南物业管理费…………………………………………………36万科“松山湖一号”一场华丽的冒险？……………………………………40中小户型应更加精细化…………………………………………………….43消费需求与投资需求如何区分………………………………………………44中海物业管理公司如何管理物业…………………………………………….47外资、全球化、产业安全与房地产…………………………………………504当前物业管理存在的问题和对策……………………………………………53物业纠纷频频出现台湾物业管理经验可借鉴……………………………58目标管理在物业顾问项目中的运用…………………………………………60【案例解析】…………………………………………………………………66没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费……………………69参与执行分配，物业公司追回欠交管理费…………………………………68“物业”为何频频炒…………………………………………………………70别墅小区三业主连遭盗窃引发争论…………………………………………725【政策导向】《土地出让金管理办法》明年初施行土地出让金分配体制的改革是完善土地出让制度的关键一环。10月12日，记者从财政部获悉，《土地出让金管理办法》目前已经制定完毕，将于11月公布，2007年1月1日起施行。财政部科学研究所金融室主任赵全厚介绍，《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，“其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题”。15%用于农村建设把土地出让总价款的15%用于农业土地开发和农村基础设施建设是土地出让金管理办法在土地收益分配方面的第一个原则。“以前各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低，大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发，这成为中央政府不得不重视的问题。”赵全厚表示，“这样硬性规定主要是为了支持新农村建设”。今后的土地出让总收益的分配情况为：50%~60%被用于拆迁补偿和土地一级开发，15%用于农村土地开发和农村基础设施建设，5%用于廉租房建设，其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。有些省市已经先行一步。从5月1日起，重庆市就规定，土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15%调整为20%。6建立财政专用账户建立地方财政土地出让金专用账户是土地出让金管理办法另一个巨大变化。在此之前，土地出让以协议出让为主，交易双方协商价格，出让后直接用于市政建设，不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。上世纪90年代中期，北京被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设，包括建招待所等，中央开始重视土地出让金的使用问题。1996年底开始逐步将其纳入预算，进行收支两条线管理。“后来出台了29号文件，规定土地出让金属于财政性资金，应该由财政专户管理。但是地方在将这笔资金交到财政专户前有个过渡户，是由国土部门直接支配，用于支付土地开发公司的土地整理及农民补偿款。进入专户前，财政对这笔资金的具体收支还是不知情。”赵全厚说。赵全厚补充说：“规定了土地出让金财政专用账户后，所有的土地出让金都要进入这个账户，比如说，如果一块地以1000万元成交，这1000万元必须进入财政账户，由财政部门掌控，至于后期的利益分配，都由财政部门来执行，这样既保障了财政的完整性，又体现了国家土地财政的特征。”全部纳入地方预算在土地出让金管理体制上，管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。“不同的是，以前只是笼统地说，土地出让金由地方政府负责，现在已经明确了由省区市政府一把手负责。这样责任更明确到人。”赵全厚表示。7中国人民大学土地管理系严金明教授称，土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。一直以来，土地出让金有中央和地方管理两种思路。其中，国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金，由中央政府部门统一管理土地出让金。有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路，财政部当时提出的方案核心，是由地方自行安排土地出让金的使用，但规定其中用于三农及社会保障的资金比例，并纳入地方财政预算内管理，监督其使用。由于土地出让金收入存在较大的波动性，财政部方案还规定，在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算，并规定地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。不久前出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中规定：“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方过库，实行‘收支两条线’管理。”（来源：中国房地产报）政策有望回暖二手房市场找寻新平衡宏观调控下，房地产经纪行业的市场环境出现了变化，观望与试探、进入与走出的画面每天都在二手房市场上上演。这期间有的经纪公司说“日子不好过了”，一些中小经纪公司开始选择“退场”或冷眼观市，有的却在暗蓄力量期待迸发。而有人说，房地产经纪行业正经历着洗牌与品牌提8升，品牌经纪公司正着手新的营销战略，展开市场较量，市场竞争已呈白热化态势，整个二手房市场似乎在寻找新的平衡。针对市场现状及发展，本报相邀我爱我家副总经理胡景辉、21世纪不动产北京区域分部副总经理寇海龙、链家市场总监金育松，对存量房市场发展进行了探讨。二手房市场后市利好主持人：自宏观调控以来，二手房市场一直受到政策关注，这几个月走过来，目前北京二手房市场呈现着怎样的变化？胡景辉：从1~8月份北京二手房市场的交易情况来看，与去年同期相比仅增加了7000套，增长了16%。而按照市场发展规律，北京市场以往年份的交易增长量为30%~40%。宏观调控下，二手房市场发展确实受到了影响，但仍在缓慢上升，并且后市将会利好。目前国家提出的廉租房、经济适用房、双限房政策都属于长期策略，而对住宅市场矛盾起到缓解作用的存量房市场却可马上起到立竿见影的效果。估计国家下一步会对二手房市场推出一些利好政策，发挥二手房市场在住宅供应中的作用。寇海龙：经过2005年的宏观调控，当年北京存量房交易达到了7万套。对此，业内人士乐观估计2006年存量房交易会达到10万套。但随着今年新一轮的调控，到9月份为止，存量房交易为5万多套，预计到年底还有2万多套的交易，估计总数应该能超过去年7万套的交易量。这说明，即使是政策在调控市场，但存量房的交易一直处在上升阶段，而这也符合房地产市场的发展规律。目前，存量房虽然在宏观调控下增幅萎缩，但市场容量在扩大，加上存量房交易的一系列政策都已出台，如从8、9月份的市场情况来看，客户9已经认可税费的出现，市场进入10月份后处在平稳发展过程中，后市将会利好。金育松：自1999年二手房允许上市交易以来，北京的二手房市场一直处于快速发展，其交易量在连年迅速增长，交易比重也是逐年快速增长，2000年二手房与一手房的比例在0.012∶1，2005年上升到了0.25∶1，2006年该比例将会达到0.3∶1。随着宏观调控对于二手房市场影响的减退，二手房市场迅速回暖，必将使中介公司的业务重心由租赁重新转移至买卖市场。市场向品牌企业靠拢主持人：在这样的市场环境之下，房地产经纪行业的日子怎么样？竞争有没有达到白热化的状态？胡景辉：实际上从整体市场来看，经纪公司间的竞争已经在深入与白热化。为了占领市场，很多知名中介公司的店面都已经达到或即将达到300家以上，而一些中小中介正在从市场中消失，仅上半年就注销了700家。但市场正在向品牌企业靠拢，品牌企业的发展空间正在增大。虽然市场中的交易量增长缓慢，但各品牌中介公司的业务量增长都翻了一番。寇海龙：北京经纪公司的负增长，说明在宏观调控下，经纪行业正在经历着洗牌和品牌集中。即使这样，北京各经纪公司间的竞争远不如上海、福州、杭州等南方市场。从二手房交易量来看，北京仍处在增量阶段，大家都有市场生存的空间，远没有达到南方市场交易量不变、店面不断增加的惨烈竞争程度，今明两年应该是各家经纪公司扩张的最好阶段。所以现在在市场上可以看到，各知名经纪公司都在扩张店面，提高自身业务水准，就说明市场的空间还很大。10金育松：目前京城经纪公司多数还是停留在公司规模扩张的层面上，通过大范围的布局和设点来抢占市场份额，而并没有从强化营销的“内功”（专业化）层面入手。在中介公司完成既定的空间布局之后，未来的竞争比拼必将往专业化的营销方向转换，未来二手房交易也将更加集中于品牌经纪公司。主持人：以北京的市场容量和发展态势来看，一家中介公司开出300家的店面对于北京市场和公司自身而言是否已经达到饱和？胡景辉：我爱我家的店面目前在北京市场已有300多家，确实已经达到了饱和的状态。另外从市场的交易量来看，去年上半年交易量是36000套，今年上半年交易量为38000套，交易增量并不明显，而中介公司扩张的速度在加快，如我爱我家上半年店面增加了100多家，比去年增加了60%。对此我们也在思考这些事情，是否应该采取一些营销上的战略来提升业务和品牌忠诚度。金育松：从经济学的角度来讲，是存在一个规模经济的问题。链家地产的门店数量在达到350家的规模之后，根据当前北京二手房市场的发展趋势以及公司门店经营的辐射范围，我们认为在一定时间内也已经达到了这样的一个规模经济点，所以350家的店面数量应该是链家地产在一段时间内的稳定值，不会进行大规模的无限扩张。但是对于现有店面的空间布局会出现适时的调整，比如我们会增加社区店面的数量而缩减其他的一些干道店面，社区店面的比例应该会从现在的40%上升到60%~70%。同时，链家地产的店面数量也并非是长时间都不改变的，当北京的二手房市