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重庆万科河运校/I地块商业定位策划报告目录第一部分项目研究与分析第二部分本项目商业体量推导论证第三部分项目整体定位建议第四部分项目设计优化建议第五部分营销思路序言序言目录1、重庆万科河运校、I地块商务合作模式探讨2、弘基企业精华介绍3、弘基针对河运校、I地块项目的思考问题弘基与万科共同成立商业经营管理公司。商务合作模式探讨万科共同成立商业经营管理公司,委托弘基进行实体经营管理。模式一模式二重庆万科河运校、I地块商务合作模式探讨弘基企业精华介绍土地性产品线弘基针对河运校思考问题根据项目目前进度,本次提案侧重执行,主要包括产品定位、业态划分、后续销售、招商及长期商业经营管理邮轮河运校项目1、产品面积配比2、区域潜在消费群体的消费结构和消费能级研究3、如何在竞争对手中脱颖而出4、如何在周边市场中走差异化竞争5、如何进行商业互补和业态提升我们序言解决的关键问题弘基针对河运校思考问题土地性产品线弘基针对I地块思考问题根据项目目前进度,本次提案侧重前期产品定位主要包括区域市场研究、消费者需求研究、商家需求访谈产品初步概念性定位邮轮I地块项目弘基针对I地块思考问题我们思考的问题区域市场现状未来发展趋势项目整体初步定位区域消费结构消费能级研究商家对项目区域接受度、对产品技术方面的要求目录第一部分项目研究与分析1、城市宏观发展2、项目分析3、区域市场分析4、竞争、同类项目分析5、消费者研究6、零售商家研究¾.第一梯队:上海、北京¾.第二梯队:广州、深圳¾.第三梯队:苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉¾.第四梯队:东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安¾.第五梯队:昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口城市研究---城市坐标城市研究---城市坐标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中,重庆处于第三梯队领先地位,西北地区更是列首位,直辖市的领头地位不断增强。5000350030002500200015000200040006000800010000社零重庆根据欧美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析(如下表),当一个城市或地区人均GDP超过2000美元时,城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变重庆人均GDP还在4000美元以下,根据国际商业发展惯例,这个阶段是百货商场形态主要发展的阶段。城市研究---城市GDP与商业关系城市研究---城市GDP与商业关系重庆和各一线城市人均可支配收入28838224692673821430157492924405000100001500020000250003000035000元上海广州北京天津重庆深圳重庆和西南城市人均可支配收入2023818659183851741715041189631649615749162540500010000150002000025000元长沙成都武汉郑州贵阳西安昆明南宁重庆重庆历年人均可支配收入及增长率12.99.614.118.511.113.911.810.16.467.12.75.6050001000015000200001997199819992000200120022003200420052006200720082009%元05101520城镇居民家庭人均可支配收入增长率城市居民收入在全国大城市排名处于较低水平,在西部主要城市中名列前位,增长速度较为明显。城市研究---人均收入水平城市研究---人均收入水平重庆与各一线城市社会消费品总额5172.8825955309.92479.012430.832598.680100020003000400050006000亿元上海广州北京天津重庆深圳重庆与西南各城市社会消费品总额1524.911950412.721381.12757.012479.012164.091434.8864.64050010001500200025003000亿元长沙成都武汉郑州贵阳西安昆明南宁重庆重庆历年社会消费品零售总额及增长率1497.77.98.79.19.514.313.818.424.318.615.40500100015002000250030001997199819992000200120022003200420052006200720082009%亿元051015202530社会消费品零售总额增长率城市研究---社会消费品总额城市研究---社会消费品总额重庆近年商业发展繁荣,社会消费品零售总额持续攀高,消费能力位于西部城市首位,有赶超一线城市之势。1、一城五片,多中心组团发展,拓展城市空间,加速城市化进程,促使各商业中心定位趋于细化。2、完善金三角CBD区域交通道路体系,尤其加快轨道建设将促进城市化进程以及各城区之间联系。3、除5大商圈,规划新增城市商业服中心,商业发展不断扩大,更丰富。城市研究---城市规划城市研究---城市规划重庆经济总况重庆收入/消费重庆整体规划小结重庆作为西部第一大市,整体经济能力快速发展,领头羊作用更加明显。重庆收入水平不断提升,人民消费能力强劲,为商业发展提供强力基础支撑。重庆整体规划日趋完善,带动周边城市化进程快速发展,也使商业格局丰富,商业往外围扩散。重庆经济强力发展是城市发展的有力支持,居民收入增长加快,消费力强劲,未来商业项目大量上市,使得整体商业从传统向多元商业发展,商业分布也更广泛。城市研究---宏观总结城市研究---宏观总结重庆商业市场研究重庆商业市场研究重庆商业发展历程2000年以前2004年2006年2009年大洋百货2009年以后新世纪百货大都会广场王府井龙湖北城西街美美百货茂业百货新世纪百货新世界百货凯德嘉茂购物中心重庆新天地龙湖北城西街新馆西城天街万达广场商业街中新城上城龙湖后工二期百货崛起新型综合购物广场形成百货大力发展各零售业态发展现状从重庆各零售业态发展形势来看,商业发展正处于传统商业向现代商业变革阶段,由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。至今,重庆只有一家真正意义上经营良好的购物中心-龙湖北城天街。重庆重要的二种零售业态大卖场百货逐步为市场所所认识,开始关注和接受高速发展不断成熟增长变缓市场萎缩初始期发展期成熟期衰退期网络购物电视购物主题型百货连锁便利商店购物中心传统连锁百货公司大卖场中小型超市小型/传统百货公司市场占有率获利能力江北商圈解放碑商圈南坪商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈解放碑商圈沙坪坝商圈南坪商圈杨家坪商圈观音桥商圈现代化都市商贸中心文化艺术特色的商业文化中心商业旅游会展中心现代化商贸中心休闲购物中心和商业物流中心五大商圈定位商业研究---商圈定位商业研究---商圈定位商圈主要辐射范围解放碑商圈重庆全市及周边区县、外地旅游人群沙坪坝商圈沙坪坝全区,江北、九龙坡部分区域南坪商圈南岸全区,以及巴南区杨家坪商圈九龙坡区以及大渡口区观音桥商圈整个北部城区(江北、渝北、北部新区)、以及沙坪坝、渝中区部分区域指标解放碑商圈观音桥商圈南坪商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈规划前景★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★☆辐射能力★★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★所在区域消费力★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★★☆区域内部竞争指数★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★☆商业饱和程度★★★★☆★★★★★★★★☆★★★☆★★★★人流量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★综合竞争力排名12435观音桥南坪解放碑杨家坪沙坪坝各商圈辐射范围图示观音桥商圈是强劲综合竞争力和知名度的增强,逐渐由成为市级商圈态势。商业研究---商圈辐射和评级商业研究---商圈辐射和评级五大商圈—零售区域对比零售区域功能定位商业模式解放碑休闲、购物、旅游、商务百货、品牌专卖、餐饮、娱乐观音桥休闲、购物、旅游百货、品牌专卖、餐饮、专业市场杨家坪休闲、购物、餐饮百货、品牌专卖、餐饮沙坪坝休闲、购物、餐饮百货、专业商场、品牌专卖南坪商务、旅游、餐饮、休闲百货、会展、餐饮、娱乐重庆市商圈各项分析重庆市商圈各项分析商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要:江北、渝北、北部新区次要:渝中、沙坪坝、近郊主要:沙坪坝次要:北碚、九龙坡、江北主要:九龙坡次要:大渡口主要:南岸次要:巴南档次中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中低档、低档现规模120万㎡70万㎡45万㎡50万㎡60万㎡未来供应规模60万㎡80万㎡65万㎡40万㎡80万㎡增量匹配度★★★★★★☆★★★★★★☆★★人流量平时:30万周末:50万节假日:100万平时:30万周末:50万节假日:80万平时:25万周末:30万节假日:50万平时:30万周末:40万节假日:50万平时:20万周末:30万节假日:40万年营业额约200亿约107亿约123亿约147亿约98亿同比增幅16%26%18%15%13%商铺租金400—2500元/㎡·月100—1000元/㎡·月100—1500元/㎡·月100—1000元/㎡·月70—800元/㎡·月出租率95%80%95%85%75%商家认可度★★★★☆★★★★★★★★★★☆成长性★★★★★★★★★★★★★☆★★☆区域研究---整体商业市场小结区域研究---整体商业市场小结研究结论z从整体商业市场情况来看,全市商业还在百货业大力发展期,新型商业购物中心刚刚出现。z从商业分布市场情况来看,一个市级商圈,四个次级商圈,商业发展格局简单但随着城市化进程扩大会越来越丰富;z从商圈经营档次情况来看,除了解放碑和观音桥商圈存在中高档之外,其余商圈经营档次均不高,不能满足重庆直辖市发展以及城市强大消费力;z从新型商业经营来看,目前唯一观音桥商圈综合购物中心,目前整体消费能级、认知度、人流都不断增强,说明综合购物中心在商业市场上的地位在不断增高;一.城市宏观发展二.项目分析三.区域市场分析四.竞争、同类项目分析五.消费者研究六.零售商家研究第一部分项目研究与分析通过了解项目地块周边情况、交通组织等,分析项目优劣势。项目名称:万科-河运校项目项目区位:重庆渝中区大坪街道项目类型:区域内住宅为主的综合体项目;项目商业总体量:112997平方米;开发目标:有商业特色;良性运营,提升商业物业自身价值。项目情况分析—概况本案沙坪坝区九龙坡区南岸区渝中区江北区净地面积105463㎡占地面积住宅面积420,489㎡非住宅面积112,997㎡公寓72,000㎡商业35,397㎡车库(不含地下)0不可售面积5,600㎡小计小计105463㎡容积率综合容积率5.06可售面积527,886㎡533,486㎡计容积率建筑面积项目情况分析—地块规划路金银湾茶亭北路渝州路大坪正街石油路大坪环岛石油路地块内部一地块外墙一目前住宅部分已经开始施工,商业部分仍然空置。项目外墙外主要以绿化为主,商业地块,紧接周边住宅。南临渝州路北临金银湾路东临为规划道路项目情况分析—周边联通大厦居民区3层商业裙房东边住宅项目情况分析—交通公交线路城市干道轨道交通主要公交线路十余条等,众多的交通线路可以方便消费者到达本项目周边主要干道均为四车道,大坪区域内目前已运营轻轨二号线,未来地铁年可投入试运营,随着地铁的开通势必可扩大本区域的影响范围1号线预计于2012项目情况分析—公共交通地块两面临街,分别为北侧的金银湾路,以及南侧的渝州路;项目东侧与渝州新都之间的规划路目前还不清晰;项目周边道路能对项目有积极意义的只有渝州路一条,且渝州路为双向2车道(共四条车道),目前该道路车流量达,是区域内最主要的交通干线之一,也是项目最具有商业价值的一面;项目北侧与现有住宅之间的金银湾路,道路狭窄,仅有两条车道,目前通行状况一般;整体来看,未来进出项目(到达项目)的主要交通将会通过渝州路和金银湾路到达,渝州路将会承担较大的交通疏导作用。项目地在长航医院门前为到达项目的公交站台,项目地站名为“河运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