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陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野所谓“钻研”，就是要在金属上占有一席之地，让石头开一个缝……——《评估一点通》（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭心到则不难——心儿和你一起走，说好不保留淑亭宗旨务实者会考试——不再有“做业务行考试不中”的难堪考试者会务实——不再有“考过后不会做业务”的尴尬一目了然——便于考生心领神会淑亭特色一览无遗——便于考生各取所需一劳永逸——便于考生执业查询障叶移去见泰山——如：为你压缩冗长例题淑亭苦心添枝加叶易理解——如：为你合并公式、例题在线演示学亦悦——如：为你附上“淑亭专栏”陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野第二章资产评估的基本方法§1市场法定义——类似资产成交价格信息估测一、涵义思路——直接比较和类比调整应用——直接、有说服力有活跃的公开市场——排除了个别交易的偶然性二、基本前提功能可比——用途、性能类似有可比的资产交易市场条件可比——供求关系、竞争状况、交易条件等成交时间——近期、影响可调整选择参照物——三个以上→避免特殊、偶然因素影响房地产——地理位置选择比较因素——对评估值影响大的基本程序机器设备——技术水平对比指标、量化差异——数量化、货币化调整差异→初步评估结果综合分析确定评估值——可将参照物调整值平均三、基本程序+有关指标资产的功能——功能好则价值高外观、结构等实体特征+工艺水平等质量影响因素市场条件——供求关系等市场变化交易条件——交易批量、交易动机、交易时间其他——具体因素如设备制造厂家等直接比较法——单因素+可比性要求高+应用少四、具体评估方法评估值=参照物成交价*（评估对象某特征/参照物某特征）类比调整法——多因素+难度大+应用广陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值市价类比法=参照物售价*功能差异修正系数*…交易情况修正系数=870*100%*106%*100%*102%*0.9659评估值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）功能价值法=10万*（90/120）可利用生产能力等功能指标评估值=参照物成交价*（1+价格指数）价格指数法=10万*（1+5%）评估对象和参照物的时间因素差异考虑并仅考虑评估对象和参照物的新旧程度差异具体市场法成新率价格法评估值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）评估值=参照物成交价*（1-价格折扣率）市价折扣法=10万*（1-40%）只适用于仅有交易条件差异——快速变现利用参照物的成本市价比率成本市价法评估值=评估对象现行合理成本*（参照物成交价/参照物合理成本）=20万*150%评估值=评估对象年收益额*参照物市盈率市盈率乘数法=1000万元*20主要适用于企业整体价值评估交易情况修正——交易B较正常价1-2%、交易D较正常价1-3%交易日期修正——→评估当期价、ABCD各+6%、7%、12%、10%因素修正区域因素修正——待估土地设为100、ABCD各为100、88、108、100概况修正——待估土地面积大条件好→+2%个别因素修正土地剩余使用年限修正（待估土地尚可用30年）=[1–1/（1+8%）30]/[1-1/（1+8%）35市价类比法计算范例交易实例A修正后的单价=870*100%*106%*100%*102%*0.9659交易实例B修正后的单价=820*100/98*107%*100/88*102%初步计算实例C修正后的单价=855*100/97*112%*100/108*102%*0.9659实例D修正后的单价=840*100%*110%*100%*102%土地评估单价=（909+1038+901+942）/4=948（元/平方米）平均求值陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野土地评估总价=600*968（元）§2收益法定义——预期收益的现值一、涵义思路——预期收益还原、本金化、折现、将利求本应用——易接受（预期产出能力、获利能力）预期收益——可合理预测（主、客观影响因素）+可货币化二、基本前提折现率or本金化率（所承担的风险）——可预测（行业or地区or企业风险）+可货币化预期获利年限（评估对象的寿命）——可预测+搜集并验证相关数据——经营前景及风险、财务状况、市场形势等测算预期收益基本程序预测折现率or本金化率折现+分析确定评估值三、基本程序+基本参数是未来收益而非历史或现在收益收益额——正常情况下（如净利润、净现金流量、纯收益等）是客观收益而非实际收益即期望投资报酬率基本参数折现率=无风险报酬率（常指国库券利率）+风险报酬率是将未来有限期预期收益折现的比率（无限期称本金化率）收益期限（年）——根据资产条件和相关法规、合同测定按期限——有限期收益+无限期收益四、具体评估方法按金额——等额收益+非等额收益（等差、等比）无限期（r0）P=A/r（一）纯收益不变r0P=A/r[1-1/（1+r）n]有限期陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野=0P=A*n无限期P=∑Rt/（1+r）t+A/[r（1+r）t]=300/(1+6%)+400/(1+6%)2+200/(1+6%)3纯收益t年后不变or=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/[10%(1+10%)5]有限期TP=∑Rt/（1+r）t+A/[r（1+r）t][1-1/（1+r）T-t]=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/[10%（1+10%）5][1-1/（1+10%）50-5]无限期P=A/r+B/r2（r0）递增有限期P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]–B/r*n/（1+r）n纯收益呈等差级数B无限期P=A/r-B/r2递减有限期P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/（1+r）n无限期P=A/（r-s）（rs0）递增有限期P=A/（r-s）[1-（1+s/1+r）n]纯收益呈等比级数s无限期P=A/（r+s）递减有限期P=A/（r+s）[1-（1-s/1+r）n]P=A/r[1-1/（1+r）t]+Pt/（1+r）t预知第t年的价格Pt纯收益t年前（含t年）不变r0陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野§3成本法定义——重置成本-贬值涵义思路——重建或重置被评估资产公式——评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值应用——数据信息易取得继续使用or假定继续使用基本前提有历史资料可利用+现时资产与历史资产可比或相同形成资产价值的耗费是必须的（有效耗费）+应体现社会or行业水平复原重置成本——材料、标准、设计、规格、技术相同成本法重置成本更新重置成本——功能相同、材料技术等不同有形损耗——物理损耗引起实体性贬值基本要素实体贬值率=实体性贬值/重置成本无形损耗——技术进步引起功能性贬值建造成本超支额+运营成本超支额经济性贬值——资产闲置、收益下降具体评估方法购买型重置成本=买价+运杂费+安装费+其他必要费用重置核算法=50000+1000+800+400自建型重置成本=料工费+必要资金成本+开发者合理收益（∵模拟市价）重置成本=账面值*（1+定基or环比指数）=账面值*（1+价格变动指数）价格指数法=50000*（160%/95%）（定基指数）or=200000*（1+11.7%)*(1+17%)*(1+30.5%)*(1+6.9%)*(1+4.8%)重置成本功能价值法（呈线性关系）=参照物重置成本*（被估资产年产量/参照物年产量）同方向变化时规模经济效益指数法重置成本=参照物重置成本*（被估资产产量/参照物产量）x我国无经验数据（美国0.4~1)分类→抽样估算重置成本→调整系数（样本重置成本/历史成本）统计分析法总体重置成本=∑总体历史成本*调整系数陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野=500*（30/20）实体性贬值=（重置成本-预计残值）*实际已使用年限/总年限使用年限法实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率实体性贬值资产利用率=∑实际利用时间/∑法定利用时间（1时开工不足）=(10*360*7.5)/(10*360*8)观测法（主要部位技术鉴定）实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率）功能性贬值额=∑（年净超额运营成本*折现系数）功能性贬值=48000*（1-33%）*（P/A，10%，5）（工资成本超支额）功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本经济性贬值率=[1-（预计生产能力/原生产能力）x]*100%x∈（0.6~0.7)经济性贬值=[1-(14000/20000)0.6]*100%经济性贬值额=年收益损失额*（1-所得税率）*（P/A，r，n)=（6000*100）*（1-33%）*（P/A，10%，3）价格指数法与重置核算法比较评估方法区别联系考虑因素时期价格指数法价格变动（复原重置成本）不同时期1、均利用历史资料2、均需注意口径差异重置核算法多因素（更新、复原均可）当期年运营成本比较——被估资产与功能相同、性能更好的新资产功能性贬值估算步骤计算净超额年运营成本=超额年运营成本*（1-所得税税率）估计被估资产剩余寿命净超额年运营成本折现：=∑（年净超额运营成本*折现系数）陈淑亭2003年注册资产评估师考试辅导资料《资产评估学》第二章评估方法中国会计视野§4评估方法的选择评估基本目标一致——评估值的客观性联系某法前提不具备分析过程有缺陷不同方法评估值迥异的原因结构分析有问题方法之间的关系评估信息失真职业判断有误市场法——参照物比较角度不同收益法——预期收益折现评估方法选择区别成本法——再取得信息基础不同不同价值类型下效率和直接程度不同（应最…）要与价值类型相适应不可机械受评估对对象制约受数据和参数能否搜集制约应注意评估目的评估假设性质和逻辑应一致或可比评估前提数据参数评估结果