金隅万科城二期户型调整方案

金隅万科城二期住宅户型调整方案2008.07目录context项目概况拟调整方案户型合理性设计后续工作报批后续工作工程方面问题成本增加情况常用规避面积方式初步调整方案调整后续相关问题拟调整方式调整方案示例调整前后对比一、规避面积计算的方式结合项目及地区的实际情况，准备采用上表中阳台和凸窗两种方式。分类方法节省面积比例验收后必选动作限制室外部分阳台图纸为开敞阳台，交房封闭。50%封闭阳台露台不计面积100%空调室外机位扩大面积，可从室内进入，实际为开敞阳台。50%封闭则可到100%层高部分凸窗凸窗净空不足2.2米。100%假凸窗需砸掉窗台受北京地区节能标准限制，北向不能使用储藏室/地下室层高不足2.2米。100%砸掉吊顶/清除覆土LOFT不足4.9米加楼板挑空部分增加楼板二、初步调整方案户型原方案增加落地凸窗面积（不计）后期改造合计套内面积改造增加阳台面积合计可增加面积总计户数总计可增加面积A1113.855.845.3411.1854603.72A2117.485.843.549.381111041.18A3111.812.075.978.042572066.28A4112.444.440.004.4428124.32B170.011.653.274.926293094.68B269.921.665.777.434253157.75B368.954.630.004.63111513.93B465.923.780.003.7879298.62B567.983.693.296.9848335.04B671.623.423.406.8260409.20B855.774.320.004.3227116.644674.777086.59182911761注：（1）增加面积不占用容积率（2）二期住宅总面积为185528平米，增加约6.3%1.项目概况大户型小户型1）目前的设计阶段：•规划复函已取得：各楼间距及角点坐标已确定，楼座位置及外轮廓不能改变（不含局部凸窗、少量阳台）；•2-1#至2-5#楼工程规证取得：明显的平面调整、改变各楼面积等需要重新报规证（含大户型A1及所有小户型）；•全套施工图完成，并于7月4日取得初审意见。二、初步调整方案2）原方案特点•假阳台：5个户型有假阳台（封闭，因日照计算原因而设置，在面积计算上无优势，图1）；•凸窗：6个户型有凸窗（其中B3、B6户型有2个凸窗）净进深800~900mm，净高1700mm，窗台高度600mm（图2）；凸窗下方设有空调位，因此无法变为：a、落地凸窗（顶高不足2.2米）b、窗台做可拆除的假凸窗。二、初步调整方案假阳台凸窗二、初步调整方案2）原方案特点：A1A2A3A454户111户257户28户B1B2B3B4B5B6B8629户425户111户79户48户60户27户2拟调整方式：（1）增加凸窗：东西向尽量增加凸窗（落地凸窗或假凸窗视室内布局决定）；（2）北向增加开敞阳台：二、初步调整方案（3）原有高窗台凸窗变为落地凸窗（4）封闭假阳台变为开敞阳台：开敞阳台均计一半面积，各户型总面积基本与原方案持平，（5）各户型面积尽量与原面积平衡：考虑到总面积平衡及70、90面积比例问题。二、初步调整方案３调整方案示例1：A1、B1、B2组合单元修改前：假阳台凸窗二、初步调整方案开敞阳台落地凸窗→600→600→600二、初步调整方案３调整方案示例1：A1、B1、B2组合单元修改后：A1：•增加西侧落地凸窗；•增加北侧开敞阳台；•起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗•主卧封闭阳台改为开敞并扩大B1：•起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗•主卧封闭阳台改为开敞并扩大B2：•增加北侧生活阳台•起居厅增加落地凸窗；•主卧封闭阳台改为开敞并扩大二、初步调整方案３调整方案示例1：→600→600→600A1、B1、B2组合单元调整前后对比：A1B1B254户11.18㎡629户4.92㎡425户7.43㎡假阳台凸窗A2、B1、A3组合单元修改前：二、初步调整方案３.调整方案示例2：A2、B1、A3组合单元修改后：A2：增加西侧落地凸窗；起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗；主卧封闭阳台改为开敞并扩大；B1：同例1。A3：增加北侧生活阳台；起居厅增加落地凸窗；主卧封闭阳台改为开敞并扩大；开敞阳台落地凸窗→600→600→600二、初步调整方案３，调整方案示例2：３.调整方案示例2：二、初步调整方案→600→600→600A2、B1、A3组合单元调整前后对比：A2B1A3111户9.38㎡629户4.92㎡257户8.04㎡二、初步调整方案A1A2A3A454户111户257户28户B1B2B3B4B5B6B8629户425户111户79户48户6027户假阳台凸窗4.方案调整前后对比：1）调整前：开敞阳台落地凸窗二、初步调整方案4.方案调整前后对比：2）调整后：A1A2A3A454户11.18㎡111户9.38㎡257户8.04㎡28户4.44㎡B1B2B3B4B5B6B8629户4.92㎡425户7.43㎡111户4.63㎡79户3.78㎡48户6.98㎡60户6.82㎡27户4.32㎡二、初步调整方案4.方案调整前后对比：3）调整前后：大户型A1A2A3A454户11.18㎡111户9.38㎡257户8.04㎡28户4.44㎡二、初步调整方案4.方案调整前后对比：4）调整前后：小户型B1B2B3B4B5B6B8629户4.92㎡425户7.43㎡111户4.63㎡79户3.78㎡48户6.98㎡48户6.82㎡27户4.32㎡3）调整前后的面积指标变化：户型原方案增加落地凸窗面积（不计）后期改造合计套内面积改造增加阳台面积合计可增加面积总计户数总计可增加面积A1113.855.845.3411.1854603.72A2117.485.843.549.381111041.18A3111.812.075.978.042572066.28A4112.444.440.004.4428124.32B170.011.653.274.926293094.68B269.921.665.777.434253157.75B368.954.630.004.63111513.93B465.923.780.003.7879298.62B567.983.693.296.9848335.04B671.623.423.406.8260409.20B855.774.320.004.3227116.644674.777086.59182911761注：（1）增加面积不占用容积率（2）二期住宅总面积为185528平米，增加约6.3%二、初步调整方案三、调整后出现的问题1.户型合理性问题：1）B1次卧室被遮挡加重A3及B2户型对B1户型（总计629户，占二期总户数34.4%）的次卧室遮挡更加严重。A3或B21.户型合理性问题：2）部分凸窗采光面窄考虑到空调室外机合理的安装方向，部分新增的落地凸窗洞口宽度较小，最不利的情况如B2户型，凸窗洞口的宽度仅有1.6米。三、调整后出现的问题B21600约25平米约13平米1.户型合理性问题：3）户内分布不合理较多户型出现主卧室与次卧室面积差别过大的问题,需要相应调整卫生间等布局，使改造后的平面趋于合理。三、调整后出现的问题2.设计后续问题：1）重新整理立面方案此调整方式对立面影响较大，需要重新整理立面方案。2）各专业工种修改图纸3）测绘单位复核面积初步调整后还需要复核面积指标，以最终落实修改方案细节；3.报批报建问题：1）人防初设及施工图：因平面调整影响到地下室布置，人防需要重新申报初设及施工图；根据前段时间二期人防施工图备案的经验，很可能还要重新调整人防规划；2）消防初设：落地凸窗等问题涉及到消防措施，还需要重新咨询或申报消防；3）规划许可证：基本确定调整方案后需要到规划局咨询，征求规划局意见，是否会定性为影响方案复函的修改；平、立面变化较大，需要重新申报规证。按照较理想的报批流程：人防规划人防初设消防初设工程规证，3.5月。三、调整后出现的问题4.工程方面问题：验收及实测后、交房前需做改造工作：为满足验收需要，大量开敞阳台需要安装墙垛、外门、做保温、外墙涂料（按较低标准）等，改造为封闭阳台时均拆除，并封闭阳台。三、调整后出现的问题5.成本增加情况：较二期已出施工图，此调整方案初步估算增加工程造价1132万元。折合到可售面积61元/平米。完毕，谢谢！