房地产投资项目财务评价报表

序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表1单位：万元序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表2单位：万元序号项目合计123…N1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现金流量表表3单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与运用表表4单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表续表4单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目资金来源与运用表表5单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表表6单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项目资金来源与运用表续表6单位：万元序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表表7单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表7单位：万元序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表表8单位：万元序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表表9单位：万元分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标附表：财务分析指标与基本报表的关系一、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1-1与1-2。某房地产开发项目财务评价示例项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表1-1项目主要技术经济指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表1-2项目主要技术经济指标(二)二、项目开发建设及经营的组织与实施计划1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2．项目实施进度计划项目实施进度计划如表1-3所示。某房地产开发项目财务评价示例序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表1-3项目实施进度计划表三、项目各种财务数据的估算1．投资与成本费用估算1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表1-4。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表1-5。（4）基础设施费。其估算过程参见表1-6。（5）开发期税费。其估算过程参见表1-7。（6）不可预见费。取以上（1）~（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）开发成本小计：30966.4万元某房地产开发项目财务评价示例序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%330．392可行性研究费建安工程费×1.5%165．203水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55．064通水、通电、通路费建安工程费×2.5%275．335场地平整费60元/㎡68．50总计894．48表1-4前期工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼36898㎡14835472161.35595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：11248㎡14832303514.72799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表1-5建安工程费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5．2426公顷3402供水工程15万元/公顷5．2426公顷78．643道路工程42．13万元/公顷0．4681公顷19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷1．895其他工程占建安工程费的2%11013万元220．26合计660．51表1-6基础设施费估算表单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税550．65建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1321．56建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44．05建安工程费×4‰4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程费的2%合计2374．64表1-7开发期税费估算表单位：万元2．开发费用估算1）管理费用。取以上（1）~（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表1-12。某房地产开发项目财务评价示例3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表1-15：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。某房地产开发项目财务评价示例3．投资与总成本费用估算汇总表。详见表1-8。某房地产开发项目财务评价示例序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表1-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4．项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表1-9和表1-10。某房地产开发项目财务评价示例序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+201