房地产财务分析与资产有效利用

房地产企业财务报表分析与资产有效利用谢贵荣博士中央财经大学会计学院清华大学继续教育学院特聘教授国资委职业经理人认证中心特聘培训师谢贵荣:经济学博士,硕士生导师。曾先后在税务局、会计师事务所、管理咨询公司从事税务检查、财务审计、资产评估、管理咨询等工作。1993年—1998年先后考取注册会计师、地产估价师、律师、资产评估师、注册税务师、注册会计师证券期货相关业务资格，现在中央财经大学从事《财务管理》、《财务诊断》、《个人理财》等教学科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副主任，中央党校.北京大学.清华大学.上海交通大学.华北电力大学MBA中心等著名高校工商管理客座教授。著《跨国公司并购境内上市公司绩效研究》、编著《财务诊断》、《会计报表阅读技巧》、《财务管理运作实务》、《资本运营的奥秘》、《出口货物退免税操作实务》、参编《新税法总览总释》,CFO必读等，发表学术论文数十篇。近十年来为国内数百家企业做内训。主讲：《非财务人员财务管理》.《资金管理》.《房地产企业财务报表分析》.《借款企业财务分析与风险防范》等。第一部分理财新思维第二部分报表分析新思路“无财作力，少有斗智，既饶争时”——司马迁《史记.货殖列传》卷一百二十九、列传第六十九“没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机”公司理财拆东墙，补西墙，墙墙不倒；借新债，还旧债，债债不还；低头向钱看抬头向前看只有向钱看才能向前看房地产行业的财务管理特点投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长;资金的运用集中，对金融依赖性强，占用资金严重;牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂;主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定;交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大；房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。房地产开发公司网络化组织房地产开发公司物业公司设计公司建筑公司财务公司销售公司第一部分理财新思维科学理财,和谐发财你不理财,财不理你三个中心三本当家三个转变三反理财唱三支歌三个中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心如何把握企业管理?管理，就是管和理的有机统一。管是管理的基础，理是管理的飞跃。管侧重于控制，理侧重于疏导。管人：管物：理事：管住用活静态管物动态管理资本做正确的事正确的做事制度+人情理念+模式流程+方法小结企之管，重中重，门类多，各不同。管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。千里行，始足下，楼万丈，起平地。企之管，同此理，先基础，后深层。多方法，少教条，学原则，练内功。企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！为管者，责任重，不学习，咋成功？企战略，重经营，对市场，要适应；析环境，要客观，集信息，刨深层；对机会，要把握，把握住，方成功。“管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.”--------彼得·德鲁克三个中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心财务管理1、财务管理是一种价值管理和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理—资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。2、财务管理是一种综合管理和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。资金运动的过程筹集货币资金购地盖房销售收入与再分配循环周转筹资活动投资活动经营活动设计分配活动返回集团化房地产企业的组织架构集团公司内审部财务部成本控制中心北京大区产品研发品牌管理工程总监项目公司工程部财务部审算员装修公司物业公司营销推广广告公司设计公司房地产企业财务管理机构的设置原则垂直领导统一管理逐级监控独立核算财务管理机构的设置原则垂直领导——垂直的人事管理体系；统一管理——统一的财务管理制度和会计核算制度逐级监督——在行政上接受总部财务中心和分部总经理双重管理;在业务上接受上级监控独立核算——独立的法人主体；具体实施细则和补充规定理财原则优化资源配置，盘活存量资产，用好增量资产，整合优质资产，处置不良资产.拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理土地的获取方式：招、拍、挂营销中心通过市场调研得出预计销售价格研发中心进行产品定位财务部进行利润的初步估算确定拿地的最终价格房地产企业的财务管理周边环境配套设施交通设施城市地位消费人群营销中心的市场调研产品最终定位产品设计定位宏观市场环境区域市场环境旅游业市场房地产市场项目概况地块分析优劣势分析项目定位思路同类项目借鉴出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格根据规划面积估算销售面积销售面积与单位的乘积得出销售总价工程、审算及开发期间费用拿地价格≤(销售额―开发成本―财务费用―期间费用)*0.7财务部对利润的初步估算地产公司的五证(合法经营的前提条件)招投标制度的建立合同管理制度的建立内控的监控运行开工中的财务管理三个中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心现金流量与利润相互不能替代的原因企业必须盈利；企业必须有净现金流量;现金流量衡量利润的质量；能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。“现金流量是企业的脉搏，是企业生存的关键信号，现金流在现代企业管理中的重要性要胜过利润，企业管理是以财务管理为中心的，而财务管理的中心是资金管理，资金管理的中心则是现金流量管理”-----麦肯锡McKinsey“如果你有·三种可以依赖的度量方法，应该就是员工满意度，顾客满意度和现金进账”.GE杰克韦尔奇利润的增长来源于顾客忠诚度忠诚度是顾客满意的最直接结果顾客满意受员工服务价值的影响员工满意才能提供优质的服务价值领导者必须提高员工满意度和忠诚度员工与利润的关系“市场占有率上升，是否使现金流量增加，这里所说的是扣除所有费用后的现金流，不是那恶名远播的税前利润和胡说八道的试算盈余（财务预测）”.IBM郭士纳“我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论现金周转问题。这就好像开着一辆车，只知道盯着仪表盘上的速度表，却没有注意到油箱已经没有油了”.戴尔新的运营顺序不再是“增长，增长，再增长”，取而代之的是“现金流量，获利性，增长”戴尔电脑“风险比利润重要，利润比规模重要，宁可降低收入，也不能破坏财务状况；宁可降低利润，也不能破坏现金流”.海信集团总裁于淑珉加速资金的回笼严格按预算进行资金支付加速资金周转，提高资金使用效果及时发现资金缺口，灵活筹集调配资金，降低资金成本资金管理的目标收支两条线，全封闭运作业务单位集团集中帐户客户内部存款利率现金集中业务单位集团集中帐户内部贷款利率现金分配集中闲置资金有闲置资金的业务单位集团集中帐户内部存款利率闲置资金集中客户资金不足的业务单元集团集中帐户内部贷款利率内部贷款资金集中管理模式集团资金管理总体目标统一调度统一预算统一信贷统一结算统一监管加强资金预算和资金分析合理调配资金，保证企业正常运营的资金需要实时监控资金占用和使用情况，加强资金风险控制减少资金占用，提高资金周转率，提高资金收益合理安排债务结构、降低资金成本、减少财务费用加强对资金运用的绩效考核促进资金管理的规范化、标准化资金集中控制—我们的策略统一筹资，增强整体信用度；统一投资，防止财务风险；统一账户，监控资金，防止违规；统一调剂，保障重点项目资金；统一内部结算，减少资金体外循环；统一对外结算，掌握资金流量、流向；统一核算资金占有成本，提高资金使用效率。如何加强对子公司财务控制集团公司控制管理控制财务控制内部审计战略控制激励方案重要人员培训人事控制委派财务总监预算管理投融资控制内部控制资金结算业绩考评财务审计管理审计绩效审计会计控制会计制度财务报告资金管理的具体办法统收统支所有现金收入全部上缴，所有现金支出要经过上级审批，统一支付。怎样确保下级单位及时全部资金上缴？严格开户银行制度！实时监督控制！减少现金交易！统收分支所有现金收入全部上缴，通过定期资金调度会方式将资金拨入各单位支出账号。怎样确保下级单位的资金支出是按照预算？实时监督控制！集中管理的优势！资金管理的具体办法拨付备用金拨付一定限额的备用金于有关单位，他们可以根据规定的开支权限，自行决定支出。重要物资的采购资金统一支付大额的资金统一支付资金管理的具体办法统借统贷只有集团有对外借款贷款的权利，各单位可向集团进行借贷款。可以防止分子公司的不良贷款发生发挥集团的整体优势有利于资金的合理分配资金管理的具体办法保证资金链安全（1）拓宽融资渠道•巩固好银行融资主渠道•利用好信托政策•利用民间资金、外资•项目合作开发•转让项目土地储备量力而行•资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是保生存。•一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发两到三年需要。•在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配合地方政府来做。可以面向这个方向去做工作。保证资金链安全（2）加快开发速度快速回笼资金•2008年房地产行业的整体负债率超过了75%，而资金的主要来源为信贷资金。•把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，尽可能多地减少利息支付周期。•拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。•象万科等一线品牌公司“快速复制产品”的模式是值得学习的。•快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对调控最重要的措施之一。“5986”模式保证资金链安全（3）现金管理制度钱帐分管制度现金开支审批制度日清月结制度现金清查制度现金保管制度出纳员和会计人员相互牵制，相互监督，从而减少错误和贪污舞弊的可能性。明确本单位现金开支范围，制定各种报销凭证，规定报销手续和办法，确定各种现金支出的审批权限。清理各种现金收付款凭证，登记和清理日记帐，现金盘点，检查库存现金是否超过规定的现金限额。定期或不定期地对库存现金情况进行清查盘点。出纳员三字经出纳员，很关键；静头脑，清杂念。业务忙，莫慌乱；情绪好，态度谦。取现金，当面点；高警惕，出安全。收现金，点两遍；辨真假，免赔款。支现金，先审单；内容全，要会签。收单据，要规范；不合规，担风险。账外账，甭保管；违法纪，又罚款。长短款，不用乱；平下心，细查点。借贷方，要分清；清单据，查现款。月凭证，要规整；张数明，金额清。库现金，勤查点；不压库，不挪欠。现金账，要记全；账款符，心坦然。净利润企业健康发展企业面临关闭经营性现金流企业经营困难企业经营困难企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。净利润企业健康发展企业面临关闭经营性现金流企业经营困难企业经营困难三本当家成本资本人本“成本”生产成本------直接材料费+直接人工费+制造费用(料.工.费)----产品期间费用------管理费用销售费用财务费用时间税收负担常见税种：营业税——5%所得税——25%契税——3-5%个人所得税房产税印花税土地增殖税房地产企业涉税税收种类计征依据税率备注1.营业税交易价5%销售不动产工程