房地产公司会计政策与核算办法

地产会计政策与核算办法目录一、开发成本会计核算政策与办法二、开办费及项目前期代垫费用核算政策与办法三、土地使用权核算政策与办法四、职工薪酬核算政策与办法五、财务费用核算政策与办法六、物业销售收入、成本及销售税金核算政策与办法七、开发项目物业服务相关事项的核算政策与办法八、投资性房地产租金收入核算政策与办法九、业务招待费核算政策与办法十、物业管理核算政策与办法开发成本会计核算政策与办法一、开发成本科目设置开发成本共设七个二级科目：土地开发费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、融资成本等。二、成本科目包含内容（一）土地开发费指取得七通一平的土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括：１、地价及土地出让金：招拍挂的地价款、土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税、土地变更用途和超面积的地价、补偿合作方地价等。２、土地征用及拆迁费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。３、契税：当地政府征收的契税及交易服务费等税费。４、土地评估费：项目获取环节土地评估、资产评估等费用。５、其他土地开发费：含向政府部门交纳的大市政配套费以及建设费（红线外），征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等；土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、资金占用费、土地闲置费、滞纳金等。（二）前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括：１、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、与建筑单体相关的设计费、市政管线及其配套设施的设计费、改造设计费、制图、晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费、修改设计费等。２、可研咨询费：市场调研、可研、造价咨询、消防咨询、交通评估、环评、市政配套咨询、地震评估、地基分析、日照分析、图纸审查等。３、地质勘察费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、总建筑面积丈量费等。４、测绘费：房屋测绘、沉降观测、监测检测等。５、“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。６、其他前期费用：地名办理、产权办理、招标评标、工程保险、工程担保、专项基金、临水临电、以及向政府部门缴纳的报建费等。（三）基础设施费指项目开发过程中发生的红线内、建筑安装施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，与红线外大市政接口的费用，主要包括：１、道路设施：小区内道路铺设费，不含政府投资的城市干道、市政设施。２、绿化设施：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。３、供电设施：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。４、供气设施：煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。５、给排水设施：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。暖气管道的铺设、集资费。６、通讯设施：电话线路的铺设、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定交纳的有关费用。７、照明设施：小区内路灯照明设施支出。８、环卫设施：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、公侧等支出。９、其他基础设施费：小区内周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。（四）建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。主要包括：１、建筑工程：土方及地基处理、主体工程、门窗及外立面等。２、机电安装工程（初装）：强弱电、给排水、暖通、电梯、消防、燃气等。３、精装修工程费：公共区域与非公共区域的装饰、装修工程费用。４、其他建安工程费：竣工资料编制、质量监督、环境监测等。（五）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套支出。该成本项目下按各项配套设施立明细科目，原则如下：１、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。２、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。（六）开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：１、现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、住房公积金、折旧费、低值易耗品摊销、办公费、修理费、差旅费、生育保险、办公用市内交通费、运输费、通讯费、周转房摊销等。２、水电费：项目现场发生或和项目直接相关的水电类费用。３、劳动保护费：劳保用品、防暑降温等费用。４、招待费：直接用于项目过程中的各类业务招待费用。５、物业启动费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。６、其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。（七）融资成本直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。成本核算的基本程序和核算对象一、成本核算的基本程序１、按项目分合同类别建立台账，根据合同逐笔审核、登记项目付款情况。２、项目付款，按其合同性质，计入“开发成本”下对应明细科目，选择相应辅助核算选项；或根据确认工程量，以方便核算的原则记入“预付账款”、“应付账款”等科目，对项目发生成本进行及时核算。３、每个会计期末（月末、季度末、年末），按照公司确立的原则对成本核算对象进行归集和分摊。４、项目竣工、销售，按照合同台账、财务账面记录及成本管理部提供的结算资料，编制项目成本汇总表。5、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，将总成本按不同的成本核算对象进行科学划分，按总建筑面积计算完工产品单位成本。6、正确计算可租售面积，将核算对象按总建筑面积归集和分摊的成本按可租售面积进行再次分配，并根据与结算销售收入配比的原侧正确结转完工开发产品的销售成本。7、编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。8、按收入和成本费用情况，编制项目利润测算表，核算项目整体利润情况。二、成本核算对象的确定1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（3）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4、独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。5、根据管理和核算需要，地下独立车库作为单独成本核算对象，独立人防工程成本分摊至房屋等开发项目的成本。6、凡是能有偿转让的配套设施包括经营性和非经营性的，则应作为成本核算对象进行独立核算。7、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是作为单独成本核算对象，还是要摊入成本项目。三、成本核算对象的确定原则1、成本核算对象确定时间一般应不晚于方案确定时间，成本核算对象一旦确定，不得随意改变。2、成本核算对象确定方案由项目所在公司财务部提出，报公司本部成本管理部和财务部核准后执行，修改时同。成本的归集与分摊一、核算对象的成本归集与初次分摊（一）土地开发费归集与分摊一般能分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本---土地开发费”科目归集，再将其分摊计入有关成本核算对象的开发成本。有关分配方法为：１、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：将公用占地面积先分摊到成本核算对象的占地面积上，成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地开发费来分配。２、按总建筑面积计征（或）补偿时：不论是公共用地还是成本核算对象自身用地发生的“土地开发费”成本项目内的费用，均应按成本核算对象的地上总建筑面积来分摊。３、地下车库原则上不分摊土地开发费，若地下面积需要缴纳土地出让金，则缴纳金额由相应的面积分摊。４、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊土地成本。（二）前期工程费归集与分摊１、能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的“前期工程费”成本科目。２、应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本---前期工程费”科目归集，再按总建筑面积（包括在建及末建面积）分配计入各成本核算对象的成本科目。３、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊前期工程费。（三）基础设施费归集与分摊１、一般能够区分成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的“基础设施费”成本科目中。２、如果在开发建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本---基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按总建筑面积（包括在建及末建面积）分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。３、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊基础设施费。（四）建筑安装工程费归集与分摊１、依据承包单位根据当月实际完成工作量并提出的付款申请，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。２、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费，根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程实际建筑安装工程费＝工程结算总造价×（某项工程预算造价／各项工程预算造价合计）（五）配套设施费归集与分摊凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目：1、配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：（1）能分清成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目。（2）不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施费”科目的相应成本项目进行归集，再按成本核算对象的总建筑面积分配计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目。2、配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿插进行）的情况下：应先通过“开发成本―――配套设施费＂科目进行归集，待配套设施完工后，再按成本核算对象的总建筑面积，分配计入成本核算对象的＂配套设施费＂成本项目。３、先建设房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：（１）可按配套设施的预算成本（或计划成本