新都五星酒店项目市场财务及开发战略定位

成都欣博庆典策划有限公司1/97新都五星级商务酒店市场普调及开发战略定位成都欣博庆典策划有限公司准备、呈送2009年7月成都欣博庆典策划有限公司2/97目录11区域市场分析22开发战略33酒店定位对比成都欣博庆典策划有限公司3/97定位研究区域市场分析项目地块介绍竞争市场分析项目SWOT分析市战甲方开发战略分析场略研研品牌拓展战略分析究究与地产互动关系开发战略建议白金商务豪华度假五星五星经营模式定位竞争战略定位客源市场定位最终定位功能产品定位财务测算成都欣博庆典策划有限公司4/97第一章区域市场分析成都欣博庆典策划有限公司5/97区位价值成都是四川省省会、中国西南地区重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。总人口超过1000万，辖区划为7区4市(县级市)、8县。新都区位于成都市东北郊川西平原腹心地带，是成都市的都市新区（城北副中心），东、南与成都市金牛区、成华区、龙泉驿区相连。成都市已形成了以公路、铁路为骨干，空运为中心的西南地区交通枢纽。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通30条国际航线，200多条国内支线成都欣博庆典策划有限公司6/97区域经济成都市•01-07年成都平均GDP增长比例为13.6%•2004年成都GDP跨入2000亿大关•2007年GDP达到3324亿元•位列中国15个主要副省级城市第六，在中西部地区仅次于重庆排名第二，占17个中西部城市经济总量的12.1%。新都区自1994年以来，新都区连年被评为“四川省综合经济实力十强区县”之特别是近几年，经济快速腾飞，08年全区GDP达228.57亿元，人均GDP达34407.65元，在成都市各区县的名中名列前十位新都区05-07国民经济和社会发展统计（单位：亿元）类别年份全区GDP民营经济增加值工业增加值固定资产投资完成量2005128.917.264.753.42006150.486.978.871.82007185.111199.893.2成都欣博庆典策划有限公司7/97旅游业—成都•拥有众多世界、全国知名旅游景点和资源：武侯祠、杜甫草堂、都江堰、青城山、西岭雪山、大熊猫繁育基地等•西部山区大旅游圈－成都市政府规划投资1000万以上配备城市西部山区大旅游圈•成都作为中国西部主要连接国内外旅游集散地，正在扮演无可替代的作用。成都欣博庆典策划有限公司8/97旅游业—新都1.新都历史悠久，文化底蕴深厚：•新都境内有人文景观“千年古刹--宝光寺”、“隋唐园林---升庵桂湖”，古人在新都留下了珍贵而鲜活的思想和印迹，文化积淀深厚，有待挖掘开发。2.新都旅游产业独具特色，受到游客喜爱：结合新繁东湖、龙藏寺、泥巴沱、五龙山、木兰山、白鹤岛等自然旅游资源，辅以“荷花节”、“桂花节”、军屯食品节、斑竹园柚子节等地方品牌旅游节庆活动的开展，使新都旅游业逐步形成了地方区域特色。成都欣博庆典策划有限公司9/97成都旅游经济07年各项旅游数据均创历年新高2001200220032004200520062007总计国内旅游收入（亿元）142163174.1216.8272.5324.1395.41687.9国内游客（万/人次）258028092843.63215.33619.64003.74253.623324.8涉外旅游收入（亿美元）1.161.4411.41.822.611.4涉外游客人数（万/人次）34.640.122.740.9505878.6324.9成都欣博庆典策划有限公司10/97新都旅游经济据新都旅游局统计资料显示2007年1-11月期间，累计接待人次243.7万人，同比增长20%；实现了旅游总收入为4.62亿元，同比增长34%，入境旅游人次增长32%；2008年新都区接待国内外游客264.7万人次（其中：外宾941人次），同比增长3.4%；实现旅游收入5.03亿元，同比增长7.4%。类别年份接待人次（万人次）同比增长（%）实现旅游收入（亿元）同比增长（%）200725615.84.735.32008264.73.45.037.4附：新都区07-08旅游概况一览成都欣博庆典策划有限公司11/97成都欣博庆典策划有限公司12/97项目地理位置介绍本案位于成都市新都区国际广场附近，地处新城区兴乐路与新都大道的交汇处。雄踞新都新城区的铂金地段，目前本案周边已经和即将开发的楼盘、商业地产、住宅林立，紧邻项目的有四川音乐学院和西南石油大学，还有即将兴建的成都军医大学，是新都区北部新城将来的繁华重心。„成都欣博庆典策划有限公司13/97项目地实景北成都欣博庆典策划有限公司14/97项目规划草案（请顾总提供原规划图1）成都欣博庆典策划有限公司15/97交通便捷程度及市场临近度项目地往北驾车至天府广场：20km火车北站：17km新都汽车站：2分钟新都火车站：5分钟成绵高速公路入口：1分钟项目地往西南至机场：50km政务客源：离区市政中心近商务客源：新都工业开发区企业成都欣博庆典策划有限公司16/97成都地铁线路分布图1.成都市地铁规划的3号线预计2013年竣工通车，此线路南起双流板桥，北达新都红星，将成为连接新都-成都-双流的重要纽带；2.依据成都市地铁规划路线，在新都红星乘坐3号地铁后转乘机场快线便可直达双流国际机场；成都欣博庆典策划有限公司17/97项目能见度（请顾总提供原规划图2）成都欣博庆典策划有限公司18/97项目地点优劣势优势„项目能见度高；„周边交通便捷；项目的私密性好„位于成都市北部副中心的中心，可部分兼顾两个区域的客源。„未来地铁的开通，便于加速新区的成熟。劣势„市场需要长时间时期的培育，；„市场消费水平低下；成都欣博庆典策划有限公司19/97小结„成都旅游经济发展趋势良好，本项目所处城北旅游带。成都-------新都-------广汉0KM------18KM--------30KM„酒店地理位置较偏远，周边交通便利，市场个别需求度较高，市场培育周期长。成都欣博庆典策划有限公司20/97第一章区域市场分析和成都星级酒店市场成都欣博庆典策划有限公司21/97成都高星级酒店区位图成都欣博庆典策划有限公司22/97新都酒店区位图酒店名称体量概况客房数（间套）餐位数（人）会议容纳人数（人）康乐配套概况桂湖国际大酒店建筑面积45000140800400桑拿美容中心等配套酒店自身无KTV流花宾馆--45300--茶坊、棋牌室等配套酒店自身无KTV石油缘宾馆2000余亩107300--部分康乐设施配套川视宝光宾馆140亩110800300紧邻宝光寺拥有大片园林做户外休闲茶园。成都欣博庆典策划有限公司23/97本项目竞争市场界定„„竞竞争争市市场场界界定定指指标标：：……地地理理位位置置……市市场场定定位位……品品牌牌知知名名度度……房房价价水水平平……客客源源档档次次及及构构成成……硬硬件件设设施施和和装装修修档档次次……服服务务品品质质……竞竞争争市市场场业业内内人人士士对对酒酒店店竞竞争争群群评评估估结结果果成都欣博庆典策划有限公司24/97竞争对手界定根据以上界定特性，选择了以下七家5星级酒店及一家4星级酒店作为项目酒店的竞争对手酒店锦江宾馆世纪城洲际大饭店香格里拉凯宾斯基饭店索菲特饭店天府丽都喜来登总府皇冠假日成都欣博庆典策划有限公司25/97五星级酒店发展时间特点望江宾馆开业1996年天府丽都喜来登酒店开业2003年凯宾斯基酒店开业2007年世纪城洲际酒店开业锦江宾馆1978年总府皇冠2000年2004年家园国际，索菲特酒店香格里拉酒店开2008年开业假日酒店开业开业业成都欣博庆典策划有限公司26/97锦江宾馆世纪城洲际大饭店香格里拉凯宾斯基饭店索菲特饭店天府丽都喜来登总府皇冠假日房间总数480560间594间482间262间402间434间房间名称面积M2房间名面积称M2房间名称面积房间名面积M2称M2房间面积名称M2房间名称面积房间名面积M2称M2行政大床房标间28高级房45-50高级房42标准间高级间28-30高级间28高级间25行政贵宾房32行政江景房48豪华间34-60行政高级间33行政间25服务式公寓N/AN/A26套N/AN/A96套N/A宴会厅550㎡2800㎡2072㎡1217㎡1368㎡1152㎡1358㎡功能多功能厅600㎡2800㎡560㎡480㎡500㎡235㎡396㎡房间多功能厅数量13（会议厅）28个（会议厅）10个8个7个3个8个酒吧是是是是是是是水疗SPAN/A是是是N/AN/A是健身中心是是是是是是是恒温游泳池是是是是是是是桑拿是是是是是是是附属设施蒸汽浴是N/A是是是是N/A漩涡浴N/AN/A是是N/AN/AN/A按摩设施是是是是是是是娱乐活动室是是是是是是是高尔夫球场N/AN/AN/AN/AN/AN/AN/A早餐是是是是是是是酒廊免费咖啡、茶及软饮赠送每天免费使用会服务议室每次入住免费烫1小时2小时2小时1小时成都欣博庆典策划有限公司27/97成都高星级酒店设施特点„竞争市场酒店客房体量几乎在400间以上„07年前开业的酒店标准间面积偏小，但新酒店的房间面积有增大的趋势。„公寓式套房偏少„宴会厅都较大成都欣博庆典策划有限公司28/97竞争市场酒店05-07年的总体运营情况成都欣博庆典策划有限公司29/97成都主要五星酒店经营特点„整体市场呈现增长趋势，07年市场供给增量明显；„以会议和商务散客作为酒店客源主要方向，提高了房价和出租率；„高端五星品牌的陆续进入，对整体市场的拉升起到了巨大作用。依靠价格区分高星级酒店的梯队功能日益显著；„洲际酒店的出现打破了成都五星酒店CBD聚集经营的局面。新会议会展中心的建设带动成都会议会展业的新发展，为酒店市场创造了新的需求增长点。„随着成都市北区的建设，成都酒店市场呈现难移北区趋势。成都欣博庆典策划有限公司30/97竞争市场业绩指数对比市场渗透率（MPI）及平均房价指数（ARI）每间房收益（Revpar）成都欣博庆典策划有限公司31/97竞争市场内各酒店竞争力界定•香格里拉和洲际酒店由于价格高，相对较新，市场渗透率低。•索菲特及喜来登发展较平均，具有最强竞争力•锦江、凯宾斯基和总府假日皇冠竞争力处于一般水平•整体市场发展较为均衡，市场表现均较好成都欣博庆典策划有限公司32/97竞争市场竞争力评估索索菲菲特特喜喜来来登登第第一一梯梯队队香香格格里里拉拉洲洲际际酒酒店店第第二二梯梯锦锦江江宾宾馆馆凯凯宾宾斯斯基基总总府府假假日日„评估标准…市场认可度…业绩对比队队第第三三梯梯队队成都欣博庆典策划有限公司33/97酒店市场客源分析－客源来源地分析国内客源占据51%的市场份额，日韩及东南亚客源相差不大，欧美客源相对较少成都欣博庆典策划有限公司34/97酒店市场客源分析－客源类型分析成都欣博庆典策划有限公司35/97季节性„成都的游客及商务客源对高星级酒店的需求比较平均并相对集中于城南区域，并无旅游城市淡旺季相当明显的象。„每年的1-3，6、7及12月为成都酒店业的淡季，„其余月份，特别是4月及11月这两个大型会议会展相对集中的时期，成都高星级酒店的入住率基本维持在80%以上。成都欣博庆典策划有限公司36/97名称位置5星级酒店发展趋势分析1.JW万豪酒店2.成都群光凯悦大酒店3.红星路商业广场马可波罗酒店4.天府时代广场马可波罗饭店5.名人城市酒店6.新东方千禧大酒店CBD区，南临体育场路，西临东华门大街，东临顺城大街，北面毗邻原熊猫城一期，春熙路南临江南馆街，东临纱帽街，北临大慈寺路，西临红星路步行街天府时代广场成都市中心的人民南路与陕西街交会处，地处CBD神仙树片区7.明悦酒店永丰立交桥8.希尔顿饭店9.铂尔曼紫檀国际大酒店10.来福士广场11.鑫达文雅酒店12.世纪城希尔顿酒店位于成都高新区“高新科技开发区”商务组团内，武侯区火车南站辖区，人民南路科技商务区，桐梓林区域成都武侯区人们民南路四段3号成都武侯区人民南路四段48号皇冠假日世纪城新会展边成都欣博庆典策划有限公司37/97成都整体市场发展趋势预测－成都酒店业生命周期模型酒店数量•1978-2000改革开放后，成都兴起了酒