05经济效益分析

第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问45这部分主要是根据开发商、设计院及伟业顾问共同确定的项目的基本经济技术指标，采用成本法测算其成本及收益指标进行静态测算。一、测算原则财务测算中对于基础数据及假设条件的确定主要遵循以下原则：结合实际及经验原则：基础数据的选取主要依据开发商提供的部分数据、市场标准及专业人员的估算经验。市场原则：销售价格依据与项目相近区域同档次可比项目并进行适当的调整。客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。第五章经济效益分析第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问46二.基础数据（一）数据选取的主要依据开发商及伟业顾问共同确定的经济技术指标数据市场调查分析及预测的相关数据伟业顾问代理项目的市场经验市场客观标准专业人员的估算经验（二）综合经济指标数据1、公园风景区面积指标2、公园大道区面积指标公园大道区原方案面积指标公园大道区方案一（将5栋H形公寓改为6栋板楼，2栋15层、4栋12层）公园大道区方案二（将5栋H形公寓改为6栋板楼，2栋15层、1栋12层、3栋10层）项目数量（万平方米）占地面积6.81地上住宅建筑面积9.8地下车库面积0.8项目数量（万平方米）地上住宅建筑面积7.05地下车库面积1.4项目数量（万平方米）地上住宅建筑面积6.02地下车库面积1.4项目数量（万平方米）地上住宅建筑面积6.31地下车库面积1.4第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问47公园大道区方案三（将5栋H形公寓改为5栋塔楼，15层）（三）成本标准项目数量（万平方米）地上住宅建筑面积7.14665地下车库面积1.4序号项目备注1土地费用开发商提供总费用7.8亿元，暂按占地面积均摊2前期费用开发商提供总费用1.1亿元，暂按占地面积均摊3市政及基础设施建设费3.1～3.3项之和3.1红线外市政费用开发商提供总费用8000万元，暂按占地面积均摊3.2红线内市政费用开发商提供总费用1.8亿元，暂按占地面积均摊3.3园林绿化费暂按150元/平方米，按绿化面积计算4建安工程费4.1～4.2项之和4.1住宅按1600元/平方米计算，按地上住宅建筑面积4.2地下车库按2200元/平方米计算，按地下车库面积5装修费用暂按600元/平方米，按地上住宅建筑面积6建安工程专业费6.1～6.4项之和6.1招投标管理费建安工程费的0.1%6.2工程监理费取建安工程费的0.8%，含少量设计监理费6.3竣工图编制费勘察、设计费的7%6.4标底编制费取建安工程费的0.1%7管理费用2-6项之和的2%8不可预见费2-7项之和的2%9销售费用销售收入的4%，包括代理费、广告费等10财务费用暂按80元/地上建筑平方米11两税一费销售费用的5.5％第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问48（四）销售收入表三.测算结果按上述的主要经济指标及成本标准进行测算，结果如下表所示。（一）公园风景区成本收益测算结果产品单价（元/平方米）销售面积（万平方米）公园风景区住宅58009.8公园大道区原方案住宅51007.05公园大道区方案一住宅55006.02公园大道区方案二住宅54006.31公园大道区方案三住宅52007.15序号项目金额(万元)备注单方成本比例1土地费用10929开发商提供总费用7.8亿元，暂按占地面积均摊111523.1%2前期费用1541开发商提供总费用1.1亿元，暂按占地面积均摊1573.3%3市政及基础设施建设费39503.1～3.3项之和4038.4%3.1红线外市政费用1121开发商提供总费用8000万元，暂按占地面积均摊1142.4%3.2红线内市政费用2522开发商提供总费用1.8亿元，暂按占地面积均摊2575.3%3.3园林绿化费306暂按150元/平方米，按绿化面积计算310.6%4建安工程费174404.1～4.2项之和178036.9%4.1住宅15680按1600元/平方米计算，按地上住宅建筑面积160033.2%4.2地下车库1760按2200元/平方米计算，按地下车库面积1803.7%第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问49如果销售单价为6000元/平方米，则测算结果为从测算结果来看，当公园风景区住宅销售单价为5800元/平方米时，所得税前利润额为9571万元，成本利润率为20.25％，从房地产开发收益来看，属正常的利润率水平。本项目如果能更为有效地控制成本（如有效控制装修成本、有5装修费用5880暂按600元/平方米，按地上住宅建筑面积60012.4%6建安工程专业费1746.1～6.4项之和180.4%6.1招投标管理费17建安工程费的0.1%20.0%6.2工程监理费140取建安工程费的0.8%，含少量设计监理费140.3%6.3竣工图编制费0勘察、设计费的7%00.0%6.4标底编制费17取建安工程费的0.1%20.0%7管理费用5802-6项之和的2%591.2%8不可预见费5912-7项之和的2%601.3%9销售费用2274销售收入的4%，包括代理费、广告费等2324.8%10财务费用784暂按80元/地上建筑平方米801.7%11两税一费3126销售费用的5.5％3196.6%12总成本472691～11项之和4823100.0%13销售收入56840销售单价按5800元/平方米计算14所得税前利润额9571销售收入减去总成本15成本利润率20.25%税前利润额除以总成本16销售利润率16.84%税前利润额除以销售收入17地上可销售面积单方成本(元/㎡)4823总成本除以地上可售建筑面积内容金额（万元）总成本47456销售收入58800所得税前利润额11344成本利润率23.91%销售利润率19.29%地上可销售面积单方成本（元/㎡）4842第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问50效控制管理成本，降低风险等），那么所得税前利润还会有一定的上升空间。（二）公园大道区成本收益测算结果原方案测算结果序号项目金额(万元)备注单方成本比例1土地费用4012开发商提供总费用7.8亿元，暂按占地面积均摊56913.6%2前期费用566开发商提供总费用1.1亿元，暂按占地面积均摊801.9%3市政及基础设施建设费14503.1～3.3项之和2064.9%3.1红线外市政费用412开发商提供总费用8000万元，暂按占地面积均摊581.4%3.2红线内市政费用926开发商提供总费用1.8亿元，暂按占地面积均摊1313.1%3.3园林绿化费113暂按150元/平方米，按绿化面积计算160.4%4建安工程费14367.044.1～4.2项之和203748.6%4.1住宅11287.04按1600元/平方米计算，按地上住宅建筑面积160038.1%4.2地下车库3080按2200元/平方米计算，按地下车库面积43710.4%5装修费用4232.64暂按600元/平方米，按地上住宅建筑面积60014.3%6建安工程专业费1446.1～6.4项之和200.5%6.1招投标管理费14建安工程费的0.1%20.0%6.2工程监理费115取建安工程费的0.8%，含少量设计监理费160.4%6.3竣工图编制费0勘察、设计费的7%00.0%6.4标底编制费14取建安工程费的0.1%20.0%7管理费用4152-6项之和的2%591.4%8不可预见费4232-7项之和的2%601.4%9销售费用1439销售收入的4%，包括代理费、广告费等2044.9%第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问51公园大道区的方案一至方案三的销售单价为下表所示时：三种方案的测算结果比较为：公园大道区共测算了包含原方案在内的四种方案。由于售价不同，因此即使销售面积不同最后的税前利润额均比较接近，在6200万元以上，成本利润率在21％～23％左右，收益水平属正常的房地产开发收益范围。10财务费用564暂按80元/地上建筑平方米801.9%11两税一费1979销售费用的5.5％2816.7%内容金额（万元）总成本295921～11项之和4195100.0%销售收入35977所得税前利润额6385成本利润率21.58%销售利润率17.75%地上可销售面积单方成本4195产品单价（元/平方米）销售面积（万平方米）公园大道区方案一住宅55006.02公园大道区方案二住宅54006.31公园大道区方案三住宅52007.15项目方案一方案二方案三销售面积6.026.317.14665销售单价550054005200总成本268522763630676销售收入331103407437163所得税前利润额625864386487成本利润率23.30%23.30%21.15%地上可销售面积单方成本446043804292第五章经济效益分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问52从上表中的方案一、方案二、方案三的所得税前利润来看，三种方案利润额很接近，由此可以说明，公园大道区的方案变化对其经济收益的影响不大，在保证相同利润的前提下，建议大道区进行产品调整，做出更符合市场，更容易被购房者接受的产品，以此来降低销售风险。