13hjt金融市场与金融机构-抵押与证券资本化市场

[e-mail]成均馆大学中国大学院抵押与证券资本化市场郝继涛金融市场与金融机构FinancialMarketsandInstitutions2目录一、住房抵押贷款市场二、住房抵押贷款支持证券市场三、商业房产抵押贷款证券化四、资产支持证券市场3抵押贷款市场抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易所形成的市场4抵押财产不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请的贷款设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同属动产抵押账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵押应收账款称为贴现人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款单证作为担保取得的贷款其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的贷款。这类抵押品一般要交银行保管5抵押贷款发起人抵押贷款发起人：住房抵押贷款最初的贷款机构，储蓄机构、商业银行、抵押贷款银行收益发放费，一点表示贷款金额的1%二级市场利润：贷款以高于发起成本的价格出售，抵押贷款利率上涨，发起人在二级市场出售贷款将蒙受损失服务费：为所发起的住房贷款提供管理服务，联系抵押人和贷款持有者，占贷款余额的百分比，25-100基点持有贷款的可能收益6抵押贷款发放程序贷款发放标准还款金额对收入比率（PTI）：申请人还款能力贷款金额对房产价值比率（LTV）：比率越低，对贷款人保护越大房产评估30万，贷款22.5万，LTV为75%，如违约，房价下跌少于7.5万，贷款人均不损失承诺函：贷款人承诺提供资金，有效期30-60天，借款人支付承诺费申请人选择利率确定的时间：贷款申请提交时，承诺函发出时，签约购买房产时；以及利率类型发起人可以：持有贷款；出卖给投资人（持有或作为发行证券抵押）；作为抵押发行证券渠道机构：抵押贷款的买家，两房和其他私人公司，打包后卖给其他投资人发起人确定的贷款利率称为贷款利率7抵押贷款发放风险进行中的贷款：正在处理的贷款申请，及贷款发起人做出的承诺，与发放住房抵押贷款有关的风险，称为进行中的贷款风险价格风险：市场上抵押贷款利率上涨，对进行中的贷款价值发生负面影响贷款发放完成后，低价出售持有贷款，赚取低于市场的利息利率确定时间越早，越不利交易中断风险：因为利率下降，或其他原因，申请人不完成交易。发起人与渠道机构签署远期合约，在未来交付一份抵押贷款，机构按约定抵押贷款利率购买该抵押贷款，如申请人取消，发起人将不能交付防范风险：签署不强制交付抵押贷款的合约8抵押贷款服务费服务费：抵押贷款余额的固定百分比，贷款分期偿还，余额减少，收入减少抵押账户余额产生的利息月度还款支付赚取的资金利差，服务机构收到款项后，略做停留在支付给投资人贷款未及时支付时，服务机构收取滞纳金向借款人推销其他产品的收入出售通信地址的收入9住房抵押贷款的种类留置权：债务人违约，出卖物业清偿债务时，抵押贷款的清偿顺序第一留置权，第二留置权，地级留置权信贷分类优级贷款：借款人具有良好信用质量，稳定的职业、良好信用记录、充足收入来源次级贷款：信用质量差可选A级贷款：介于两者之间，A是承销系统中的评级，贷款属A级，但有风险信贷评分：借款人信用记录的分数，FISCO评分套现再融资：利率下降，借款人再融资金额超过原先贷款金额利率期限交易：再融资目的是较好的利率，改变贷款期限，而贷款金额不变，也称无现金交易前比率：每月还本付息金额（含房产税和保险）除以申请人税前月收入后比率：还本付息额加其他债务支出除以税前月收入优级（A级）贷款：FISCO在660以上，前比率28%，后比率36%，LTV低于95%10利率的种类固定利率抵押贷款（FRM）：利率在贷款合同签署之日确定，贷款期间不变可变利率抵押贷款（ARM）：基于指数或参考利率的基准，加差额市场利率，如LIBOR，一年期持续到期国库券利率CMT储蓄机构的资金成本计算所得利率，如联邦家庭贷款银行协会第11区资金成本指数，全国资金成本指数规定定期或整个贷款期间的上限利率，以及下限ARM贷款储蓄机构愿意持有混合ARM，确定年份里固定利率，末期可变11分期还款的种类分期还款额：每个月的贷款本金（利息由本金生出）归还额完全分期还款额：每个月的还款金额，不仅包含合同应付的利息，还足以在末期付清本金固定利率贷款：MB0=20万，30年（n=360月），利率7.5%(i=7.5%/12=0.00625)MB0=MP/(1+i)+MP/(1+i)2+……+MP/(1+i)n=MP[(1+i)n-1]/i(1+i)nMP=i(1+i)n/[(1+i)n-1]MB0=1398.43t期末的剩余贷款金额（期末本金余额）MBt=[(1+i)n-(1+i)t]/[(1+i)n-1]MB0=198156.33,t=12t个月的预付本金SPt=[i(1+i)t-1]/[(1+i)n-1]MB0=158.95,t=12ARM在按约定期期末本金重算利息仅付利息产品：约定的锁定期内，借款人只支付利息，之后还本付息直至还清全部贷款12信贷担保政府贷款：政府提供完全的担保，包括提供给低收入家庭的FHA担保贷款和退伍军人的VA担保贷款常规融资，常规贷款：没有政府的明确担保，但有可能发行证券时符合担保标准，如两房常规贷款可以由私人抵押贷款保险机构保险13贷款限额与提前还款最高贷款限额每年都有规定，成为一致限额，超过的部分成为超额贷款借款人支付的超过每月还本付息金额的部分称为提前还款没有全部清偿抵押贷款的提前还款称为部分提前还款不重算，用于偿还本金的部分增多了全部清偿的日期提前，贷款期限缩短出售到期条款：房产被出售，贷款余额必须偿还，并免除提前还款罚金一致贷款：两房可以买卖任何种类的住房抵押贷款，但打包进入证券的只限于政府贷款和符合其包销准则的贷款14目录一、住房抵押贷款市场二、住房抵押贷款支持证券市场三、商业房产抵押贷款证券化四、资产支持证券市场15住房抵押贷款支持证券住房抵押贷款支持证券，RMBS机构抵押贷款支持证券，满足机构包销标准的贷款创造的RMBS非机构抵押贷款支持证券，不满足机构包销标准的非机构又分为私有标示抵押贷款支持证券（优级）和次级抵押贷款支持证券次级抵押贷款支持证券通常划入ABS，其他称RMBS16机构过手证券抵押贷款过手证券：多个抵押贷款的持有人形成一个抵押贷款资产池，出售资产池的份额或参与凭证一笔抵押贷款加入为过手证券担保的资产池，则被证券化机构过手证券是政府国民抵押贷款协会和两房发行的过手证券过手证券现金流取决于抵押贷款现金流，包括本息和提前还款，减去服务费和其他费用为过手给投资人的现金流资产池中多笔贷款的现金流，依照不同的时间，汇成总的现金流发行人政府国民抵押贷款协会（不是发行人）担保的证券称为抵押贷款支持证券，MBS由符合其包销标准的贷款机构，将贷款转换成有流动性的证券协会实现了为住房抵押贷款市场提供资金并提供活跃二级市场的目的，收取担保费两房买卖抵押贷款，创造过手证券，购买MBS，也为证券提供担保并收取担保费房利美发行的过手证券是MBS，房地美发行的称为参与凭证PC过手证券的提前还款风险收缩风险：抵押贷款利率下跌，促使借款人以更低利率再融资，提前还款，持有人有资本损失风险延长风险：利率上升，证券价格下跌，投资者希望还款加速，但借款人不愿17提前还款惯例提前还款速度：假定的提前还款比率有条件的提前还款率，CPR：假设资产池中本金金额在剩余期间每年按一定比率提前偿还单月到期比率，SMM=1-（1-CPR）1/12CPR为6%，则SMM=0.005143，月初贷款余额，减去本月到期本金还款额，所得金额的w%在本月提前偿还T月提前还款额=SMM×（月初抵押贷款金额-本月到期本金还款额）一份过手证券，月初本金余额2.9亿，SMM为0.5143%，本月到期还款额为300万美元，当月提前还款金额=0.005143×（290000000-3000000）=1476041公共证券协会基准，PSA：为一系列月份的年度提前还款比率，新发放抵押贷款提前还款率低，逐渐加快1月CPR为0.2%，之后30个月每月增加0.2%，第30月达到年率6%，剩余年份CPR为6%，这个基准称为100%PSA，或100PSA100PSA：t≤30，CPR=6%(t/30)，t＞30，CPR=6%50PSA为基准提前还款比率一半的CPR，150PSA为基准提前还款比率1.5倍的CPR，0PSA假设没有提前还款平均年限：距离本金支付的平均时间，提前还款越快，年限越短18不同PSA的还款速度100PSA的第5个月CPR=6%（5/30）=1%=0.01SMM=1-（1-0.01）1/12=0.000837第20个月CPR=6%（20/30）=4%=0.04SMM=1-（1-0.04）1/12=0.003396第31个月-360个月CPR=6%SMM=1-（1-0.06）1/12=0.005143165PSA的第5个月CPR=6%（5/30）=1%=0.01，165PSA=1.65×0.01=0.0165SMM=1-（1-0.0165）1/12=0.001386第20个月CPR=6%（20/30）=4%=0.04,165PSA=1.65×0.04=0.066SMM=1-（1-0.066）1/12=0.005674第31个月-360个月CPR=6%，165PSA=1.65×0.06=0.099SMM=1-（1-0.099）1/12=0.007828100PSA6%3019机构担保抵押债务证券机构担保抵押债务证券，CMO：将过手证券的现金流在不同的债券类别中重新分配，得到的不同层级的证券满足了机构投资者的资产负债管理要求依次支付的CMO：各债券类别依次到期的结构CMO-1创造四个层级，不同面值金额，相同息票率CMO的创造机遇现金流的重新分配，规则为定期息票利率支付：每一层级的定期息票利息支付，基于该期期初的本金数额本金支付原则：层级A收取全部的本金支付，直到该层级本金全部清偿，然后层级B收取全部的本金支付，直到全部清偿，然后C，D最终，四个层级的平均年限有的比抵押品的年限长，有的短，满足不同时间偏好的投资者，A的期限短，降低了延长风险，C、D降低了收缩风险20应计债券某一个层级不收取当期利息，作为应计利息，加入本金余额，该债券类似零息债券，加速其他几个层级的本金支付，称为应计层级，或Z债券息票利息定期支付：A、B、C定期息票利息支付，基于期初的本金，对于层级Z，应计利息，基于本金加上当前的利息，其利息用于支付较早层级的本金清偿本金清偿同依次支付，Z最后收取本金，直到原始本金余额加上应计利息被全部清偿21按期还本付息类型层级按期还本付息类型层级债券，PAC债券：只要提前还款在一个特定范围，现金流就是确定的，有必须满足的本金归还表持有人比其他层级有高优先权收取本金其他层级叫支持债券，伴随债券，吸收了提前还款风险提供了双面提前还款保护，避免收缩和延长风险22机构分离抵押贷款支持证券机构分离抵押贷款支持证券：现金流的分配不是按比例，而是不等额分配仅收利息类别：利息支付全部分配给一个类别，IO类别；仅收本金类别：本金支付全部分配给一个类别，PO类别，二者也