《北京华融证券公司中长期战略规划报告》(145页)

机密北京华融中长期战略规划报告（讨论稿）——北京华融战略咨询项目2019年9月25日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。此标注为魏博提出的一些意见北京华融-strategy-2006-09-032项目历时两个月，其间项目组成员对华融公司和金融街控股公司的高层及部分中层干部进行了大量的内部访谈华融公司董事长王功伟7月11日总经济师董利平7月11日副总经理张斌7月19日工会主席赵伟7月19日总会计师张海天7月21日资产管理部经理张海7月11日金昊公司总经理金聆7月17日信息总监朱明康7月18日董事会秘书苏平7月18日纪委书记艾颖丽7月19日人力资源部经理苗全利7月11、19日财务部副经理周红光7月19日总助、办公室主任闻剑林7月19日审计部经理宋和珍7月20日工程部副总工程师毛学俊7月20日经纪公司总经理王文柯7月21日金融街控股股份有限公司总经理刘世春7月12日9月6日副总经理杨扬7月13日副总经理许群峰7月13日副总经理高靓7月13日总工程师吕洪7月13日人力资源总监杨轩7月12日财务总监李敦嘉7月12日董事会秘书于蓉7月12日人力资源部经理李晓燕7月17日资产管理部经理王欢7月17日市场部经理来有庆7月17日投资管理部经理丁裕锋7月19日预算材料部经理卢东亮7月19日北京华融-strategy-2006-09-033目录¶战略回顾¶发展战略¶战略举措¶组织体系北京华融-strategy-2006-09-034华融公司正式设立于1992年，1999年原华融公司和原金融街建设集团两家公司合并重组组建了新的华融公司快速扩张阶段公司成立收缩调整阶段92年7月95年4月99年4月原华融公司原金融街建设集团金融街集团业务运营公司成立96年新华融公司成立新华融公司业务运营•不到三年时间扩张为一个拥有6家直属企业、14家控、参股企业的集团•业务范围涉及房地产、建材、商贸、文化旅游、高新技术等众多行业•国家对宏观经济实行的“软着陆”的政策对公司高速扩张战略产生影响•原有战略暴露出很多问题•公司进入了历时四年的收缩调整阶段•全民所有制企业，由西城区国资委全资拥有•主营房地产建设投资，以资本运营和资产管理为主要任务•注册资金16199万元•国有独资，隶属于西城区国有资产管理委员会•注册资金：28.9亿元•总部转变为控股公司，职能以资产运营及资产管理为主•下属敬远房地产、金融街控股、金融街开发、德胜投资等24家直接或间接控股公司•业务以房地产开发为主体，并积极探索进入金融保险业、文化和高新技术•全民所有制，由西城区计委与五家国有银行分支机构共同投资设立北京华融-strategy-2006-09-035目前华融已成为北京市国有大型综合性投资公司，特别在商业地产方面成为国内领军企业，为北京市乃至国家经济建设做出了重要的贡献截至2005年底，公司总资产近200亿，净资产40亿元，2005年实现营业收入约40亿元；房地产开发开复工面积200万平米以上资产收益目前业务涵盖房地产开发、物业经营、物业管理、金融保险、文化传媒三大产业、五大领域经营领域华融公司历史14年发展已成为一家大型综合性企业集团。目前总部设置11个部室，下辖几十家控股企业及参股企业组织规模在房地产开发方面，华融致力于房地产综合开发经营和商务街区建设，旗下金融街控股股份有限公司被评为中国蓝筹地产企业和商务地产的第一品牌；同时，华融积极整合资源，稳步进入金融保险、物业管理、广告媒体和其他服务业行业地位重要贡献北京华融公司是西城区国有独资资产运营管理公司，以房地产综合开发经营和商务街区建设为核心业务，成长为一家综合性投资公司，为北京市经济的发展做出了重要的贡献精品资料网（）北京华融-strategy-2006-09-0362002年2006年•制订了华融公司未来战略规划，制定了销售额达到50亿元，自留物业，进军金融保险行业等战略目标1992年•1992年原华融公司组建成立•1999年原华融公司与金融街建设集团合并重组•总体看华融公司圆满完成了历史战略目标，形成了以房地产开发、物业经营、物业管理、金融保险、文化传媒五大业务领域多元发展格局国家宏观经济政策和市场环境发生巨大的变化华融公司内部资源能力发生了本质的改变华融公司需要重新审视制定新一轮的战略，并建立规范的战略滚动规划管理体系，适应快速变化的市场环境并，提升资源使用效率及内部协调反应速度公司介入的各业务领域微观市场竞争环境发生巨大变化公司管理层高度重视战略管理，在2002年第一次战略规划基础上，2006年正式开展第二轮战略规划北京华融-strategy-2006-09-037华融公司曾经在2002年进行过大规模的战略审视与制定，并确定了“成为有核心竞争力的综合开发经营服务产业集团”的集团目标第一层面核心业务：房地产开发第二层面金融街综合服务业：写字楼、公寓、酒店、商铺俱乐部、会展、广告宽带接入和增值服务杂志、论坛、剧院第三层面有潜力的金融业务，可考虑的方向包括：财务公司综合类券商，寿险公司房地产投资信托“成为有核心竞争力的综合开发经营服务产业集团”资料来源：华融公司第一阶段（2003—2005年）：强化发展房地产核心竞争力阶段。华融的发展任务是：围绕着房地产业走专业化发展的道路，集中精力培养全面市场化环境下的企业核心竞争力第二阶段（2006年—2007年）：重点发展相关综合服务业阶段。华融的发展任务是：以金融街区域的良好物业资源为依托，重点发展相关综合服务业第三阶段（2008年—2012年）：发展多元化金融业务阶段。这一阶段华融的发展任务是：在继续发展房地产开发业务、金融街综合服务业务的同时，可大力发展财务公司、综合类券商或房地产投资信托业务以商务地产为核心，投资进入金融产业2002年公司战略规划北京华融-strategy-2006-09-0382002～2005年华融总资产及资产负债率单位：亿元78.288.99125.49159.3481.3%79.3%73.9%75.3%04080120160200200220032004200570%72%74%76%78%80%82%总资产复合增长率26.8%数据来源：《华融2005年合并报表》、《华融公司2003年－2005年保值增值率明细表》2002年～2005年净资产单位：亿元合并报表净资产复合增长率28.9%剔除特殊因素后，净资产复合增长率14.9％9.912.219.321.315.013.311.79.90510152025302002200320042005从战略执行效果看，华融总资产和净资产均保持了较快增长剔除划拨增资等非正常经营因素财政现金注资0.5亿西城区政府对华融增资3.5亿上市公司增发1.92亿核减不良资产增加未分配利润0.09亿华融2005年（含）之前财务报表合并范围不包含：敬远、西单商业区开发建设公司、顺城饭店等西城区划拨资产北京华融-strategy-2006-09-039主营业务收入及净利润也保持相对稳步增长单位：亿元华融主营业务收入19.728.626.534.12002200320042005收入复合增长率20.0%净利润复合增长率14.5%华融净利润1.22.21.81.92002200320042005单位：亿元*土地批租收入迅速增长到11.25亿元，2004年回落到8.7亿元•华融2003-2004年经营计划对销售收入按照土地批租、物业销售、物业出租进行了划分，《经营计划》为逐年滚动规划，与实际收入相差不大数据来源：《华融2005年合并报表》、2003-2005《经营计划》土地批租收入是否是金融街的？北京华融-strategy-2006-09-0310但从公司收入利润率及净资产收益率表现看，2004、2005年出现了下滑2002年～2005年收入利润率6.1%7.7%6.8%5.6%0%4%8%12%16%20%20022003200420052002年～2005年净资产利润率12.1%18.0%9.3%8.9%0%4%8%12%16%20%20022003200420052002年～2005年总资产周转率0.250.340.250.2400.10.20.30.40.52002200320042005北京华融-strategy-2006-09-0311华融必须慎重思考现阶段资产经营管理的模式，建立长期可持续发展的机制目前：未来：净资产收益率主营收入利润率总资产周转率权益乘数＝××下滑下滑下滑小幅下降提升提升提升持平或下降北京华融-strategy-2006-09-0312-204060801001202002200320042005西拓担保保险公司敬远公司物业公司金昊公司富景公司德胜公司金易公司嘉鸿公司开发公司（母公司）控股公司在考虑具体持股比例情况下，二级公司对华融总资产增长的贡献程度不一，控股及开发公司占据主体，金昊的并入对总资产增长有直接贡献…单位：亿元华融主要二级公司总资产价值构成（考虑持股比例）基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表估算方法：二级公司占总公司总资产=二级公司总资产X华融在二级公司的权益简单计算了作为主要利润中心（资产聚集中心）的二级公司占华融股权投资总数的比例，此处并没有考虑华融公司中除股权投资之外的其他资产关键发现华融总资产持续增长，年复合增长率达18％控股、开发、德胜、敬远以及2004年注入的金昊资产规模相对较大控股公司在2002年～2005年保持了30％的资产增长速度，充分体现了上市公司增发带来的高成长性占10%CAGR17%CAGR30%华融总资产CAGR=18%CAGR13%精品资料网（）北京华融-strategy-2006-09-0313…从净资产结构分析，各子公司结构占比及增长贡献差异更大单位：亿元华融主要二级公司净资产价值构成（考虑持股比例）基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表54%46%47%-5101520252002200320042005西拓担保保险公司敬远公司物业公司金昊公司富景公司德胜公司金易公司嘉鸿公司开发公司（母公司）控股公司估算方法：二级公司净资产中华融拥有部分=二级公司净资产X华融在二级公司的权益简单计算了作为主要利润中心（资产聚集中心）的二级公司占华融股权投资总数的比例，实际上没有考虑华融拥有的其他权益价值占42%占26%华融对二级公司投资净资产价值CAGR=35%关键发现华融净资产价值持续增长，年增长率达35%从华融占有的净资产权益看，控股公司排名第一，2004年划拨的金昊公司排名第二CAGR27%CAGR11%北京华融-strategy-2006-09-0314从主营业务收入分析，华融业绩波动较大，其主要原因是房地产公司项目周期未能实现良好匹配主要二级公司对华融主营业务收入贡献（考虑持股比例）基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表单位：亿元关键发现•控股公司对华融收入贡献相对稳定•开发公司对华融收入贡献波动剧烈40%56%40%注：金昊从2003年开始划拨给华融，预计从2006年开始营业，2003-2005收入为零-51015202002200320042005西拓担保保险公司敬远公司物业公司金昊公司富景公司德胜公司金易公司嘉鸿公司开发公司（母公司）控股公司估算方法：二级公司对华融收入贡献=二级公司主营业务收入X华融在二级公司的权益占51%占40%占56%占40%占40%占9%占27%占53%占23%占12%北京华融-strategy-2006-09-0315华融净利润严重依赖开发和控股两家公司基础数据：华融内部资料、2003-2005财务报表主要二级公司对华融净利润收入贡献（考虑持股比例）44%69%67%57%28%28%关键发现•控股公司对华融净利润贡献相对稳定•开发公司对华融净利润贡献波动大•保险2005年正式营业，处于正常亏损期•德胜、富景、金昊等公司对华融基本没有净利润贡献单位