中美住房抵押贷款对比分析

中美住房抵押贷款对比分析一、中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异二、中美住房抵押贷款在二级市场存在的差异三、中美住房抵押贷款在保险市场存在的差异中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异1、融资渠道存在巨大差异。美国是一个信托业相当发达的国家，融资选择多元化程度很高。在美国，一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行。在其住房抵押贷款融资市场上，房地产信托占了23%，抵押贷款占了14%，银行占了47%，保险占了12%。而在中国这种融资选择较为单调，主要是来自于商业银行，从金融业的资产构成就能明显看出来。2007年的国家统计局资料显示，中国的金融业资产总共是46万亿元，而其中商业银行资产就占了40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构（包括租赁公司、财务公司），它们的金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行的1/10。中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异市场体系承担的风险程度不一样。在美国市场，资金压力不全是在金融机构上，各个市场如保险、信托市场分担风险，显然整个住房抵押贷款市场的承受风险能力较强，住房抵押贷款一级市场也更有活力。不过在特殊情况下，由于各个市场联系紧密可能引起的连带效应，一旦发生一个市场的危机将导致整个经济衰退，这次金融危机就是例子。而在中国市场，中国住房抵押贷款融资过多地依赖银行，这样加大了银行的风险。如果不加以改进的话，在抵押贷款进一步发展的未来将会面临资金流动性的危险。中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异2、二者的住房抵押贷款规模和贷款期限不同。美国抵押贷款发展历史悠久。发展至今，已有100多年历史，其住房抵押贷款的规模巨大。2005年美国住房抵押贷款余额为4.7万亿美元，抵押贷款规模达到GDP的40%～60%。而我国住房抵押贷款到八十年代才有发展，虽然一直发展迅速，但由于起步晚，相比而言还有很大差距。2007年我国住房抵押贷款余额仅为2.5万亿元。中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异贷款的期限。美国的住房抵押贷款的期限一般比较长，商业银行、互助储蓄银行可以做未经保险的住房抵押贷款业务，贷款额可达住房购买价格或市场价格的80%，贷款期限可达30年。而中国普遍的贷款期限为10～15年。我们发现，我国一级抵押贷款相比美国而言发展严重不足，贷款余额规模小，这也意味着发展的空间和潜力很大，而贷款的期限短以通过改善银行一级市场住房抵押贷款业务，从而激活一级市场。中美住房抵押贷款在一级市场存在的差异3、一级市场抵押贷款的主体不同。美国住房抵押贷款一级市场主体结构多元化，多以政府以外的金融机构为主导，其主体是商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会助储蓄银行、储蓄贷款协会以及人寿保险公司等私人金融机构。而在中国，抵押贷款一级市场以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行两家国有商业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行为辅助，以非银行房地产金融机构为补充。这种住房金融机构体系是我国房地产业发展和城镇住房体制改革的产物，在组织体系、融资手段、业务范围、管理水平上又与住房商品化、住房融资机构现代化、国际化上存在相当大的差距。我国二级市场还在萌芽阶段时，美国的住房抵押贷款二级市场已经形成其特有体制。从根本上来讲，二级市场的形成和发展就是美国已经实现了住房抵押贷款证券化的过程。我国住房抵押贷款二级市场还是一片空白。中美住房抵押贷款在二级市场存在的差异中美住房抵押贷款在保险市场存在的差异1、保险体制上存在根本的区别。美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构担保与私营保险相结合的模式，其制定的保险也是有针对性的实施，针对不同群体实行特定的保险。私营保险产生于20世纪五十年代，由于美国政府提供的抵押贷款保险担保是有限的，而非政府担保的常规抵押贷款要占到80%左右，这就为私营抵押保险业的发展提供了庞大的市场潜力和发展契机。在我国目前为住房提供贷款保险的机构仅有几家经营性保险公司，没有政府方面的参与，主要是中国人民保险公司和太平洋保险公司。中美住房抵押贷款在保险市场存在的差异2、商业保险险种存在明显的差别美国抵押贷款的商业保险险种主要有以下三种：（1）防范抵押物灭失风险的财产险。主要是为了防止抵押物的毁灭，或者因为价格的下降导致的抵押物贬值而设立的保险（2）防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险。该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理借款手续时，同时办理人寿保险手续。在保单有效期间如果被保险人故去或完全残疾，则由保险公司代替借款家庭偿还所欠的借款余额；（3）住房抵押贷款保证保险。该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费，保险公司作偿还贷款的保证，银行应相应地给购房者发放贷款。中美住房抵押贷款在保险市场存在的差异而我国住房抵押贷款商业保险险种大致分三类：（1）财产保险。该保险是指防止由于意外灾祸而造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。（2）信用人身保险。该险种是维持借款人还贷能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。（3）保证保险。保证保险是还款的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。