房地产方面的会计知识

一、土地取得环节的涉税风险分析与防控1.土地取得的契税涉及什么风险？1-1A公司用土地使用权作价入股与他人成立B公司,取得B公司的部分股权,土地使用权过户给B公司,B公司应该缴契税。（土地接受方）1-2精装房的装修费要和价款一起计缴税费。（购房者）1-3办理土地使用证时,必须按构成土地成本的所有支出缴纳该土地的契税。（公司）1-42005年1月1日开始,房地产开发商不代征业主的契税。购房业主向开发商索要“销售不动产”发票,持发票和购房合同到房产交易中心办税窗口缴纳契税,取得完税凭证后办理相关产权过户手续,领取产权证。（购房者）1-5终止购房合同可以退还已经预缴的契税。1-6以分立的形式成立另外一家公司,取得原公司的土地,不需要缴纳契税。1-7土地出让金减免后,应按土地出让金全额交契税。（公司）1-8以拍卖方式取得的土地应于取得之日起10日内办理契税的纳税申报。（取得方）1-9商铺返迁应按全额交契税。（拆迁户）土地使用权交换、房屋交换,价格相等的。免征契税;价格不等的,由多付方交契税。拆迁居民.重新购置住房,购置价等于补偿款时,免征契税;超过部分,征收契税;1-10契税应在签订合同的当天交纳。（公司、购房者）1-11以按揭方式购买房屋,应当其从银行取得抵押凭证时,必须依法缴纳契税。（购房者）1-12产权交易撤消,可要求税务机关退还契税。1-13公司因政府规划拆迁置换土地,不需要交契税1-14配套建设的学校(中小学)用地不征契税;条件是:(1)须经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政管部门审批并取得了颁发的办学许可证;(2)并且其承受的土地,房屋权属用于教学的土地部分;1-15划拨改为出让的土地,必须补交契税;（公司）1-16承受破产企业(非债权企业)的房屋与土地,且安排全部职工;与30%以上的职工签订不少了3年的《劳动合同》;不需要交契税;债权企业,以土地抵债的情形,不需要交契税;1-17土地拍卖的佣金要并入土地成交总价,交纳契税。（公司）1-18在母公司与其全资子公司之间房屋权属转移不征收契税1-19股权及公司名称变更,不需要交契税。1-20合作建房中:如果在合作建房中土地使用权属发生转移的就需要按照规定计算缴纳契税,如果未发生权属转移,则不需要缴纳契税,.土地使用权属发生转移时,契税由土地使用权的承受人缴纳。（土地接受方）1-21已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,可退还已纳契税;在已办理房屋权属变更登记后退房的,不退还已纳契税;总结：公司交契税的情况：1.取得土地的时候需交纳；按照土地的所有成本交纳，含土地出让金、土地拍卖的佣金；2.公司用土地使用权合作建房，过户给新公司需要交纳；2.土地出让合同签订过程中主体发生变更会出现什么样的风险？1-1可能会出现重复征税的风险1-2可能会出现合同无效的风险1-3可能会出现履约纠纷的风险3.土地交付日期在土地出让合同中是否约定会产生怎样的涉税风险？3-1会产生契税交纳的争议。(取得土地10日之内交契税)3-2会产生开发成本不能及时入账的风险。3-3影响土地使用年限。4.土地闲置产生的费用会产生怎样的涉税风险？4-1房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税税款时,不得扣除。(国税函[2010]220号.)4-2取得土地闲置1年以上,2年以内;征收出让金一20%以下的土地闲置费;超过2年,无偿收回土地。4-3,土地闲置的概念:满足以下条件之一的称为土地闲置。(1)开发面积占总面积不足三分之一;(2)已投资额占总投资额不足25%;(3)中止开发满1年。5.土地通过受让股权取得的时候是否会产生涉税风险？企业如何防控？5-1受让股权取得的土地不缴增值税。转让取得土地,必须交纳土地增值税;若再次转让股权，不交土地增值税；5-2非房地产开发企业用土地使用权投资或联营于非房地产开发企业;免征土地增值税;5-3房地产开发企业用土地使用权投资或联营要征土地增值税；6.政府返还土地款是否有涉税风险？6-1房地产公司取得的政府返还土地款,称为”土地出让金返还,属于政府补助。漏计企业所得税的风险。6-2少计开发成本,多交土地增值税的风险。7.企业应该采取什么措施来避免政府返还土地款税务风险？7-1企业收到时,财务处理为:直接计入营业外收入;不得冲减土地购买成本。7-2.企业收到时,税务处理为:必须缴纳企业所得税。8.毛地与净地出让的拆迁安置义务有何不同？8-1毛地出让的拆迁安置义务:劳动力安置费及有关地上.地下附着拆迁补偿的净支出,安置动迁用房的支出;再加上土地征用费和耕地占用税。8-2净地出让的支出:仅为土地征用费和耕地占用税。9.拆迁安置是否会产生涉税风险？该如何防控？9-1拆迁安置费构成开发土地的成本、费用的一部分,并在计算缴纳土地增值税时作为计算增值额的扣除项目。如果这部分不能取得有效.合法的凭证,是不能扣除的.因而产生多交土地增值税的风险。9-2企业防控措施是:(1)开发企业与被拆迁人双方签订《拆迁补偿协议》;(2)村委会开具的加盖公章的证明;(3)被拆迁人的收款收据;(4)个人签名及身份证复印件;(5)开发商通过金融机构支付补偿款的凭证;(6)政府部门的相应文件9-3.被拆迁人取得的青苗补偿费收入,暂免征个人所得税;9-4被拆迁人取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,按“财产转让所得征收个人所得税;9-5.被拆迁人的个人所得税由房地产企业代扣代缴;i9-6安置:(1)本项目安置;视同销售价格可按本企业同一地区同一年度的平均价格;也可由税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款抵减本项目拆迁补偿费。(2)异地安置:以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;如果的自己开发的,按国税发[2006]187号第三条第一款计算视同销售价格,计入拆迁补偿费;10转让土地使用权是否会有涉税风险,企业如何应对;10-1取得土地使用权支付的金额包括地价款.登记费、过户费和费税;10-2参加土地竞拍时,佣金不能计入开发成本;但是可以计入管现费用计算比例扣除。10-3.参加土地竞拍时,工程部门发生的差旅费,可以在“办公费一差旅费”中作为土地增值税的扣除项目。10-4.转让时，计算土地增值税；营业税费以及企业所得税、印花税费；接受方契税。11转让在建工程是否有涉税风险?11-1因漏计收入造成漏交的企业所得税。11-2因在建工程已交付使用,未办理完工手续没有确认收入和结转成本。11-3不扣除业务招待费和广告费,造成多交企业所得税。11-4转让在建工程涉及土地增值税、购买方契税、营业税及其附加。12企业采取什么措施才能避免转让在建工程的税务风险?12-1在建工程不能结转开发成本,也不能确的人收入;12-2在建工程以交付使用为准,不论是否办理完工手续;均应确认收入和结转成本。12-3转让工程取得收入,应先按预计计税毛利率分季或月)计算出毛利额,计入当期应纳税所得额;同时业务招待费广告费按比例扣除。取得转让收入时：借：银行存款贷：其他业务收入结转在建工程时：借：其他业务成本贷：在建工程13政府收回土地过程中企业应关注哪些会产生风险的问题?13-1政府收回土地,原房地产所有人,土地使用人取得的补偿金免征土地增值税;13-2因城市实施规划,国家建设的需要,而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,也免征土地增值税;13-3办理免税流程:向房地产所在地税务机关提出免税申请,经审核后,免征土地增值税;13-4提交材料(1)纳税人免税申请书(2)房屋产权证明、土地使用权证明复印件(3)政府部门出具的城市实施规划.国家建设项目,工程计划的批文复印件;(4)与有关部门签订的补偿协议原件和复印件(5)税局其他相关资料;13-5办理期限自受理之日起60个工作日。13-6关注的风险是:没有申请就直接不交税。14.如何确认合作建房的土地成本,有何风险?如何防控?14-1合作建房涉及漏交营业税.土地增值税和企业所得税的风险;14-2防控方法甲公司出土地,乙公司出资金;合作建房方法如下:乙公司用货币投资成立新公司丙公司(非房地产公司);甲公司用土地使用权增资丙公司,乙公司撤资,甲公司用土地作为对价支付乙公司撤资款。甲公司税费如下,营业税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地成本)X5%企业所得税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地成本一营业税等)x25%二、房地产项目运作模式选择的纳税风险分析与防控1、“联营”模式有哪些法律风险？“联建”模式有哪些法律风险？1-1“联营”模式的法律风险:(1)以房地产.作价入股、联营的,新公司如果是房地产公司,一律照章缴土地增值税;新公司如果是非房地产公司,一律不缴土地增值税;(2)房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,一律照章缴土地增值税;(3)投资、联营企业将上述房产转让时,,一律照缴土地增值税;1-2“联建”模式的法律风险:(1)一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂时免征土地增值税;建成后转让的,一律征收土地增值税(同时补征合作时免征的土地增值税)(2)建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一律照章缴土地增值税;2、真合作建房与假合作建房如何进行甄别？2-1真合作建房:一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,这时,暂时免征土地增值税。2-2假合作建房:甲方拥有土地;乙方拥有资金及资质乙方立项,合作建房然后分房销售或甲方提取固定利润。法律规定:合作开发房地产合同的约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同;依法交纳土地增值税。2-3乙方代理甲方建房甲方拥有土地,也拥有开发资质;乙方拥有资金,合作建房:操作模式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙方参与利润分配;这种合作模式虽然不是法律意义上的合作建房,但是涉税风险最小。3、合作建房有何涉税风险？如何进行防控？3-1合作建房的风险有两个:一是股东合作不下去的风险;二是涉税风险。3-2甲方提供土地使用权,乙方提供资金,以甲方名义合作开发,不征营业税（土地使用权的营业税）;3-3甲方虽然没有过户,但是下列条件同时成立,应当依法交营业税.土地增值税等,乙方按预售收入交营业税费;(1)只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利;(2)有合同等证据表明其实质转让,抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益。3-4防控措施:规范为以某种合作模式共同开发,操作模式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙方参与利润分配;4、合作开发中不同的利润分成模式会有怎样的涉税风险？4-1甲方出土地,乙方出资金,合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;建成后转让的;4-2建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一律照章缴土地增值税;5、“代建”模式有哪些涉税风险？如何进行防控？5-1代建模式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为;可就收取的代建手续按“服务业一代理业”征收营业税;但必须符合下列条件:否则一律按销售不动产征收营业税:(1)由委托方自行立项。(2)不发生土地使用权和产权转移。(3)受托方不垫付资金,单独收取代建手续费(或管理费)(4)事先与委托方订有委托代建合同(5)施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位(原票转交)5-2防控措施:按要求把手续完善。三、开发环节的涉税风险分析与防控1、成本对象如何确定？有何风险？如何防控？1-1开发成本是开发项目实际发生的成本,包括以下内容:(一)前期开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4基础设施费5公共配套设施费(二)后期开发费用开发间接费,1-2主要风险及其防控措施(1).土地征用及拆迁补偿费第一,如果土地征用及拆迁补偿费是由政府或者他人承担的,不允许再扣除第二,没有合法的依据,不允许再扣除;这些依据包括:1)开发企业与被拆迁人双方签订《拆迁补偿协议》;2)村委会开具的加盖公章的证明