河东合行个人住房按揭贷款操作规程

1鲁临东合发〔2011〕号关于印发《个人住房按揭贷款操作规程（试行）》的通知各支行:现将《个人住房按揭贷款操作规程（试行）》印发给你们，请积极组织全体员工认真学习，并抓好贯彻落实。遇有问题及时联系信贷管理部。附件：个人住房按揭贷款操作规程（试行）二○一一年八月四日主题词：信贷管理按揭贷款操作规程通知抄报：省联社临沂办事处、临沂银监分局。内部发送：总部各领导、各部。联系人：张春光联系电话：8385070（共印：50份）山东临沂河东农村合作银行信贷管理部2011年8月4日印发2个人住房按揭贷款操作规程（试行）第一章总则第一条为促进个人住房贷款业务的发展，规范业务操作，防范信贷风险，根据《山东省农村信用社个人住房贷款管理暂行办法》及有关规定，结合我行实际，特制定本操作规程。第二条本规程所称住房贷款的适用范围包括：房地产开发商开发的主体结构封顶并取得《销（预）售许可证》的房屋，证件齐全的二手房。第三条个人住房按揭贷款是指农村合作银行向辖区内外城乡居民发放的用于购买商品住房的专项贷款。借款人以所购住房作抵押物、开发商提供阶段性担保。第四条借款人所购住房产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由开发商承担连带责任保证，并承担回购义务。第五条发放个人住房贷款必须对借款人进行信用等级评定。且借款人的信用等级必须为A级（含）以上。第六条贷款额度。贷款购买第一套住房的借款人，首付款比例不得低于30%，已婚的贷款额度最高不得超过购房总价款的70%，未婚（离异）的贷款额度最高不得超过购房总价款的50%；对贷款购买高档住房、别墅或第二套住房的借款人，首付款比例不得低于60%，贷款额度最高不得超过购房总价款的40%。第二套住房认定标准严格按照国家相关规定执行。第七条贷款期限。按揭贷款期限最长不超过20年。且贷款期限加借款人年龄不超过65岁。第八条贷款利率。对贷款购买第一套住房的，利率水平不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买高档住房、别墅、商铺或第二套住房的，贷款利率不低于基准利率的1.2倍。3贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。第二章与开发商建立合作关系第九条按揭贷款操作程序包括与开发商签订楼盘合作协议和办理个人按揭贷款手续两部分。第十条项目申请。项目开发商向贷款行提出书面申请并提供以下资料：1、书面申请书。内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等，并填写《房屋按揭贷款项目合作申请表》（附件1）。2、董事会(或股东会)同意办理项目楼盘合作的决议；3、经年检合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书原件及复印件；4、建设主管部门颁发的经年检有效的房地产开发企业资质等级证书；5、项目可行性研究报告及立项批复；6、国有土地使用权证（出让）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工地施工许可证和商品房预（售）许可证；7、合作银行要求的其他资料。第十一条项目调查。收到上述资料后，贷款行A、B岗客户经理进行实地调查，主要调查以下内容：1、核实开发商提报的资料是否完整、合法有效，内容是否前后一致。到土地管理部门核实土地是否存在对外抵押或被依法查封的问题。2、项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；核实项目占地及建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等与相关证件内容是否一致。43、调查项目的市场定位和销售情况，进行初步的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力，调查有无开发商利用个人住房贷款套取资金的“假按揭”风险。4、银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款服务手段和情况等。5、信用等级评定。按照法人客户信用等级评定标准，对开发商进行信用等级评定。要求开发商信用等级达到A级（含）以上。第十二条签定按揭合作协议1、调查结束后，确认开发商及开发项目符合合作条件的，贷款行与开发商签定《商品房贷款合作协议书》（附件2）。2、开发商在贷款行开立基本结算账户或一般结算账户，存款账户中保留规定比例的保证金。保证金按贷款额的2%--5%协商确定，按月统计缴存。在保证期间内，借款人不能清偿债务时，进行保证金扣划，并在一周内补充。开发商承担连带保证责任，并在规定时间内协助办妥房屋产权登记。第三章贷款的申请、调查、审查和审批第十三条办理个人按揭贷款流程：借款人申请→受理与调查→信用等级评定→审查与审批→贷款发放→贷后管理→贷款收回第十四条借款人向贷款行提出申请，填写《个人住房贷款资料文本》（附件3）的《个人住房贷款申请书》、《个人住房贷款申请表》、《共同还款承诺书》、《抵（质）押证明》等有关内容，同时提供下列资料：1、借款人有效合法的身份证明原件及复印件（居民身份证、户口本、军官证等）；2、婚姻状况证明；3、与开发商签订的房地产主管部门统一印制的具有法律效力的《商品房销（预）售合同》；54、开发商开具的首付款收据或证明，该款项必须通过我行转账存入开发商结算账户；5、供职单位或居委会出具的个人收入证明（附件7）；6、贷款担保资料。包括：（1）保证人为自然人的，提供保证人身份证原件及复印件、收入证明等（附件7）；（2）二手房权属人需提供所出让房产的权属证明原件及复印件；房屋共有人出具同意出售房屋证明；查验借款申请人与售房人签订的房屋交易合同是否合法、有效，是否在房屋交易登记管理部门进行销售登记备案；（3）用于抵押的房地产权属证明原件及其他相关资料；（4）用于质押的权利凭证原件（包括单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等）；7、贷款行要求提供的其他资料。第十五条贷前调查。客户经理根据借款人申请，按规定要求对借款人、担保人情况进行现场调查，对所有考察资料的真实性、完整性、合法合规性负责。客户经理与客户共同填写《个人住房贷款资料文本》相关内容，并在“贷款调查人意见”栏签属明确意见后，将贷款资料提交贷款审查岗。重点调查以下内容：1、借款人及主要家庭成员职业、年龄及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录，要利用人民银行个人征信系统和信贷管理系统进行查询，有重大不良记录的严禁发放贷款；2、借款人的收入（含家庭收入）来源、收入稳定性及支出情况，分析其偿债能力。借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。63、借款人是否已按规定比例缴纳首付款；4、实地察看拟购住房的现状：包括所处地段、结构、户型、房屋质量、交房日期、物业管理、配套设施、周边环境、交通、房价之外的费用等情况。调查拟购房产的价值及变现能力，所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相当，有无低价高销的问题；5、核实借款人购房行为的真实性，重点调查有无开发商利用个人住房贷款套取资金问题；6、通过房产登记机关和个人征信系统查询本次购房是首套房还是二套房；7、拟购房产的土地是否已对外设定抵押，有无产权纠纷或被查封问题；8、采取抵押担保方式的，应调查：（1）抵押物的合法性。原则上应以原住房或所购住房抵押；（2）抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；（3）抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在，存续状态、交易价格是否合理等。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或当地同类物业价格的，可要求重新评估。9、采取质押担保方式的，应调查：（1）质押权利的合法性。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括单位定期存单、个人定期储蓄存单等，要实地调查核实其真伪；（2）出质人对质押权利占有的合法性。重点调查出质人是否具有处分出质物的权力；（3）质押权利条件。包括调查出质物的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物共有人是否同意质押等。10、采取保证担保方式的，应调查保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具备保证资格和担保能力等。7第十六条信用等级评定。信用等级划分为AAA、AA、A三个级别。评定标准为：得分在85分（含）以上的为AAA级，75分（含）至84分的为AA级，60分（含）至74分的为A级。客户经理根据贷款调查情况对借款人进行信用等级评定，填写《个人住房贷款资料文本》中的《个人信用等级评定表》。第十七条贷款审查审查人员对客户经理提供的资料按规定要求审查，复测有关数据，审查贷款资料及数据的准确性、完整性、合规合法性。对第十四条、十五条和第十六条审查的同时，主要审查以下内容：1、借款人基本要素审查；2、借款资格审查；3、借款人主体资格证明文件审查；4、房屋所购楼盘是否和农村合作银行签定了按揭合作协议；5、审查购房行为的真实性和商品房销（预）售合同是否真实有效；6、所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估，评估费用由借款人承担；7、共有人是否出具同意抵押的合法、有效的书面意见；8、借款人的还款能力；9、贷款用途、金额、期限、利率、方式等是否符合政策规定。第十八条贷款审批个人住房按揭贷款必须按规定的贷款权限和贷款程序进行审批，超支行权限的上报总部贷款审查委员会审批。对审批不同意的，由客户经理通知借款申请人，并将客户提交的相关资料退还借款人。第四章贷款的发放与收回第十九条签订合同。对审批同意发放的贷款，办理下列手续：1、合同签订时要坚持“面谈”和“面签”制度，填写《个人购房8贷款面谈笔录》（附件9）；2、签订《商品房回购协议》（附件8）；3、签订《个人住房借款合同》（附件4）。4、办理借款合同公证；5、到房产登记部门办理登记手续。抵押人与贷款行有关人员约同开发商前往房地产主管部门办理抵押登记或抵押登记备案。有关抵押物的产权证明或他项权利证书由贷款行保管。6、抵押贷款办理过程中所发生的抵押登记费、合同公证费、签证费、印花税等有关费用由借款人承担。第二十条贷款发放。合同签订完毕，抵质押登记手续办妥后，在信贷管理系统打印借款凭证，借款人签字、按手印确认后，移交会计部门办理入账及划款手续。个人住房按揭贷款的发放一律通过借款人账户转账存入与借款人签约的售房者的结算账户作为购房专用资金。第二十一条个人住房按揭贷款业务有关信息要及时录入个人征信系统。第二十二条还款方法1、等额本息偿还法，即在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为：1)1()1(月利率月利率月利率贷款本金款额等额本息偿还法每期还还款期数还款期数2、等额本金偿还法，也称递减法，即在贷款期内将本金平均分摊在每期偿还，贷款利息随本金逐期递减。计算公式为：月利率累计已还本金贷款本金还款期数贷款本金款额等额本金偿还法每期还)(3、按月还息、任意还本还款法，即按月偿还贷款利息，分次任意归还本金，借款到期日偿还所有本金和利息。对于贷款期限在一年以内（含一年）的，可以实行按月还息、任9意还本或一次性还本付息的还款方式；贷款期限在一年以上的，实行等额本息或等额本金还款方式。第二十三条还款方式1、委托扣款。借款人在贷款行开立还款专用存款账户，在每月的还款日前存足应还款项，并书面委托支行从该存款账户中直接扣收应还款项。此授权行为应在借款合同中明确约定，可不再另行签发授权书。如借款人在还款日未能按时偿还应还款项，支行有权在委托扣款日后随时扣划应还款项。如借款人提供的还款专用账户出现冻结、扣划、变更等情况而造成支行无法扣收本息的，借款人须及时向支行提供新的还款账户，用于扣收贷款本息。如借款人在借款期内要变更还款专用账户，须提前10天向贷款行提出书面申请，经支行同意并约定新账户启用日期后方可实施。2、柜台还款。即借款人直接到贷款行营业柜台以现金、信用卡等办理还款