财务管理-房地产专项检查指南（DOC 111页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产专项检查指南第一章房地产行业概述导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。第一节房地产行业基本概念一、房地产有关概念(一)房地产房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。目前国税管辖范围内主要的为企业所得税和外资企业所得税。(二)房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。(三)房地产业房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。二、房地产开发与经营业相关概念(一)房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。(二)与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。2、与“房地产管理业（物业）”的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。第二节房地产行业开发房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2．房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3．城市基础设施和公共配套设施的开发。4．代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产行业开发经营管理过程。房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收组成、⑧商品房出租或出售与物业管理。五个行政管理审批过程是：（1）立项审批：包括开发项目立项和投资计划审批，分别由建委、经委、计委负责。一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划；（2）规划审批：由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）。（3）施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。（4）销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。（5）产权审批。商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。三、房地产企业的开发方式1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。一个层次的开发房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次土地拍卖、招标、协议第二层次房屋（含土地使用权）新区开发征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、企业的营销方式(一)售价策略房地产的售价定价模式不同于一般商品，房地产的潜在消费者存在着买涨不卖跌的偏好，加之计划生育后80年代到达购买阶段其家庭的综合购买力的推动，未来住房价格还将维持增长。在目前房地产市场看涨的前提条件下，资源的稀缺性成为房价的主要定价策略，其更多的在于房地产投资者对未来市场的一种预期，其售价已和其成本没有直接的联系，各项目间的售价同样存在不可比性。(二)商品房的房源分：1．商品房现售（现房）：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给出购房者。根据《商品房销售管理办法》规定：（1）现售的条件。第7条规定：项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。（2）应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（办理整个项目的产权证书，也称“确权”、“大房产证”，每销售一套再向房管局申请核销，检查时可向房管部门了解商品房销售的进展情况）。（3）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。（4）开发商与销售商品房时必须与购房者签订统一格式的售房合同。（5）商品房交付使用前要委托具有房产测绘资格的单位进行实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门。（6）交付后60天内报送办理房产证的资料。2．商品房预售（期房）是指房地产开发企业将正在建设的商品房预先出售给出购房者，并收取购房者的定金购房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》规定：（1）预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的25%以上。（2）开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起30日内持商品房预售合同向房管部门备案。(三)按商品房销售组织方式分第一种：自己组织销售，成立隶属房地产公司营销队伍。第二种：委托中介服务机构销售（营销策划公司），又分三类：一类是支付手续费形式；二类是买断型或者是包销型；四是基价代销+超基数分成。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第三节房地产行业经营特点及发展趋势一、房地产行业经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1．开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2．开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3．开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交