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重庆大学硕士学位论文房地产企业融资创新研究姓名:刘波申请学位级别:硕士专业:管理科学与工程指导教师:李世蓉20051001重庆大学硕士学位论文中文摘要I摘要从上个世纪90年代开始,我国房地产业进入了一个高速发展期。但是从2003年起,随着国家一系列政策的出台,中国房地产行业所处的市场环境发生了显著的变化:土地招投标制度的实施(8.31大限)、房地产信贷政策的收缩(121号文件)、支柱产业地位的确立(18号文件)、市场竞争的加剧以及局部地区“泡沫”的出现等。这一系列的变化使得众多房地产企业在面临巨大市场机会的同时也面临着巨大的资金压力和市场风险。在这种形式下,任何一家有理想的房地产企业要想在规避市场风险的同时抓住市场机会,获得快速发展,首先就必须打造一条坚不可摧的“资金链”。而一直以来,融资途径单一化都是我国房地产企业的软肋。本文就是从这个现实考虑出发,对房地产企业的融资模式进行研究,试图提出一些创新途径供房地产企业进行多元化选择。首先,本文通过将我国房地产企业的融资现状与美、日、欧、新等国家进行对比,指出我国房地产企业资金来源中银行贷款“一股独大”的不合理性和蕴涵的风险。从而提出我国房地产企业必须进行融资创新。然后,本文重点介绍了3种融资创新模式——REITs、项目融资和“曲线上市”,同时简要介绍了开发商贴息委托贷款和发行可转债这2种创新模式。在介绍这5种创新模式时,笔者基本上都是从其发展现状、优缺点、实例剖析和适用条件等几方面展开的。最后是笔者对全文的一个总结和对房地产企业融资创新的再思考。关键词:融资创新,房地产投资信托,项目融资,曲线上市,开发商贴息委托贷款重庆大学硕士学位论文英文摘要IIABSTRACTFrom1990s,theindustryofrealestatehadbeingundergoingaperiodofrapidgrowth.However,withtheissuingofaseriesofpoliciesin2003,themarketconditionhadbeentotallychanged:theimplementingofthebiddinginstitution(thedeadlineof31,Aug),theconstrictionofthecreditpolicy(document121),theestablishingofthepositionofmainstay(document18),theexacerbatingofcompetitionandtheemergenceoffoamsomewhere,est.Thesechangesbringgreatpressureonfundandrisksaswellasopportunitiestorealestatedevelopmententerprises.Inthiscondition,everyrealestatedevelopmententerprisewithambitionhastoformafirmcapitalchainifitwantstotakeopportunitiesandtoeluderisks.However,lackingoffinancingapproachisalwaysashortcomingofrealestatedevelopmententerprisesinourcountry.Thus,theaimofthispaperistryingtoputforwardsomeinnovativemodesoffinancingtorealestatedevelopmententerprises.Firstly,aftercomparingthefinancingapproachesofChineserealestatedevelopmententerpriseswiththatofrealestatedevelopmententerprisesfromU.S.A,Japan,EuropeandSingapore,thepaperpointsoutthattheconditionofmainlydependingoncreditfrombanksisunreasonableandrisky.Accordingly,thepaperpointsoutthatfinancinginnovatingisnecessary.Secondly,thepaperfocuseson3innovativefinancingmodes:REITs,projectfinancingandcomingintothemarketindirectly.Meanwhile,thepaperreferstoanother2innovativefinancingmodes:entrustingloanprovidedbyrealestatedevelopmententerprisesandchangeabledebt.Whenintroducingtheseinnovativefinancingmodes,thepaperincludestheirdevelopmenthistory&statusquo,theiradvantages&disadvantages,theapplyingconditionandexampleanalyzing.Thelastpartofthispaperisconclusiondrawnbyauthorandauthor’srethinkingaboutfinancinginnovatingbyrealestatedevelopmententerprises.Keywords:Financinginnovation,REITs,Projectfinancing,Comingintomarketindirectly,Entrustingloanprovidedbyrealestatedevelopmententerprises重庆大学硕士学位论文1绪论11绪论1.1研究背景及研究意义1.1.1研究背景本文的研究背景拿一句话说就是——国家对房地产业“看似打压,实为规范”的政策背景。这一背景主要体现在以下两个方面:房地产业政策紧缩与房地产业国民经济支柱产业地位的确立。背景一:房地产业政策紧缩①地根紧缩政策2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号),要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕,8月31号之后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。②银根紧缩政策2003年6月13日,中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件),从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者,该通知对房地产信贷的各个环节和主体都作了更加严格的规定和要求。同时对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面都提高了信贷门槛。2004年4月25日,中国人民银行再度提高了商业银行的存款准备金率,由7%上调到7.5%,直接收缩银行信贷资金100亿元。2004年4月26日,国务院颁布了《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号),对钢铁、电解铝、水泥和房地产开发等行业建设项目的资本金比例进行了调整。房地产开发项目(不包括经济适用房项目)的资本金比例提高到35%以上。2004年10月29日,中国人民银行上调存贷款利率。一年期贷款基准利率由5.31%上调0.27个百分点到5.58%。背景二:房地产业作为国民经济支柱产业地位的确立2003年8月,国务院发布了18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。通知强调:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社重庆大学硕士学位论文1绪论2会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”由此可见,18号文件的核心内容就是确立了房地产行业在我国国民经济中的支柱产业地位。一方面是政府对房地产行业紧缩“银根”和“地根”,另一方面是将房地产确立为国民经济支柱产业。我们可以看出政府的初衷既非打压房地产业,又非盲目地扶持房地产业,而是希望通过政策手段来规范房地产市场发展,使这一支柱产业能够更好地为我国的城市化建设服务。本文之所以选题为《房地产企业融资创新研究》,就是想在这个大背景下,提出一些可供房地产企业多元化选择的创新融资模式,拓宽房地产企业的融资渠道,从而使房地产行业能像国家所期望的那样“在规范中发展”。1.1.2研究意义在国家规范房地产发展的大背景下提出房地产企业融资创新这一研究课题,具有比较大的现实意义:一来可以减小国家宏观政策对房地产业的影响,提高房地产业抗风险的能力,使房地产业能够持续健康发展;二来可以化解金融机构的风险,避免“房地产业挟持整个国民经济”(易宪容语)。1.2本文主要内容和研究方法本文共分八章,重点介绍了3种在目前政策环境和市场环境下比较可行的创新融资模式:房地产投资信托REITs、项目融资和“曲线上市”融资。另外简要介绍了一下其它2种比较具有发展前景的模式:开发商贴息委托贷款和发行可转债。第一章绪论:主要讲述了房地产企业融资创新这一课题提出的背景和研究意义,同时简单介绍了本文的研究方法、研究成果和研究存在的局限性。第二章房地产业与金融业概述:主要阐述了房地产业、金融业等领域涉及到的一些基本概念,最后重点剖析了一下房地产业与金融业之间的关系。第三章我国房地产企业融资创新的必要性分析:首先介绍了目前国外比较通行的房地产企业融资手段,为我国房地产企业融资创新提供借鉴和指导。同时分析了目前国内房地产企业融资现状及存在的问题,提出房地产企业融资创新的必要性。第四章房地产企业融资创新之一——房地产投资信托REITs。本章主要介绍了房地产投资信托在国内外的发展现状、融资结构、优劣势以及在我国的适应性。最后笔者还将目前国内比较成功的几个房地产信托计划作为案例进行了剖析。第五章房地产企业融资创新之二——项目融资。本章主要介绍了四种比较通行和实用的项目融资操作模式、各自的优缺点以及适合的房地产企业。第六章房地产企业融资创新之三——“曲线上市”。本章主要介绍了曲线上重庆大学硕士学位论文1绪论3市融资模式在我国的发展现状、曲线上是相对于直接上市融资的优势以及适合的房地产企业。最后笔者对北京金融街曲线上市的操作流程进行了剖析。第七章房地产企业融资的其他创新方式。本章简单介绍了其他两种创新的融资方式——开发商贴息委托贷款和发行可转债。第八章是对全文的一个总结和再思考。在本章笔者提出了房地产企业选择融资模式的3大原则,并指出房地产企业要想突破资金困局,最重要的还是要练好内功。在本文的研究和写作过程中,笔者综合采用了对比、归纳、举例、统计和图表等多种研究方法。1.3论文的主要研究成果与局限本文的研究成果主要有两个方面:一是通过对比国内外房地产企业的融资现状,提出了我国房地产企业进行融资模式创新的必要性;二是提出了5种比较新颖的房地产企业融资模式,同时还给出了每种创新模式的适用条件:①在第四章笔者提出了利于充分发挥房地产投资信托作用的融资模式——“银信互补”和“信托+购房折扣”的融资模式。②在第五章笔者提出了四种实操性比较强的项目融资模式,并将它们与各自适合的房地产企业进行了匹配。③在第六章笔者重点推荐了操作比较容易的“曲线上市”融资模式——买壳上市,同时也指出了这种融资模式适合的房地产企业类型。同时由于笔者水平有限,本文的研究还存在一
本文标题:房地产企业融资创新研究
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