8土地税等

土地类税种土地增值税城镇土地使用税、耕地占用税、——土地增值税土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其房地产转让所获得收入的增值部分，按照超率累进税率计征的一种税。对土地、房产交易中增值的部分征收的土地增值税，也是许多国家税收制度的重要组成部分。为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不象财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。•为了规范房地产交易行为，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1994年开征土地增值税。这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。•但各地减免较多。如：深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。北京地税局继二手房开征土地增值税后，对新房中的普通住宅征收1%的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。土地出让金与土地增值税关系•由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。•一般规定，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金不可作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目。•有人提出：取消土地出让金项目，改为收取土地增值税，同时调高土地增值税各增值档次的税率。•目前地方政府在土地出让收支方面主要存在两个问题：地方政府的土地财政屡创新高；巨额收入无法足额划拨至保障房建设领域。•社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”的言论不绝于耳，土地财政遭到诟病。2010年全国土地出让收入达2．9万亿元，创下历史纪录。在保障房、水利设施以及城市建设等方面都需要地方政府投入，但地方政府却称“不堪重负”。••2011年5月，财政部、国土资源部联合下发了《关于开展土地供应及收入管理专题调研的通知》，确定调研范围几乎涵盖全国所有省份，并且直达县市一级政府，调研内容主要分为三大部分：2007—2010年各地土地征收供应基本情况；同期各地土地出让收支基本情况；对当前社会关注的重点问题的分析和建议。•在要求各地调研并回答的重点问题中，既有土地财政问题，也有地价与房价的关系问题；既有土地出让收入管理方面的问题，又有关于保障被征地农民利益问题；甚至还包括与房地产有关的税收问题。•比如，本地区是否存在土地财政问题；政府对土地财政的依赖程度如何；对社会上有关“地方政府操纵地价，地价推高房价”等观点的看法；中央是否有必要集中部分土地出让收入，以调节土地收入分配不均衡问题；中央与地方是否有必要建立类似香港的土地基金制度，将部分土地出让收入留作未来使用……这些都进入调研视线。•一、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括不论经济性质、不论内资外资、不论部门的各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体工商户及国内外其他个人。以上单位和个人，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税义务人。•A公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前在建状态，建成后作为固定资产自己经营。现在公司成立一家控股51%的子公司，也是房地产开发企业，想把该酒店项目投资到子公司中，由子公司作为固定资产经营。上述在建项目的投资行为，是否免缴土地增值税？•《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。二、土地增值税的征税对象1．征收范围根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地；地上的建筑物是指建于土地之上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上不能移动或一经移动即遭损坏的物品。要正确理解土地增值税的征收范围，关键要掌握以下三点：（1）只有转让的土地使用权是属于国有的才是土地增值税的征收范围。这意味着非国有土地使用权的转让不属于土地增值税的征收范围。不过，按我国《宪法》及有关法律规定，土地所有权均属国家或集体所有。而集体所有的土地所有权是不能随意转让的，随意转让集体土地所有权属违法行为。因此，集体土地只能由国家征用变为国家所有以后方能进行转让。（2）只有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权发生转移的才是土地增值税的征收范围。这就意味着产权没有发生转移的转让行为不属于土地增值税的征收范围，如房地产出租。但国有土地使用权出让，由于其转让者为国家，因此也不属于土地增值税的征收范围。（3）只有取得收入的有偿转让才是土地增值税的征收范围。这意味着无偿转让不属于土地增值税的征收范围，如房地产的继承、赠与。•非直接销售和自用房地产的收入确定问题•（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产……。•（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款计算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。•商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。•房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。•一家房地产开发公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。这笔收入是否应缴纳土地增值税？•按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。•出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。房产抵押被拍卖•用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。•在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。•因此，在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。2．征税对象是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。增值额=房地产转让收入一税法允许扣除项目的金额因此，正确确定土地增值税计税依据的关键在于正确确定房地产的转让收入和税法允许扣除项目的金额。（1）房地产转让收入的确定。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产的收入为转让房地产的全部价款及其有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。在确定房地产转让收入时，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按照房地产评估价格调整确定转让收入：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。具体调整方法分别为隐瞒、虚报房地产成交价格，以及转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按同类房地产的市场交易价格确定成交价格；提供扣除项目金额不实的，应按评估的房屋重置价乘以成新度折扣率计算价格或土地的基准价，确定扣除项目金额。上述房地产评估价格，是指由政府指定的房地产管理部门或房地产中介机构，根据相同地段、同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。（2）税法允许扣除项目的金额的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人在确定土地增值税的增值额时允许扣除的项目包括：1，取得土地使用权所支付的金额2，房地产开发成本。3，房地产开发费用。4，旧房及建筑物的评估价格。5，与转让房地产有关的税金及附加。6，财政部规定的其他扣除项目。1，取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权而支付的地价款。如果纳税人是通过协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，是指纳税人支付的土地出让金；如果纳税人是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指纳税人转让土地使用权时按规定补交的出让金；如果纳税人是通过转让方式取得土地使用权的，是指纳税人向原土地使用权所有人支付的地价款。另外，纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用如登记费、过户手续费也可计入扣除2，房地产开发成本。它是指纳税人在开发土地和建造房屋及配套设施过程中实际发生的成本支出，具体包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；建筑安装工程费包括：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；基础设施费包括：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；公共配套设施费包括：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、等3，房地产开发费用。它是指与房地产开发项目有关的费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。但要注意的是，房地产开发费用不按纳税人实际发生的费用进行扣除，而是按《土地增值税实施细则》规定的有关标准进行扣除。按现行《土地增值税实施细则》规定，土地增值税纳税人的财务费用中的利息支出:凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按上述土地使用权转让金和开发成本二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。4，旧房及建筑物的评估价格。它是指已使用的房屋及建筑物主转让出售时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣后的价值。但须经当地税务机关确认。•一般，对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额。，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。•例如2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣