3-AFP居住规划与房产投资

‹页首›‹日期/时间›‹页尾›1版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC1中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训声明本讲义版权属中国金融教育发展基金会金融理财标准委员会所有，受法律保护。中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训居住规划与房产投资版权属FPSCC所有受法律保护Copyright©FPSCC版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC3中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训授课大纲„租房或购房决策„购房与换房规划„我国的房产制度„房产投资版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC4中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训一.租房或购房的决策„租房或购房的优缺点„租房或购房的决策方法„租房或购房决策的影响因素„居住规划流程图版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC5中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.1租房和购房的优缺点„租房的优点„租房的缺点„购房的优点„购房的缺点版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC6中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.1.1租房的优点„有能力使用更多的居住空间„比较能够应对家庭收入的变化„资金较自由，可寻找更有利的运用渠道„有较大的迁徙自由度„瑕疵或毁损风险由房东负担„税负较轻„不用考虑房价下跌风险‹页首›‹日期/时间›‹页尾›2版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC7中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.1.2租房的缺点„非自愿搬离的风险„无法按照自己的期望装修房屋„房租可能增加„无法运用财务杠杆追求房价差价利益„无法通过购房强迫自己储蓄版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC8中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.1.3购房的优点„对抗通货膨胀„强迫储蓄累积实质财富„提高居住质量„信用增强效果„满足拥有自宅的心理效用„同时提供居住效用与资本增值的机会版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC9中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.1.4购房的缺点„缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。„维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。„赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC10中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.2租房或购房的决策方法„年成本法„净现值法版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC11中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.2.1年成本法„租房年成本=押金×机会成本率+年租金„购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧„比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算„购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升„年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC12中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训年成本法案例„汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？‹页首›‹日期/时间›‹页尾›3版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC13中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训年成本法案例„租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+5000元+120万元×2%=83000元„购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC14中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训年成本法其他考虑因素—未来房价上涨„若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。„若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC15中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.2.2净现值法（NPV）„考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。„NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。„比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC16中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训净现值法案例„若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC17中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训租房NPV的计算„租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:„CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500„1CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000„2CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000„3CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,000„4CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,000„5CFj=取回押金=5,500„3i，NPV=-367,017版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC18中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训购房NPV的计算„购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。„CF0=首付款=-600,000„每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7„五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055„CFj=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311„CFj=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311„CFj=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311„CFj=第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311„CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634„3i，NPV=-266,902„-266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。„合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价预期下的净现值分析。‹页首›‹日期/时间›‹页尾›4版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC19中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训租房与购房NPV的计算(326,662)(346,551)贴现率：6%(307,977)(353,116)贴现率：5%(288,086)(359,934)贴现率：4%(266,902)(367,017)贴现率：3%664,634(25,000)(560,366)1,250,0005,500第5年CF5(72,311)(20,000)(52,311)(90,000)第4年CF4(67,311)(15,000)(52,311)(84,000)第3年CF3(62,311)(10,000)(52,311)(78,000)第2年CF2(57,311)(5,000)(52,311)(72,000)第1年CF1(600,000)(600,000)(71,500)期初CF0购房合计维护成本贷款购房首付租房版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC20中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训不同售房价格预期的租购房比较(346,551)(353,116)(359,934)(367,017)租房NPV(326,662)(307,977)(288,086)(266,902)1250000(364,025)(347,153)(329,182)(310,032)1200000(401,388)(386,329)(370,278)(353,163)1150000(438,751)(425,506)(411,375)(396,293)11000006%5%4%3%售房价格版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC21中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训1.3租购房决策影响因素„房价成长率：房价成长率越高，购房越划算„房租成长率：房租成长率越高，购房越划算„居住年数：居住时间越长，购房越划算„利率水平：利率水平越高，租房越划算„房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算„租房押金：押金水平越高，购房越划算版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC22中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量购房或租房决策购房规划租房总价首付款贷款1.4居住规划流程图版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC23中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训二.购房与换房的规划„购房规划„换房规划„其他房产规划应该考虑的因素„特殊的房产规划版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC24中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训2.1购房规划„购房规划的流程„测算可负担的房价–年收入概算法–目标精算法„购房区域的选择‹页首›‹日期/时间›‹页尾›5版权属FPSCC所有受法律保护CopyRightFPSCC25中国金融理财标准委员会(FPSCC)金融理财师AFP培训2.1.1购房规划的流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价可配置在购房上的资产与储蓄的比例计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额资产应如