山东临沂项目物业类型配比及投资收益估算_46_睿思博

物业类型配比及投资收益估算临沂新宇置业有限公司2019/9/27市场调研及项目定位回顾目标客户的选择目标客户对于物业类型的选择物业类型别墅普通多层花园洋房小高层高层选择率（%）4.432.511.927.523.8目标客户对于户型面积的选择户型面积区间50以下50-7171-9090-110111-130131-150151-180181-200200以上选择率（%）0.660.655.1727.0932.2521.297.743.221.93注：其他详细市场内容见前期报告中第三章消费者市场调查2019/9/27市场调研及项目定位回顾市场供应量分析与预测07年市场消化存量：约86万＝07年市场供应量（310万）-07年市场消化量（224万）08年市场供应总量：约434.5万＝07年市场消化存量（86万）+在售楼盘08年预计开发量（208万）+08年新上市楼盘预计开发量（约140.5万）08年市场总消化量：约313万＝08年市场总供应量（434.5）×市场消化率（72％）（注：07年市场供应量及市场消化量的数据来源于临沂市房管局。2007年临沂市区共颁发商品房预售许可证158份，批准预售29574万套、310万平方米，房屋总成交金额为59.3亿元。截至2007年12月28日，临沂市区共签约商品房24724套，签约面积224万余平方米，均价2645元。07年市场消化量约在224万平方米，根据房管局提供数据，年消化量为开发量的72%。）2019/9/27项目定位市场调研及项目定位回顾形象定位档次定位功能定位国家级绿色生态住宅示范区中高档绿色生态示范功能新生活方式引导功能高尚居住功能开发品牌塑造功能南坊窗口形象展示功能2019/9/27各物业类型比例的确定物业类型比例目标客户对物业类型的选择率项目定位对物业类型的要求市场供需环境对产品类型的影响规划条件对产品类型的影响物业类型比例2019/9/27物业类型比例物业类型别墅普通多层小高层高层花园洋房选择率（%）4.432.527.523.811.9考虑到本项目的中高端定位，普通多层产品不容易满足项目在形象、档次等方面的要求，本项目不考虑做普通多层产品。因此将选择多层比例分配至与其类似的花园洋房和小高层产品中。选择多层客户中对于户型面积的选择户型面积区间50以下50-7171-9090-110111-130131-150151-180181-200200以上选择率（%）2.008.028.038.014.06.02.02.0在分配多层选择比例的时候，我们考虑到选择多层客户对于面积的选择不同进行分配，选择130以下较小面积的为76%，选择130以上较大面积的为24%，由于考虑花园洋房产品户型较大而小高层中会配置一定面积较小户型，因而将此多层选择比例按76：24配置到小高层与花园洋房中。各物业类型比例的确定目标客户对于物业类型的选择2019/9/27各物业类型比例确定物业类型比例花园洋房与小高层的比例除了要考虑目标客户选择，多层客户比例分配外，还应看到，目前市场花园洋房产品供应较少，作为多层创新产品，未来市场前景看好，因此考虑适当调高花园洋房所占比例。高层的目标客户选择率为23.8%，但是考虑到目前市场高层，尤其在滨河和南坊新区的高层产品供应量巨大，因此建议降低高层在项目中比例，调至20%。最终得出的物业类型比例（%）：物业类型别墅花园洋房小高层高层普通多层目标客户选择比例4.411.927.523.832.5分配选择多层的客户后比例4.419.752.223.8--考虑市场因素修正后比例5403520--考虑到临沂目前市场别墅产品供应与需求两旺的局面，因此虽然作为高收益产品，但其存在一定市场风险，因此根据目标客户选择不宜过大。2019/9/27产品规划建议方案一方案比较物业类型比例建筑面积（m²）总建筑面积421811容积率1.70住宅100%403811别墅5%20191花园洋房40%161524小高层35%141334高层20%80762公建及商业配套100%18000商业面积66.7%12000公建配套面积33.3%6000结合前面各物业类型比例，经初步估算，得出方案一如下经济技术指标。2019/9/27物业类型建筑面积（m²）总建筑面积446623容积率1.80住宅428623产品类型比例别墅5%21431花园洋房30%128587小高层35%150018高层30%128587公建及商业配套比例18000商业面积66.7%12000公建配套面积33.3%6000产品规划建议方案二方案比较在适当调整产品比例，提高高层比例增大容积率的基础上得出方案二2019/9/27产品规划建议方案三方案比较物业类型建筑面积（m²）总建筑面积容积率2.00住宅478248产品类型比例别墅5%23912花园洋房10%47825小高层30%143474高层55%263037公建及商业配套比例18000商业面积66.7%12000公建配套面积33.3%6000将容积率调整至2.0，减少花园洋房和小高层比例，得出方案三2019/9/27方案经济测算评估我们就项目开发条件、市场需求状况、本着项目低风险、高收益、短期回笼资金的目标进行以下三个方案的比较，从而找出最切合本项目的投资估算方案。项目占地（平方米）项目总建面（平方米）物业类型配比税前利润（万）投资利润率（税前）税后利润（万）投资利润率（税后）总投入方案一（1.7容积率）248124421811别墅5%38117.5423.99%28588.1517.99%158900.20花园洋房40%小高层35%高层20%方案二（1.8容积率）248124446623别墅5%39580.9623.78%29685.7217.84%166440.03花园洋房30%小高层35%高层30%方案三（2.0容积率）248124496248别墅5%41010.6522.55%30757.9916.91%181884.45花园洋房10%小高层30%高层55%（市场现状进行销售收入评估）2019/9/27项目占地（平方米）项目总建面（平方米）物业类型配比税前利润（万）投资利润率（税前）税后利润（万）投资利润率（税后）总投入方案一（1.7容积率）248124421811别墅5%45972.2628.72%34479.2021.54%160087.41花园洋房40%小高层35%高层20%方案二（1.8容积率）248124446623别墅5%47899.1128.56%35924.3321.42%167697.28花园洋房30%小高层35%高层30%方案三（2.0容积率）248124496248别墅5%50255.6527.42%37691.7420.56%183281.79花园洋房10%小高层30%高层55%（按照市场发展预期进行销售收入评估）方案经济测算评估2019/9/27方案综合比较1.7容积率方案1.8容积率方案2.0容积率方案市场1.7容积率主要是根据市场调查做的物业类型配比，切合市场需求现状，低密度产品体量较大，从而降低市场风险。低密度产品与高密度产品配比适当，也比较符合市场需求，但总体比较而言高层产品面积略大，具有一定市场风险。根据市场发展情况做的具有预测性的物业配比方案，高密度产品体量较大，就目前现状而言具有一定市场开发风险，同时市场竞争也比较激烈。产品低密度产品具有一定市场影响力，并且能给项目带来一定的品质提升，从而可促进项目快速销售。随着容积率的提升，低密度与高密度比例相当，对于高密度产品的创新空间巨大，但也具有相对的市场抗性大量高密度产品，必须具有创新性，从而吸引消费者，以加速项目销售销售低密度产品为市场容易接受产品，销售速度相对较快。根据市场需求情况，该方案的整体销售速度较第一方案慢（高密度产品将会影响到项目整体销售速度）高密度产品以量较大，与市场产生较大抗性，从而制约销售速度开发商切合市场需求的物业组合，且低密度产品更加快速的提高开发商品牌知名度有助于开发商品牌的打造，尽快回拢资金高密度产品体量较大，与市场开发楼盘没有太多差异性，对开发商品牌塑造能力较弱经济总投入相对较少，回收利润较高，快速回现（高利润率，三个方案相比较而言）总投入相对适中，回收利润适中（适中利润率，三个方案相比较而言）总投入相对较高，回收利润较高（较低利润率，三个方案相比较而言）对各因素综合评价，1.7容积率方案为最优方案。2019/9/27户型配比方案物业类型排布建议小高层高层花园洋房别墅中心景观西侧靠景观湖地块，以别墅和花园洋房为主，北部沿路布置小高层。东部沿柳青路布置高层车行主入口建议布置在中间算圣巷，东西两块各开入口，相互呼应又不干扰。东侧沿河与西侧靠湖位置开设人行入口。别墅区靠湖,围绕西侧景观中心布置，东侧中心景观位置较好位置与沿河位置布置大面积户型。东西两地块分别营建小区景观中心。2019/9/27户型配比方案1.7容积率方案户型配比方案建议目标客户对于户型面积的选择户型面积区间50以下50-7171-9090-110111-130131-150151-180181-200200以上别墅----------8.0%22.0%26.7%43.3%花园洋房----5.3%21.1%10.5%42.1%10.5%10.5%--小高层--2.4%2.4%31.0%42.9%11.9%9.5%----高层----5.3%28.9%28.9%26.3%5.3%2.6%2.6%总体0.66%0.65%5.17%27.09%32.25%21.29%7.74%3.22%1.93%结合意向客户样本，111-130、91-110、131-150平方米这三种户型的选择率均最高，市民对于大户型面积的选择普遍较高。2019/9/27户型配比方案别墅户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及市场上别墅产品的供应与销售情况，给出以下各户型配比建议户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）别墅四室二厅二卫180-22030250.5五室三厅三卫220-26040340.82六室三厅三卫260-30030250.7842.02别墅产品将占有整个地块最佳位置，享有极高景观资源，因此户型面积不宜过小，而考虑到未来价格预期及目标客户承受能力，单套别墅总价控制在150万-250万之间，即总面积在180-300平方米之间。项目月亮城美澳花园滨河国际澜波湾佳和花园清水湾花园别墅类型联排、独栋叠拼、联排、独栋独栋、双拼、联排叠拼、独栋总面积5w平米左右3.5万平米9.5w平米总套数独栋48套、叠拼90多套130套左右130套左右289套48套叠拼、4套独栋销售价格（元/平方米）联排3100-3400独栋3900-4000叠拼3500联排4000独栋7000开盘均价6000均价5700叠拼4500独栋8000平均面积180-260平方米销售情况50%剩余70套左右开盘销售30%80%以上基本销售完毕2019/9/27户型配比方案花园洋房户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及各物业类型客户对面积的需求比例，给出以下各户型配比建议户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）花园洋房三室一厅一卫90-120253223.40三室二厅二卫110-140506448.05四室二厅二卫130-160253224.70129216.15户型面积区间（m²）71-9090-110111-130131-150151-180181-200选择率（%）5.321.110.542.110.510.5选择花园洋房客户对于面积区间需求在70-200平米之间，考虑到花园洋房产品价值及销售总价，建议其区间选择在90-160之间。2019/9/27户型配比方案小高层户型配比建议结合目标客户对户型面积需求及各物业类型客户对面积的需求比例，给出以下各户型配比建议产品类型户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）小高层二室二厅一卫90-100101181.14三室二厅一卫100-110202362.48三室二厅二卫1