收益法 - 用于合并

由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。房地年总收益=月租金×12×（1-空置率）×可出租率估价对象1年总收益=32×288.98×12×(1-8%)×80%=81672.68元估价对象2年总收益=19×319.06×12×(1-5%)×90%=62197.56元待估宗地租金收益测算表宗地编号建筑面积市场客观租金(元/M2)空置率有效面积出租比率月份有效年租金收益（元）（㎡）（月）重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-1288.98328%80%1281672.68重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-2至划-3319.06195%90%1362197.562、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。（1）经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%=81672.68×3%=2450.18元估价对象2：管理费=房地年总收益×3%=62197.56×3%=1865.93元（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市《2008年重庆市建筑工程计价定额》以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置成本为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%=8091.44元估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%=8933.68元（3）房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷折旧年限①如房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则：折旧年限＝房屋已使用年限+房屋尚可使用年限残值率：钢混结构为0，混合结构为2％。②房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则折旧年限＝房屋已使用年限+土地设定年期此时不计建筑残值，残值率为0。根据以上公式计算年折旧费。估价对象1：设定估价对象土地使用年限为40年，房屋于1999年12月竣工，钢筋混凝土结构房屋经济耐用年限为60年，房屋已经使用11年，尚可使用49年，房屋尚可使用年限大于土地设定年期，故折旧年限＝房屋已使用年限+土地设定年限=51年年折旧费＝房屋重置价格÷折旧年限＝1178296÷51＝23103.84元估价对象2：设定估价对象土地使用年限为40年，房屋于1992年6月竣工，混合结构房屋经济耐用年限为50年，房屋已经使用18.5年，尚可使用31.5年，房屋尚可使用年限短于土地设定年期，故折旧年限＝房屋已使用年限+房屋尚可使用年限=50年年折旧费＝房屋重置价格×(1-残值率)÷折旧年限＝330083×(1-2%)÷50＝6469.63元（4）房屋年保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按规定为建筑物现值的1.5－3‰，本次取2‰，则：房屋现值计算公式为：房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限估价对象1：保险费=房屋现值×2‰=(404572-8091.44×50)×2‰=647.32元估价对象2：保险费=房屋现值×2‰=(446684-7444.73×60)×2‰=580.69元（5）经营税费：指房产所有人因房地产经营需按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。1)房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。估价对象1：房产税=81672.68×12%=9800.72元估价对象2：房产税=62197.56×12%=7463.71元2)营业税：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》，营业税按房地产年租金的5％计。估价对象1：营业税=81672.68×5%=4083.63元估价对象2：营业税=62197.56×5%=3109.88元3)城市维护建设税：依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。估价对象位于重庆市云阳县，城市维护建设税税率取营业税税额的5%。估价对象1：城市维护建设税=4083.63×5%=204.18元估价对象2：城市维护建设税=3109.88×5%=155.49元4)教育费附加：依据《国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定》教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。估价对象1：教育费附加=4083.63×3%=122.51元估价对象2：教育费附加=3109.88×3%=93.3元房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋房屋年保险费＋经营税金估价对象1：年出租总费用=2450.18+8091.44+8091.44+647.32+9800.72+4083.63+204.18+122.51=33491.42元估价对象2：年出租总费用=1865.93+8933.68+7444.73+580.69+7463.71+3109.88+155.49+93.3=29647.41元房地出租年总费用一览表宗地编号管理费(元)重置单价(元/平方米)重置总价(元)维修费(元)年折旧费(元)房屋现值(元)保险费(元)房产税(元)营业税(元)城市维护建设税(元)教育费附加(元)房地出租年总费用(元)重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-12450.1814004045728091.448091.44323657.6647.329800.724083.63204.18122.5133491.42重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-2至划-31865.9314004466848933.687444.73290344.67580.697463.713109.88155.4993.329647.413、房地年纯收益房地年纯收益＝房地年总收益-房地年总费用估价对象1：房地年纯收益=81672.68-33491.42=48181.26元估价对象2：房地年纯收益=62197.56-29647.41=32550.15元4、房屋年纯收益房屋还原利率实质上是房屋投资资本的收益率。根据渝国土房管发[2000]315号文件规定，土地还原利率为8.73%，考虑到房屋投资风险一般较土地投资风险大，因而房屋还原利率应高于土地还原利率。结合一年期存款利率为2.25%，综合考虑确定房屋还原利率取9.0%。房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率估价对象1：房屋年纯收益=房屋现值×9.0%=323657.6×9.0%=29129.18元估价对象2：房屋年纯收益=房屋现值×9.0%=290344.67×9.0%=26131.02元5、土地年纯收益土地年纯收益＝房地年纯收益-房屋年纯收益估价对象1：土地年纯收益=48181.26-29129.18=19052.08元估价对象2：土地年纯收益=32550.15-26131.02=6419.13元6、计算待估宗地总地价总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]＝土地年纯收益×年金现值系数其中：r—土地还原率（根据“渝国土房管发[2000]315号”，取8.73%）n—待估宗地土地使用年期估价对象1：总地价=土地年纯收益×年金现值系数=19052.08×[1-1/(1+8.73%)40]÷8.73%=210564.11元估价对象2：总地价=土地年纯收益×年金现值系数=6419.13×[1-1/(1+8.73%)40]÷8.73%=70944.4元7、计算宗地单位面积地价单位面积地价＝总地价÷土地面积估价对象1：单位面积地价=210564.11÷52.834=3985元估价对象2：单位面积地价=70944.4÷76.345=929元收益法土地单价测算一览表宗地编号房地年纯收益房屋年纯收益(还原率9%)土地纯收益(还原率8.73%)土地使用年限(年)年金现值系数土地总价土地面积(㎡)土地单价（元/㎡）重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-148181.2629129.1819052.084011.052210564.1152.8343985重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-2至划-332550.1526131.026419.134011.05270944.476.345929