昆明东部生态城启动区投资与收益测算表格

2009.12.11昆明·东部生态城(启动区)四年投资与收益测算表云南御行中天房地产开发有限公司目录1、昆明·东部生态城（启动区）规划指标--------------------表12、昆明·东部生态城（启动区）总控计划图台----------------表23、昆明·东部生态城（启动区）总投资估算表----------------表34、昆明·东部生态城（启动区）营销计划总控表--------------表45、昆明·东部生态城（启动区）投资收益总表----------------表56、昆明·东部生态城（启动区）资金来源及运用表------------表67、昆明·东部生态城（启动区）敏感性分析表----------------表78、昆明·东部生态城（启动区）投资估算汇总表--------------表89、昆明·东部生态城（启动区）投资估算明细表台------------表9编制说明1、   本项目位于昆明市嵩明县军马场，本次估算范围为启动区地产986亩用地。2、   地价款按25万元/亩计算。3、根据策划部关于昆明·东部生态城(启动区)的策划方案,初步确定别墅、多层、小高层为毛坯房交房标准，公寓和部分联排为精装修交房标准，具体如下：1）别墅、多层、小高层：内墙面、天棚为砂浆面层；地面水泥砂浆；外墙均按要求装修；花架及电梯考虑在内。2）公寓和精装联排：厨卫墙地砖、铝扣板吊顶，阳台地砖，其余地面强化木地板、内墙面及天棚高级乳胶漆，卫生间安装洁具（马桶、洗面台）、简易淋浴房，厨房安装橱柜及油烟机，内门按套装门考虑，安装全套灯具。4、红线外大市政未计入。5、高尔夫及附属工程未进入此次估算。6、因资料不详，有些费用无法暂估，包括：1)    未含红线外周边景观整治费用。2)     项目前期费用部分为暂估，需进一步确认落实后再作调整。7、本投资收益分析是依据策划部的策划方案、设计部提供的总平、现场市政条件及收费标准估算而成，因资料有限，数据可能不够精确，随着开发建设工作进程调整。表1昆明.东部生态城(启动区)规划指标657336.62m2m2501,468m2平均488,120m2m占地面积容积率层数层高建筑高度建筑面积地下面积地上面积可售面积平均每户面积栋数户数独栋别墅2-3100,28127,15573,126100,281383262262双拼别墅2-386,72026,92459,79686,720299290联排别墅2-379,79923,64956,14979,799279286精装联排2-35,2001,0404,1605,20020026酒店公寓68,66108,6618,66168128多层4-628,9003,00025,90025,900150193小高层8-11178,56020,600157,960157,9601411264其它小计488,120102,368385,752464,5202,449居委会幼儿园生活会所4,4654465物业用房市政公用学校其它8,5008500小计12,965012,965383383地下车位架空层地面车库地面露天小计501,468464,520住宅面积绿化用地道路用地产品比例产品构成住宅建筑容积率成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本绿地率围墙长度成本全部摊入可售部分，不单独保留成本总建筑面积其中：建筑用地总占地面积项目规划用地面积建筑密度方案容积率成本全部摊入可售部分，不单独保留成本分摊本身主体建造成本成本核算说明只分摊主体建安成本，或保留定额成本根据是否可售及收入配比原则自行确定不单独留成本根据是否可售及收入配比原则自行确定合计停车场位可售面积建筑面积公共配套建筑车位数其它建筑表1-1昆明.东部生态城（启动区）产品组成占地面积容积率层数建筑高度建筑面积地下面积地上面积可售面积平均每户面积栋数户数独栋别墅0.472-3100,280.5727,155.0173,125.56100,280.57383262262A区0.4719,877.196,514.8413,362.3519,877.194144848B区8,953.382,997.675,955.718,953.384711919C区37,700.009,425.0028,275.0037,700.003939696D区14,400.003,600.0010,800.0014,400.004003636H区3,950.00987.502,962.503,950.0056477E区4,400.00880.003,520.004,400.002002222F区5,600.001,400.004,200.005,600.003501616G区5,400.001,350.004,050.005,400.003001818双拼别墅2-386,720.2626,924.2659,796.0086,720.26299145290A区53,433.5118,632.0634,801.4553,433.5133081162B区10,986.753,157.207,829.5510,986.753661530E区8,800.001,760.007,040.008,800.002002244F区13,500.003,375.0010,125.0013,500.002502754联排别墅2-379,798.5423,649.1056,149.4479,798.54279286B区59,998.5418,699.1041,299.4459,998.54280214F区10,800.002,700.008,100.0010,800.0030036G区9,000.002,250.006,750.009,000.0025036精装联排2-35,200.001,040.004,160.005,200.0020026酒店公寓68,660.800.008,660.808,660.80684128多层4-628,900.003,000.0025,900.0025,900.00150193B区17,200.001,800.0015,400.0015,400.00140123E区11,700.001,200.0010,500.0010,500.0016770小高层8-11178,560.0020,600.00157,960.00157,960.001411264B区10,160.001,200.008,960.008,960.0014172产品比例产品构成表1-1昆明.东部生态城（启动区）产品组成E区106,800.0012,800.0094,000.0094,000.00142752F区33,600.003,600.0030,000.0030,000.00140240G区28,000.003,000.0025,000.0025,000.00140200小计488,120.17102,368.37385,751.80464,520.174,744居委会幼儿园生活会所4,465.004,465.00B区3,465.003,465.00F区1,000.001,000.00物业用房市政公用学校其它8,500.008,500.00高尔夫训练及运动健身中心3,500.003,500.00SPA、商业及其他5,000.005,000.00小计12,965.000.0012,965.00383.00383.00地下车位架空层地面车库地面露天小计464,520.17其它建筑公共配套建筑车位数合计停车场位可售面积成本全部摊入可售部分，不单独保留成本分摊本身主体建造成本成本核算说明只分摊主体建安成本，或保留定额成本根据是否可售及收入配比原则自行确定不单独留成本根据是否可售及收入配比原则自行确定成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本501,468.17成本全部摊入可售部分，不单独保留成本表2昆明.东部生态城(启动区)总控计划图1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季前期设计施工销售竣工验收入伙开工面积(㎡)501468.17在建面积(㎡)竣工面积(㎡)501468.17启动区备注165758.17175800.00159910.002010年项目165758.17268650.06335710.00225608.80开发周期2009年建筑类型占地面积986亩住宅商业运动公园及配套公建2011年2012年2013年72908.1273711.23129240.02225608.80序面积号（㎡）123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112最迟开工时间最迟竣工时间一高尔夫附属工程14835.911高尔夫会所、打球台、员工宿舍、草坪部工程施工14835.912010.1.12010.10.31二启动区房建及其它工程501468.171A区一期独栋、双拼别墅及山顶观光塔工程施工37038.352010.1.12010.10.312A区二期独栋、双拼别墅工程施工36655.352010.7.12011.8.313B区生活会所工程施工3465.002010.1.12010.10.204B区一期联排、双拼、别墅工程施工41884.182010.1.152010.10.315B区二期独栋、联排、双拼别墅工程施工38054.492011.9.306B区三期多层、小高层工程施工27360.002013.9.307C、D区独栋工程施工52100.008E区一期酒店式公寓工程施工8660.809E区二期独栋、双拼、联排、多层工程施工18400.0010E区二期小高层工程施工118500.002013.9.3011E区二期SPA运动健身及商业中心工程施工8500.0012F区独栋、双拼、联排工程施工29900.0013F区小高层工程施工33600.0014F区休闲会所工程施工1000.002013.9.3015G区独栋、联排工程施工14400.002013.9.3016G区小高层工程施工28000.002013.10.3017H区独栋工程施工3950.00说明:昆明·东部生态城(启动区)四年开发进度计划表表2一12013年备注2012年工作内容2010年2011年表3昆明.东部生态城(启动区)总投资估算表总价建筑面积单价可售面积（万元）（元/m2）（元/m2）面积（m2）501468.17464520.171土地费用251515025412前期工程费63521271373基础设施建设费243274855244建筑安装工程费87568174618855公共配套设施建设费64851291406其它费用228045497开发间接费120024268不可预见费38467783直接费小计157211313533849管理费用2641535710财务费用480096103开发期间费小计7441148160合计项目建造成本1646523283354511销售费用977819521012开发期间税费21673432467总计项目总投资19610339114222说明：估算说明成本编号成本项目名称表4昆明.东部生态城(启动区)营销计划总控表3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季销售面积（㎡）795.093180.354100.754100.754100.754100.759365.539365.539365.539365.5310610.0010610.0010610.0010610.00100280.57销售均价（元/㎡）10250.0010250.0010500.0010500.0010500.0010500.0011000.0011000.0011000.0011000.0011273.2711273.2711273.271