第03讲-房地产投资：风险与收益

第三讲第三讲房地产投资：风险和收益房地产投资：风险和收益主讲：钱铭杰主讲：钱铭杰内容提要：1.风险、收益等房地产投资的基本问题。2.商业地产、旅游及休闲地产的投资问题。一、房地产投资及其方式投资是投资者为了获取收入与利润而采取的货币支出,是一种为了未来的收益而发生的资金流出。投资者进行投资的主投资者进行投资的主要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本。从本质上说,投资是动态的过程,不少投资的收入是随市场状况波动而发生改变。在现代市场经济条件下,收益产生的方式可以分成两类:1、通过利息、股息或租金的方式获得的收益通过利息、股息或租金的方式获得的收益；2、通过出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润通过出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润。(一)直接的房地产实物投资方式直接投资的不足之处：1、投资者需要完全负担投资风险,而且需要承担无限承担无限连带责任连带责任。2、需要承担流动性风险,房地产不是流动的资产,即不不可以立即转变为现金可以立即转变为现金,要想出售房地产一般要花费一段时间,有时会很长时间。3、投资金额需求较大投资金额需求较大,而且房地产是不可分割的,常常很难将部分房地产转为现金。张健张健..房地产投资基金实务房地产投资基金实务[M].[M].上海上海::上海财经大学出版社上海财经大学出版社,2006.,2006.(二)间接的资金投资方式间接的资金投资方式与直接的房地产实物投资方式相比,具有明显的优势：1、流动性较佳,更加灵活,2、买卖和管理成本根据单位投资分摊后会较少。3、资金起点不高,投资者本身不用直接向银行贷款。4、可将资金投资于不同类别的资产,使投资更加多元化。1.1.房地产投资信托房地产投资信托房地产投资信托(realestateinvestmenttrusts,REITs)通过股份公司的形式把被动投资人的资金引入房地产市场。2.2.房地产抵押贷款证券房地产抵押贷款证券房地产抵押贷款证券是指银行将其持有的住宅抵押贷款债权转让给一家专业机构,该机构通过一定的形式将债权重新组合,并以此为基础在资本市场上发行证券的一种融资行为。其实质是将银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金。3.3.房地产辛迪加房地产辛迪加房地产辛迪加组织者通常采用有限合伙的产权形式,将被动投资人的资金与作为普通合伙人的经营者的房地产专业技能相结合。该种投资方式投资利润的分配依照出资比例或事先的约定。二、房地产投资主体与投资原则(一)房地产投资主体私人投资者：私人投资者：包括单个自然人、小型个人投资者团体、小型企业、小型合伙企业。公司投资者公司投资者::包括上市公司和非上市公司,也可包括盈利、非盈利性组织。企业是房地产投资的主要主体。目前,我国专业的房地产投资公司较少,投资活动主要由房地产开发企业承担。机构投资者机构投资者::包括养老基金、保险公司、外国投资顾问、跨国公司、房地产投资信托(REITs)等。(二)房地产投资的基本原则1.1.预期原则预期原则在房地产市场,财产的当前价值通常不是依据其历史价格或生产成本而定,而是取决于市场参与者对未来利益的预期。2.2.变动原则变动原则房地产市场上变动的现象随处可见,各项因素的变动会影响房地产的需求和供给,进而影响个别房地产的价值。3.3.供求原则供求原则房地产的价格与需求成正向变动,与供给成反向变动,但未必成比例变动。4.4.竞争原则竞争原则经过一段时间的自由竞争,市场中较高的利润一般会降低。利润带动竞争,但超额利润会导致毁灭性的竞争。竞争效竞争效率和利润水平的市场趋势率和利润水平的市场趋势,对以收益法估价进行收益预测的房地产投资者而言特别重要。5.5.替代原则替代原则房地产的价值房地产的价值,,通常由可替代房地产的价格所决定。通常由可替代房地产的价格所决定。房地产价格、租金和报酬率的极限,通常由相同替代品的现行价格、租金和报酬率决定。替代原则为所有三种传统估价方法——市场比较法、成本法和收益法——的基础。1.1.销售收益销售收益销售收益是指房地产销售收入减去房地产开发成本和应纳税金后的余额。它是房地产投资者卖出房地产时得到的房地产投资收益。三、房地产投资收益房地产销售收益的计算公式为:销售收益销售收益==销售收入销售收入——开发成本开发成本——应纳税金。应纳税金。其中,销售收入销售收入==单位面积售价单位面积售价××销售面积数量销售面积数量,,应纳税金应纳税金==销售收入销售收入××税率税率。2.2.租金收益租金收益房地产投资者可以凭借所拥有的房地产取得房地产的租金收入。租金收益指从拥有的房地产中获取的租金收入中扣除各种支出后的余额。它是房地产技资者利用所拥有的房地产从事经营活动所获取的净收入。租金收益的计算公式为：租金收益租金收益==租金收入租金收入——总营运费用总营运费用——抵押贷款偿还额。抵押贷款偿还额。其中,房地产租金收入房地产租金收入==出租价格出租价格××出租面积出租面积××出租率。出租率。避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数,,给给投资者带来的收益投资者带来的收益。避税收益是房地产投资的间接收益。房地产折旧是指以货币形式表现的房地产在使用过程中由于有形和无形损耗而逐渐减少的价值。折旧为房地产投资提供了一种从税收方面获益的优势。无形收益是指房地产投资者因投资而获得的心理享受。房地产投资的无形收益与投资者的心理因素有很大的关系(比如,投资者偏好、预期等),它不是直接通过可计量的投资收益体现的。3.3.避税收益避税收益4.4.无形收益无形收益四、商业地产投资商业地产商业地产(commercialrealestate)(commercialrealestate)是指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务等,商业地产是房地产运作和商业运作的结合,商业地产的发展在我国尚属起步阶段。商业物业中比较有代表性的类型主要有：购物中心、百货公司、超级市场、便利店和专卖店。1.1.高增长、高价格、高风险高增长、高价格、高风险2.2.资源整合要求高资源整合要求高3.3.受宏观经济影响大受宏观经济影响大(一)商业地产的开发经营模式11、、产权式商铺产权式商铺即开发商同时出让商铺的所有权和经营权,为了解决面积较大难以消化的问题,很多开发商进一步使用了出售后回租、若干年后回购等更为灵活的经营形式。22、、出租式商铺出租式商铺商业地产商对铺面进行招商出租,通过控制竞标商家的类型,来保证整个项目业态的协调、统一或者互补。当然,这种开发经营模式对投资者的资金要求比较高。33、战略同盟式商铺、战略同盟式商铺即从项目一开始就由经营商提出项目的方案或者具体要求,由地产商进行“订单化”生产。在战略同盟式商铺模式下,零售商不必进行大规模的不动产投资,可以将更多的资金投入到运营中去,开发商也可以在很大程度上避免商业运营不成功的风险,双方互利互惠,形成稳定的双赢格局。目前目前,,我国商业地产的经营存在我国商业地产的经营存在““租售并举租售并举””的形式的形式,,即采用销售和出租即采用销售和出租““双轨制双轨制””形式进行商业形式进行商业物业经营。物业经营。（二）商业地产市场分析1、商业地产的需求是引致需求商业地产的需求是引致需求,商业地产市场不可能独立于商业而发展,而商业的发展水平和人口数量以及人口密集程度之间具有密切的关系。2、在我国,为了解决投资回报这个问题,违背开发规律,急于收回资金偿还贷款急于收回资金偿还贷款,对完工的商业地产项目一卖了之一卖了之,最终导致项目在运营阶段出现种种问题。3、目前商业地产居高不下的价格主要是由于资本运作的目前商业地产居高不下的价格主要是由于资本运作的结果结果,或者更直白地说是由于大量以投机为目的的资本进入这个市场所引起的。““旅游地产旅游地产””是旅游业和房地产的融合和协调发展的结果。旅游地产是以旅游为目的,以旅游资源为卖点,通过出租、转让或出售实现产权转移,并有较大产业发展潜力的房产和地产,如度假区、酒店、景区住宅、步行商业街、会展中心等。我国旅游地产的理论研究和实践均处于初级阶段。五、旅游及休闲地产投资1.生态价值和社会效益的统一2.房地产与旅游景点互动3.旅游及休闲地产与交通的连接（一）旅游及休闲物业类型1.1.旅游景点地产旅游景点地产旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的非住宿型的建筑物及关联空间。2.2.城市休闲旅游地产城市休闲旅游地产城市休闲旅游地产主要是指与城市服务产业功能相配套的旅游及休闲地产项目,通常集聚在反映城市综合实力和商业繁华的重要标志性地段。3.3.旅游商务地产旅游商务地产旅游商务地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间,包括各种类型的展览会、交易会、招商会、节庆活动和文艺体育赛事,吸引众多游客进行洽谈贸易、观光旅游、技术合作、信息沟通、人员互访和文化交流,带动会展中心、饭店、购物、餐饮等房地产集群。此类旅游地产主要以营利为目的,其开发过程中既要借鉴商业地产开发的经验,也要充分考虑旅游风景区的特征和条件,让商业开发和旅游休闲相得益彰,互相促进。胡浩胡浩..大都市旅游房地产发展与布局研究大都市旅游房地产发展与布局研究[M].[M].北京北京::中国财政出版社中国财政出版社,2006.,2006.（二）旅游及休闲地产市场分析1.1.旅游地产市场将迅速发展旅游地产市场将迅速发展旅游地产是旅游和房地产两个热点的叠加旅游地产是旅游和房地产两个热点的叠加,正是国家经济发展中消费增长的重中之重,这表明旅游地产有很大的发展空间。中国的旅游收入从1993年至今,平均每年以占国内生产总值0.4%的比重增长,预计在2010年将达到国内生产总值的7.48%,旅游业将会成为中国的一大支柱产业。与旅游业有直接关系的旅游及休闲地产市场也必将会得到长足的发展。2.2.旅游市场的变化将引发旅游地产的变化旅游市场的变化将引发旅游地产的变化旅游及休闲地产对旅游业本身的依赖是显而易见,没有成功的旅游业就不可能有成功的旅游和休闲物业。发展旅游地产必须根据旅游市场的变化调整旅游地产开发的重点和方向。观光型旅游开始向保健、康乐型休假、体验式旅游发展观光型旅游开始向保健、康乐型休假、体验式旅游发展。同时,节假日期间,酒店往往爆满,这也成为旅游地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟,度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式。旅游地产的潜在需求潜力巨大。因此,应对旅游市场的变化,旅游地产项目开发也应该调整,进行有针对性的开发投资。3.3.旅游地产具有明显的整体联动性旅游地产具有明显的整体联动性旅游地产以资源、交通、市场为三大基础三大基础,吃、住、行、游、娱、购为六大要素六大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询等八大业态八大业态。这样,旅游地产项目必然是规模巨大、开发周期长、资金压力大。因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。为了保证旅游地产市场成功开拓,必须做到规划一步到位、分步实施。原则上应先做旅游,后做房地产;综合开发,全面收益。4.4.分时度假与产权酒店的兴起分时度假与产权酒店的兴起分时度假分时度假就是将酒店(度假村)的每个单位的使用权分为一定的时间份(每年若干天,共若干年),用固定价格一次性出售给客户。由于权属保障体系不健全和融资渠道问题,分时度假在中国的发展过程中,产生了一种过渡形式——产权酒店产权酒店。产权酒店是中国特色的分时度假产品,是分时度假的起步和基础。其实,分时度假和产权酒店是一种旅游地产的两个方面,分时度假是消费行为,对消费者而言是服务产品;而产权酒店是投资行为,是消费者投资工具,实质就是分时度假分时度假++房产房产投资投资。本讲介绍了房地产投资理论房地产投资理论;在此基础上具体分析了商业地产商业地产、旅游及休闲地产旅游及休闲地产各类房地产的投资问题。通过本讲的学习,可以对房地产投资及其相关问题有