第四章收益法

房地产估价第四章收益法房地产估价第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第三节收益法实例本章内容房地产估价一、概念收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称为收益价格。第一节收益法的基本原理房地产估价二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。房地产估价收益还原法的计算公式一、一般公式nijijiraV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnrrrarraraV房地产估价n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式房地产估价二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an32r1a......r1ar1ar1aVnr111raVn=∞raVr=0有限年naV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a房地产估价公式用途：①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。房地产估价1、直接用于计算价格例：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。万元80.1275.7111%5.710r111raV650n房地产估价2、不同年限价格的换算nnKr111假设：NNKR111则有：如果：nnnKraVan=aN=aNNNKRaV则有：NnNnrKRKVV如果：R=r则有：NnNnKKVV房地产估价例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV房地产估价例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV房地产估价3、比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV计算A房地产30年的收益价格:房地产估价A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元/11.10361%71119000305030KKVV★AB3、比较不同年限价格的高低房地产估价4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……实估年KKK房地产估价例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）n1n322r1g1a......r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111——有限年公式n=∞graV——无限年公式r=g有限年rnaV10123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1房地产估价某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865房地产估价01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1rrggrarrrarararaVn1919331933221)1(11g11)1(1)1(11)1()1(1rrgrarrrarararaVn2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1rrggrgarrrarararaVn房地产估价四、纯收益按一定数额递增（减）n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b房地产估价某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。2rbraV万元35.212%91%982房地产估价递减没有无限年1banbnaan)1(abn)1(房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格Vta1a2a3……at0123……ttttt221r1V......r1a......r1ar1aVtittiirVraV111房地产估价若t年前的纯收益每年相等tttr1Vr111raV若t年前的纯收益每年按一定比率g递增tttrVrggraV1111若t年前的纯收益每年按一定数额b递增ttttrVrrnbrrbraV111112房地产估价某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5.815000%5.8111%5.820066房地产估价预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015.60%10155VV万元1100V房地产估价六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……nntttrarararararaV1......11......111133221tittniirrraraV1111111房地产估价例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..30041445111111intirrraiaV万元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445.46432房地产估价七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年a1a2a3……ata……0123……tt＋1……......1......11......111133221ntttrarararararaVtitiirraraV1111房地产估价第二节收益法的估价步骤房地产估价一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径不动产估价所需的材料，主要通过走访有关部门及个人搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参加下表：房地产估价（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定n1iir1aV房地产价格的高低取决于3个因素：1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。房地产估价一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益房地产估价运营费用＝有效毛收入×运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率净收益＝有效毛收入-运营费用＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式房地产估价例题：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。A、368B、552C、561D、920房地产估价【答案解析】房地产的收益价格为：房地产估价（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－中介费－房屋折旧费2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业经营型不动