从高管购房避税露出疑点入手的纳税评估案例

从高管购房避税露出疑点入手的纳税评估案例基本情况江苏省苏州市某外资房地产开发公司成立于2000年5月，主要从事房地产开发业务，注册资金约45亿元人民币。案头分析2010年5月，苏州工业园区地税局在开展房地产开发行业自查工作中了解到，该公司某高管曾经分别在2009年4月和12月，购入该公司开发的商品房各一套（以下简称“A房”和“B房”）。在购买A房时，该高管曾向该公司借款。在购买B房时，购买价格比市价低一些。评估人员在了解到该情况后，觉得有些异常，便对其展开了深入的分析和调查工作。实地核查评估人员经过实地调查取证，掌握情况如下。1.关于A房：2009年4月，该高管（非股东）和该公司约定以120万元购买该套商品房，该高管当即支付购房款30万元并办妥相关产权手续，余款90万元作为借款，反映在公司账簿的“其他应收款——该高管”科目中。2009年底，该公司账簿记载，该笔借款已归还。但事实上，该高管并没有归还该笔借款，而是由财务人员在会计科目上做了手脚，借记“其他应付款——该高管，90万元”，贷记“其他应收款——该高管，90万元”。2010年1月初，经调账，“其他应收款——该高管，90万元”又出现在该公司账簿中。2.关于B房：2009年3月，该高管与该公司书面约定以100万元购买该套商品房，并支付订金1万元，但直到2009年12月，该高管才与该公司办理正式购房手续，成交价格仍为100万元。据主管税务机关估算，2009年3月，同类房产的市场价格接近100万元，但之后随着房价的飙升，2009年12月同类房产的市场价格已达到150万元。评估人员对照上述事实和税法规定，认为其存在涉税问题如下。1.财政部、国家税务总局《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）中规定，企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。评估人员认为，本案中该高管表面上“先还再借”，但实质上并未归还，而是通过会计科目的变脸来规避税法的规定，因此可以判定该高管属于“借款用于购买房屋并且借款年度终了后未归还借款”的情况，需要将该高管向该公司的借款90万元，按“工资、薪金所得”并入当月工资、薪金所得计算并补缴个人所得税391255元。2.《营业税暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。评估人员认为，本案中该高管向该公司支付了订金以后，迟迟未办理相关正式购房手续，直到2009年12月房价涨了50%才办理手续，并仍以原约定价格购买。假设房价跌了50%，该高管还会按原约定购买吗？答案是否定的。对于该公司来说，“订金”不同于“定金”，是可以无条件退款的。如果该高管不是该公司的员工，或者说与该公司根本就没有关系，那么该公司首先不会愿意等该高管那么长时间只订房子不付款，其次即使愿意等，在市场经济的正常利益驱动下，也会“违约”将B房高价卖出。所以，按照《营业税暂行条例》及其实施细则的相关规定，应当认为B房的实际成交价格明显偏低且无正当理由，主管税务机关按照该房屋的市场价格确定其营业额。该公司需要就B房的转让补缴营业税25000元，地方教育费附加250元。评估处理通过以上纳税评估，该公司需补缴营业税25000元，地方教育费附加250元，合计25250元，该高管需补缴个人所得税391255元。