项目四收益法及其应用

项目四：收益法及其应用建筑学院常青2013.3房地产估价项目四收益法及其测算【知识目标】（1）熟悉收益法基本原理，掌握收益法的适用对象和条件（2）掌握收益法的基本公式和操作步骤（3）掌握不同收益类型房地产净收益的求取、资本化率的求取方法【能力目标】（1）能界定收益法的适用对象（2）能对估价对象的未来净收益进行预测、能求取估价对象合理的报酬率（3）具备运用收益法进行估价实务操作的能力项目四收益法及其测算【课题概述】对于具有收益能力或潜在收益能力的收益性房地产，如何根据其收益估算其价值，就是本课题所要解决的问题。本课题首先认识收益法，然后介绍报酬资本化法、直接资本化法，最后是投资组合和剩余技术。注意，若欲对一宗房地产估价，已知其目前处于出租状态，租金收益确定，收益年限确定，可否根据估价对象的现在收益推算出其价值？若采用报酬资本化法估价，有哪些估价公式？如何估算该宗房地产在出租或营业状态下的净收益？在净收益确定的情况下，又如何选择相应的报酬率？项目四收益法及其测算【情境案例设计】【情境案例】某宗房地产是在有偿出让取得建设用地使用权的国有土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了10年；经过估价人员调查分析，预计利用该宗房地产正常情况下近3年每年可获得净收益分别为12万元、14万元和16万元，此后年净收益将稳定为15万元；该类房地产的报酬率为9％。请根据以上资料，估算该宗房地产的收益价值。项目四收益法及其测算本项目的基本知识与技能训练内容课题一：认识收益法课题二：报酬资本化法课题三：直接资本化法课题四：投资组合和剩余技术课题五：收益法应用示例课题一：认识收益法一、收益法的含义与理论依据（一）收益法的含义收益法是预测估价对象房地产的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来的收益转换为价值，以此求取估价对象价值的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或资本化类型的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。课题一：认识收益法直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以适当的收益乘数求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法；报酬资本化法是一种现金流量折现法，是预测估价对象房地产未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向求取房地产的价值。通常把收益法求得的价值简称为收益价格。课题一：认识收益法（二）收益法的理论依据预期原理。预期原理揭示，决定房地产当前价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益或者当前正在获取的收益。具体地说房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的预期，而不是基于其历史价格（生产它所投入的成本）或过去的市场状况。通用的收益法原理表述为：将估价时点视为现在，那么现在购买有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来以系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。课题一：认识收益法收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。因此，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高；反之就越低。获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高；反之就越低。可靠性通过报酬率或资本化率来体现课题一：认识收益法二、掌握收益法的适用对象、条件及操作步骤（一）收益法的适用对象和估价条件收益法的适用对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象现在是否有收益，只要与估价对象同型的房地产有获取收益的能力即可。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。课题一：认识收益法（二）收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为下列4个步骤：（1）搜集并验证可用于预测估价对象房地产未来收益的有关数据资料，如估价对象房地产及类似房地产过去和现在的收入和费用等数据资料。（2）预测估价对象的未来收益(如净收益)。一般需要分别估算估价对象房地产的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等，从而估算出净收益。（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数。（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。课题一：认识收益法【作业与思考】1、什么是收益法？其理论依据是什么？2、收益法适合于哪些的适用对象？3、收益法需要具备哪些条件？4、收益法的操作步骤是什么？【技能训练】观察学校周围房地产的类型和使用情况，哪些房地产适合采用收益法估价？课题二：报酬资本化法一、报酬资本化法的公式（一）报酬资本化法最一般的公式该公式主要用于理论分析，实际估价中无法操作。nnYYYAYYAYAV1)1)(1(1)1(12121211V01234……n图6-1A1A2A3A4……An课题二：报酬资本化法实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为：报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末（期末惯例法)。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。iiniYAV11nnnnYAYAYAYAYA111111133221课题二：报酬资本化法（二）净收益每年不变的公式两种情况：收益年限为有限年；收益年限为无限年。1．收益年限为有限年的公式①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。2．收益年限为无限年的公式①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。nYYAV)1(11YAV课题二：报酬资本化法3．净收益每年不变公式的作用(1)直接用于计算价格【例4-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计使用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：)(52.91%)5.81(11%5.88)1(11650万元nYYAV课题二：报酬资本化法(2)用于不同年限价格之间的换算以Kn代表上述收益年限为有限年公式中方括号内的内容，即：如K50即表示n为50年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值（当n=∞时，K=1）。用Vn表示收益期限为n年的价格，不同期限房地产价格之间的换算（报酬率相同）方法如下：V70=V∞×K70；V50=V∞×K50nnnnYYYK)1(1)1()1(11;15050KVV50405040KKVV课题二：报酬资本化法将上述公式一般化：【例4-2】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收益权利的价格。[解]该宗房地产30年收益权利的价格求取如下：）（元24030304030/98.24091%)101(]1%)101[(%)101(2500mV1)1(]1)1[()1(NnnNNNnNnYYYVKKVV（假定报酬率r不变）课题二：报酬资本化法(3)用于比较不同年限价格的高低如果两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，就不能直接比较两宗房地产价格的高低，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再比较。方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。【例4-3】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／m2，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。课题二：报酬资本化法【解】为了计算方便，将它们都转换为无限年的价格：甲房地产乙房地产通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／m2低于2000元／m2)，实际上却高于甲房地产的价格(2179．47元／m2高于2114．81元／m2)。)/(81.2114]%)61(11[200012505050mKVV元)/(47.2179]%)61(11[180012303030mKVV元课题二：报酬资本化法(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整在市场法中，可比实例的土地使用期限、收益期限可能与估价对象的土地使用期限、收益期限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同土地使用期限、收益期限下的价格。【例4-4】某宗5年前通过出让方式获得的50年土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／m2。该基准地价在评估时设定的土地使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。课题二：报酬资本化法【解】本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将土地使用年限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用的5年）的基准地价。具体计算如下：)/(73.11931%)101(]1%)101[(%)101(120025045455050455045mKKVV元课题二：报酬资本化法（三）净收益在前若干年有变化的公式净收益在未来的前若干年有变化的公式也分为收益年限为有限年和收益年限为无限年两种情况。1．收益年限为有限年的公式式中，t——净收益有变化的期限。2．收益年限为无限年的公式tntiitiYYYAYAV111)1(11＝tiitiYYAYAV111＝课题二：报酬资本化法【例4-5】某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。[解]该宗房地产的收益价格计算如下：2.310)(86.300]%)101(11[%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%10120111)1(1538554321万元＝tntiitiYYYAYAV课题二：报酬资本化法（四）预知未来若干年后价格的公式预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，A3，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格（现值）为：上式中如果净收益每年不变为A，则公式变为：tittiiYVYAV1)1()1(tttitYVYYAV)1(])1(11[1课题二：报酬资本化法【例4-6】现有一座出租写字楼需要估价。目前的房地产市场不景气，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但预测3年后会回升，届时将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，则该写字楼目前的价值为：)(6858%101%617950%10111%10500)1(])1(11[31万元t