六、地税

“不论是哪一种税，避税的成本必须大于守法纳税的成本。”ArloWooleryPropertyTaxPrinciplesandPractice6.地税•6.1地税的概念•6.2地税的经济意义与经济分析•6.3土地税对土地使用的影响•6.4土地税制、地税形式与土地税收政策•6.5我国的税收体系6.1地税的概念•6.1.1租税原理•6.1.2地税的内涵6.1.1租税原理AdamSmith的国富论里列举了四项租税的基本原则：•公平•确实•方便•省费美国租税基金会的八项租税原则•一个好的租税制度应该让纳税人清楚地知道谁是纳税人、什么东西要被课税，而且租税的法律是如何运作的。•租税制度应该越简单越好，要使人容易明白，容易遵行。太复杂的制度会降低纳税人的纳税意愿。•税法不可以经常变动，法规通过之后要尽快使人知道。•税法的改变不可溯及过往，才能使人对法律产生信心。•租税立法要经过仔细的分析、合理的程序、要公告周知而且要经过公开的听证。•税的主要目的是为了筹措政府所需要的财政收入，应该保持中性，而不可以用来作为左右经济政策的工具。•税基应该广，而税率应该适当，不可过高或过低。•在我们当前全球化的市场下，租税制度要保有与其他国家之间的竞争力；不可以造成对财货、劳务与资金自由流通的阻碍。6.1.2地税的内涵•税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权利参与国家收入分配和再分配的一种手段。•土地税是财产课税中的重要税种，是以土地为课税对象的财产税。6.2地税的经济意义与经济分析•6.2.1经济诱因•6.2.2土地税的转嫁与归宿•6.2.3地税的经济分析6.2.1经济诱因土地：不需要有经济诱因土地的实际供给是固定的，而经济供给是具有弹性的，特别是都市土地可以扩张至农村地区，改变农业土地作都市土地。经济学家一般的看法认为，在短期内，都市地区的土地供给是缺乏弹性的；但是以长期而言，则有不同的看法。也就是说要看需求的增加或减少对供给的影响而定。需求增加及减少的变动可能会使都市土地的供给形式如图6.1的性状改良物或有形动产：需要有经济诱因以短期而言，财产税的提高，并不会使改良物大量地减少。然而以长期而言，改良物折旧或毁损，新的改良物在新的均衡建立以前，可能在质与量方面达到百分之百。而当财产税降低时，则会使改良物的质与量提高及增加。因为减税提供了经济诱因。0价格都市土地ABCEDFGAB=短期需求下的供给AC=长期需求下的供给CD=短期需求下降时的供给CE=长期需求下降时的供给FG=在都市边缘土地供给受限时，长期需求上升或下降图6.1都市土地的供给•假定人口与经济活动持续增加，其对土地的需求也一定会增加，因此地价也会上升。供给的价格弹性就会引起如图中AB的增加。如果此一升高的价格能够维持稳定或持续上升一段时间，便会使都市周边的农业改变称都市用地，而原来的都市用地便会更集约地使用（盖得更高），因此，以长期来看，都市土地的供给是具有弹性的（图中的AC）•假使因为人口减少、经济活动转弱、税或利率升高，则会使需求减少、地价降低。此时，最初的反应，可能是供给稍微减少如CD，而当时间拉长时，其供给可能如CE。所以都市土地供给的减少在短期可能是无弹性的；而在长期，便可能是有弹性的。所以长期而言，地价降低会使供给无弹性，而地价上升会使供给有弹性。如果在市中心区，周边围绕着农地，即使在长期，无论价格上升或下降，都会比较没有弹性，如图中之FG段，而唯一能够增加的供给，就只有高层建筑了。6.2.1经济诱因•由以上的分析，可以看出来，税对土地与改良物的影响是不一样的。而且土地的估计价值与非土地的价值也是不一样的。因为即使是在同一个城市里，其地理位置与使用方式也是不一样的。除非不动产的土地与非土地比例相似，否则税对每一笔土地的影响也是不一样的。即使以上的因素都是相似的，其税基与税率的不同也会使相互的比较没有意义。基本上，不动产税对每一笔不动产的影响都是独特而且不同的。6.2.2土地税的转嫁与归宿•当课征土地税时，我们会问，到底谁是税的最后负担者？是由谁提高产品的价格转给消费者负担呢？还是向后转给原料、劳工、地主，由降低产品价格、工资或地租来反映呢？•这种税由纳税人传递由最后负担的人去负担的情形，经济学家称之为转嫁，而最后实际负担税负的人则称为归宿。6.2.2土地税的转嫁与归宿•以生产性的土地不动产而言，如工业厂房、商用建筑、农场、森林等的税负能够转嫁多少，就要看他对产品市场价格的掌握了。在完全竞争的状况下，产品的价格是由供给需求与在粗放边际的生产成本决定的。超过粗放边际的生产成本的价格即有可能转嫁。有时为了维持低价格的竞争力，经营者有时只好自己吸收一部分的税负，或者设法压低生产成本了。•出租型的房地产，其税负往往都转嫁给承租人。但是有时也可能因为所有人自己的疏忽、长期租约的限制、租金的管制以及租赁市场的变化而无法将税负转嫁出去。通常在承租人互相竞租不动产时，比较容易转嫁；而在地主竞相招徕承租人的市场中，便比较不容易转嫁。6.2.3地税的经济分析财产税会影响到经济活动的几个作用：•资本化（capitalization)•持有成本(holding-cost)•固定成本（fixed-cost)•无负担效果（unburdeningeffect）为什么增加土地的地价税会导致对土地投资的增加？为什么减少改良物的税负会增加改良物的投资？6.3土地税对土地使用的影响•6.3.1课税的理由•6.3.2土地税对土地使用的影响6.3.1课税的理由•土地无法隐藏，所以无法逃避税赋。财产税透明度高，税务行政简易；逃漏税容易稽查，处罚也容易。•土地区位固定，无法移动到免税或低税的地方。•土地所有权人容易辨别。在有些国家，持续地善尽纳税义务，才能持续保有土地的所有权。•财产税的收入稳定，而且可以预期。土地的价值比较稳定，而税率可以视财政收入的需要而调整，以获得所需要的财源。•依土地的市场价值课税，可以鼓励都市地区，有秩序的发展。•在都市地区因为对学校、道路、公园，以及其他公共设施的投资，可以提高土地的价值；而因此扩大税基，增加税收又可以使政府进一步改善地方的建设。可以说是政府与居民双赢的做法。•在实行地方自治的国家，地方政府可以自定税率，满足财政需求。人民及产业有移往低财产税地区的倾向，所以税率的提高也会适可而止，最后政府会有一个合理的财税收入，人民也会有一个合理的租税负担。6.3.2土地税对土地使用的影响•使土地更集约地使用•推动土地资源保育与环境保护•改善土地制度•影响不动产投资•增进不动产的价值6.4土地税制、地税形式与土地税收政策•6.4.1土地税制与地税形式•6.4.2土地税收政策6.4.1土地税制与地税形式•土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。土地税制度是由国家政权机关制定的向其纳税单位和个人征收土地税的法律依据和规范，它反映着一种国家和纳税人之间的分配关系。一国公布的土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。6.4.1土地税制与地税形式地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税：•土地原价税：是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”；澳大利亚首先在1977年实施。澳大利亚、新西兰立法规定，私人或公司占地逾640英亩总值在2500镑以上者必增纳普通地价税，而在此限额以下者，则可免除普通地价税而只征收未改良地价税。每镑征收一便士，其税率为累进式的，价值越高，税率越高，最高税率为地价的8%。在美国是实行单一税，即把未经改良的土地所产生的全部收益（即地价）作税收归国家，而其它租税一概免除。•土地增值税：又称土地増价税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值的计征办法又分为两种：一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。土地增值税是一些国家为了适应土地增值而设立的税种，其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享，并以此遏制土地投机的发展。6.4.2土地税收政策•地税政策是土地政策的重要组成部分，是指国家或社会为特定的目的对土地税制、税种、税率及征收办法等法制规范的控制，以调节不同类型和不同用途土地的经济供给及其收益的分配。•征收土地税固然是一国或社会谋求财政收入的重要来源，但除经济收益的目的之外，更重要的是为巩固和发展其根本社会制度与土地制度。6.5我国的税收体系•6.5.1我国现行的税收体系•6.5.2土地税收的课税项目6.5.1我国现行的税收体系•流转税类（含附加税）•（1）增值税•（2）营业税•（3）消费税•（4）城市维护建设税•收益税类•（5）个人所得税•（6）企业所得税•（7）外商投资企业和外国企业所得税•（8）土地增值税•（9）农业税•财产税类•（10）房产税•（11）车船税•资源税类•（12）资源税•（13）耕地占用税•（14）土地使用税•行为税类•（15）印花税•（16）契税•（17）固定资产投资方向调节税•（18）关税6.5.2土地税收的课税项目•土地增值税•耕地占用税•城镇土地使用税•房产税•契税•固定资产投资方向调节税•印花税等（一）土地增值税•土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征收的一种税，对土地增值额课税，其实质是对土地收益或地租征税。•开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机，防止土地资产流失。•土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为30%-60%。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额５０％土地增值税税额＝增值额×３０％（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％（四）增值额超过扣除项目金额２００％土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％公式中的５％、１５％、３５％为速算扣除系数。（二）耕地占用税•耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。•耕地占用税实行定额税制，即按实际占用耕地面积，按人均耕地水平分四个档次计征，根据2008年1月1日施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，其额度为5-50元/m2,一次性征收。耕地占用税的税额规定如下：(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元；(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。（三）城镇土地使用税•城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。•土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规模大小，依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算，分期缴纳。根据２００６年１２月国务院公布修订，从２００７年１月１日起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，其税额幅度为每年0.6元~30元/m2。土地使用税每平方米年税额为：（一）大城市１．５元至３０元；（二）中等城市１．２元至２４元；（三）小城市０．９元至１８元；（四）县城、建制镇、工矿区０．６元至１２元。6.3土地税收政策