城市投资潜力-成都

1、成都房地产市场投资潜力分析1四川省省会，西南地区科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。2008年，成都GDP总值为3901.0亿元，同比增长12.1%，连续18年保持两位数增长。宏观形势总体经济保持平稳较快增长，今年前三季度显著高于全国第三产业占比超过45%，高于全国平均水平人口规模居民收入水平和支付能力在西部位居前列图：2001年至今成都人均GDP、人均储蓄余额、可支配收入图：2004年至今成都三次产业结构图：2001年至今成都GDP总额及其增长率13.1%13.1%13.0%13.6%13.5%15.3%12.1%8.3%9.1%10.0%10.1%13.0%13.8%14.2%7.7%9.0%10.4%11.6%01000200030004000200120022003200420052006200720082009:Q1-3亿元0%5%10%15%20%GDP总额成都增长率全国增长率7.7%7.7%7.0%7.1%6.9%6.9%11.3%10.3%46.6%47.4%48.6%48.9%45.6%49.8%48.9%47.7%46.5%45.7%40.1%40.8%46.8%42.5%44.1%45.2%0%25%50%75%100%20042005200620072008成都09:Q1-3成都2008全国09:Q1-3全国第一产业第二产业第三产业01000020000300004000020012002200320042005200620072008元人均GDP人均储蓄存款城镇居民人均可支配收入市场状况投资：2008年以来房地产开发投资额增速回落开发规模：施工面积保持增长但增幅下降，2008年来新开工面积持续下降销售：今年以来需求不断释放，市场供需两旺价格：2009年来房价持续回升，但仍低于去年同期水平图：2001年来成都房地产开发投资额及其增长率图：2001年来成都商品房施工和新开工面积及其增长率图：2001年来上海商品房销售面积和销售额及其增长率图：2001年来成都商品房销售均价及其增长率32.2%19.0%20.7%18.7%54.6%47.0%0.3%27.3%30.3%30.2%-10.4%37.4%22.8%29.6%22.1%20.9%20.9%17.7%020040060080010002001200220032004200520062007200809:Q1-3亿元-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%成都房地产投资额成都增长率全国增长率020004000600080002001200220032004200520062007200809:Q1-3万平方米-40%-25%-10%5%20%35%50%施工面积新开工面积施工面积增长率新开工面积增长率050010001500200025002001200220032004200520062007200809:Q1-3-60%-30%0%30%60%90%120%150%销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售面积增长率销售额增长率7.3%6.1%16.6%14.9%18.8%15.3%-3.9%27.5%015003000450060002001200220032004200520062007200809:Q1-3元/平方米-10%0%10%20%30%40%50%销售均价增长率产品特征套型面积：90-144平方米的户型最受欢迎2009年1-8月，成都住宅成交单套面积在90-144平方米的中大户型占比最高，达47%；单套面积在90平方米以下的小户型占比为39%；单套面积在144平方米以上的大户型占比为14%。价格：在售楼盘价格主要集中在3000-7000元之间2009年10月，在售楼盘的均价主要集中在3000-7000元之间，均价位于此区间的楼盘个数占比达68.0%，其中在售均价在5000-7000元的楼盘个数占25.9%，均价在3000-4000元的楼盘个数占25.4%。均价在10000元以上的高端楼盘个数占7.6%。图：2009年成都不同面积住宅成交占比图：2009年成都不同价位住宅成交占比39%47%14%90平方米以下90~144平方米144平方米以上9.9%25.4%16.7%25.9%14.5%3.9%3.7%3000元以下3000(含)-4000元4000(含)-5000元5000(含)-7000元7000(含)-10000元10000(含)-12000元12000元(含)以上热点区域城市规划：“环状+放射型”布局结构图：成都市区地图热点板块之一：高新区新城南板块新城南板块是一个集行政办公、商务会展、商贸金融、生活居住及高新技术产业为一体的信息化综合性的新城区。根据最新规划，未来的新城南定位，将不仅仅是成都副中心，而是“城市新中心、现代化新城区”，将会有50多万居住人口、60多万就业人口。目前，已经有多家知名企业入驻新城南，区域配套设施日益完善，商务办公环境优越，大量高端地产项目云集。成都市城市总体规划（2003-2020）确定的规划城市建成区范围：以成都四环路为界，分为中心城区和新都—青白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等6个周边组团。目前为“环状+放射型”的布局形态，根据规划，将逐步突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展。热点区域热点板块之二：成华区建设路—万年场板块光华板块是城西最早成熟的区域，2005年，随着连接成都—温江的光华大道正式开通，光华板块的房地产开发也迅速升温。万科、珠江、和记黄埔、蓝光、恒大等品牌开发商先后涌入光华板块，高品质的楼盘加上周边优越的生态环境，吸引了众多购房者的目光。图：建设路-万年场板块示意图建设路—万年场板块曾经是城东老工业片区，从2001年开始，成都市政府实施“东调”战略工程,大量企业搬迁，整理的土地投入地产开发，东郊逐渐从工业区转变为商业区、住宅区。根据规划，建设路—万年场板块将成为城东最大的商业圈，该板块离市中心较近，拥有便捷的交通网络、优越的居住环境和完善的生活配套，是成都楼市近两年最火的区域之一。图：温江新城总规划平面图热点板块之三：温江区光华板块主流企业表：成都主流房地产企业成都地势平坦、气候宜人，具有得天独厚的宜居条件。加上成都以休闲为主的城市文化，所以被称为“一座来了就不想走的城市”。近十年来，万科、中海、华润、保利、龙湖、和记黄埔、新鸿基、九龙仓、华侨城、仁恒等知名品牌企业纷纷进入成都，和蓝光、置信、岷江房产等本土企业一起推动着成都房地产市场的发展。成都成为名副其实的国际、国内地产品牌的表演舞台。由成都市房管局公布的“2008年成都房地产销售十强排行榜”显示，前10强企业中本土企业和外来企业各占5席。名称总部所在地成立/进入成都时间已开发项目在售在建项目土地储备竞争优势蓝光成都1998年玉林生活广场、诺丁山、凯丽滨江、富丽东方等几十个个项目蓝光凯丽香江、蓝光花满庭、蓝光观岭等6个项目合计上百万方目前土地储备上百万方，包括与政府合作的旅游体育地产项目公司2005年-2008年连续四年占据四川省房地产开发企业年度开发量、销售额、市场占有率第一名，企业综合实力强，品牌形象好万科深圳1999年万科城市花园、加州湾、金色家园等项目万科魅力之城、万科金域西岭、万科金域蓝湾等7个项目合计约266万方目前土地储备约121万平方米，包括尚未推出的万家湾村4组、培风村8组地块综合实力强，品牌形象突出，进入成都时间长中海深圳2000年中海名城、中海格林威治城、中海常春藤花园中海国际社区、中海兰庭、中海城南1号等5个项目合计约265万方目前土地储备约96万平方米，包括2009新拍的苏坡乡龙嘴村地块综合实力强，品牌形象突出华润香港2004年华润翡翠城1-4期华润翡翠城、华润凤凰城、华润二十四城等4个项目合计约445万方目前土地储备约286万平方米，包括2009新拍的五福村地块综合实力强，品牌形象好龙湖北京2004年龙湖晶蓝半岛、龙湖翠微清波、龙湖三千里龙湖三千城、龙湖长桥郡、龙湖弗莱明戈等5个项目合计约181万方目前土地储备约180万平方米，包括2009新拍的五块石地块综合实力较强，品牌形象好，产品细节处理到位投资建议(1)成都投资策略建议近年来随着成都经济的不断发展，城市居住区域也不断扩大，二环—三环、三环外逐渐成为房地产开发的热土。新城南、城东建设路—万年场板块都是近年来成都楼市的热点区域，这两个区域适合资金实力较强和产品开发能力较强的企业进驻；而对于资金实力一般的企业来说，城西光华大道板块和城北三环周边都值得关注，这些区域土地成本相对较低，交通和配套也在不断完善，未来发展空间较大。在投资方式上，光华板块土地供应量较大，地价也相对较低，可采用独自拿地的方式进行；建设路—万年场板块、新城南板块地价较高，竞争激烈，可采用独自拿地或合作拿地的方式，另外可以采用收购成都本土中小房企的方式曲线拿地。(2)成都风险分析国内外知名房企纷纷进驻，行业竞争日益加剧；成都有一半左右的购房者来自市外，房地产市场受二套房贷、购房入户等政策变化的影响较大；近一年多以来成都房管局放慢了土地供应速度，中心城区地块的争夺势必会更加激烈，房地产企业的土地成本或被抬高；虽然08年汶川大地震对成都中心城区的影响不大，但对于都江堰、青城山等受灾较重的区域仍应该谨慎投资。