海舟家具城地块可行性研究

海舟家具城地块可行性研究报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年8月市场环境分析2项目印象1项目定位3地块价格测算4区域价值分析地块价值分析地块区位•项目地块——海舟家具城地块•与市中心繁华商圈仅一桥（西仓桥）之隔•毗邻西站转盘改造街区，占据稀缺资源，但四周环绕海舟公寓西仓桥东进路概况东进路西起泰州西站转盘，东至泰州东站转盘，全长2360米；南北两侧有五金店铺、银行、百货商场、电器卖场、超市、数码城等业态。区域规划泰州市西站转盘改造规划范围：北起海阳西路，南，西起江洲北路，东至古运河，总用地面积51公顷。1、扬州路（转盘以东至海阳路与扬州路交叉口段）变成城市支路，打造成步行景观大道，理顺交通关系，合理控制车流量；2、取消现有转盘，迁出西汽车站，在该区域内规划建设公共绿地开敞空间、成片住宅区、商住办公楼或酒店等。3、规划将现有海阳路设为城市次干道。今后，往扬州方向的车流将被引导进入海阳路，随后进入江州北路，在现有转盘西南角进入扬州方向。4、改造后，将在现有江州北路与扬州路交叉处形成十字路口，设置红绿灯。现有转盘周边将规划为二类居住区，同时规划建设现代化的邻里中心，加强与古城区的关系，着力塑造建筑形象，改善城市空间关系。规划中，每一个住宅小区的开放空间及绿地系统均组织到城市开放空间及一个小区的建筑高度、建筑形式和色彩也将统一到城市界面的控制之中。该地区停车场设置也非常充分。改造范围内共设置了12处地下停车场和2处地面停车场。该区域还将着重在景观打造上做文章。方案拟设立“三点两线”网状绿化布局。“三点”即原西站转盘、改造范围内的扬州路中段、海阳路与扬州路交叉口处设街头公园，“两线”即沿扬州路、古运河建设景观绿化带。区域发展定位2010年重大城市建设项目老东站地块东大门改造安置区产业用布总厂地块林机厂西南侧地块三河公园西大门改造安置区2010年重大城建项目区域价值分析•本地块毗邻西站转盘改造区，与目前最繁华的西坝口商圈仅一桥之隔，鉴于政府对该区景观的重点打造，且有意拉近与老城区的距离，因此具有景区和商圈的双重身份。•本地块与规划的二类居住区仅一路之隔，且在地块的北边有“三点两线”网状绿化布局。•区域发展定位——现代化的邻里中心，与泰州目前最繁华商圈在“一条商业发展轴”上。毗邻城市中心——占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。市场环境分析2项目印象1项目定位3地块价格测算4地块价值分析区域价值分析地块指标解读假设该地块面积：2.5万方；以容积率1.3计算，建筑面积约：32500㎡；地块四周被住宅区环绕，其唯一的进出口还要从海舟公寓北边的骑楼下通过，加之海舟农贸市场在项目的北边，每天有大批商贩在此批发，影响未来项目开发的品质，不论是做住宅还是商业，档次打造不上去，不利于项目规划，未来项目整体操控性很难。本案海舟农贸市场地块四至本案东至南至西至北至地形、地貌地块呈不规则形加之四周环绕住宅区，不利于地块整体规划地块进出口家具城中间过道过道入口过道北边地块价值分析•地面建筑面积：32500㎡•地块周边被住宅区环绕，且只有一个进出口，进出要经过海舟公寓的骑楼下面，不利于项目规划•海舟农贸市场紧邻改地块，每天有大批商贩在此批发，影响项目开发品质，未来项目整体操控性很难。•地块身在西站转盘改造区域，与老城区仅一桥之隔•西站转盘改造区未来规划为二类居住区，打造现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等），景观的着重打造（eg,公园、绿化等），未来区域价值优越。•周边在开发的住宅、商业项目稀少，周边二手房市场因未来西站转盘区的改造，升值潜力巨大。•地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著；•地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响；•未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。地块解读结论•毗邻城市中心——占据西站转盘改造区稀缺资源，现代化的邻里中心（成片住宅区、商住办公楼或酒店等）为区域主导发展方向。区域价值地块价值•地块未来西站转盘区改造后周边资源环境较好，商业价值显著；•地块受周边环境限制，对项目整体规划有一定影响；•未来项目不论是做商业还是住宅，整体操控性很难。占据西站转盘改造区稀缺资源，区域发展定位方向为现代化的邻里中心；区域内商业价值较大；地块周边环境限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发项目印象1市场环境分析2项目定位3地块价格测算4宏观环境分析周边市场分析住宅商业对比这一年来泰州的放量，我们可以看出09年由于大量刚性需求的释放，开发商放量逐步增加，第三季度达到一个高峰；2010年新年伊始，各开发商因09年基本均赚得盆满钵满，于是纷纷选择利用淡季进行调整，一为避开传统淡季，二为国家政策密集出台，三为“两会”的召开将对房产市场造成的影响；5月份受4月国家调控新政出台的影响，市场放量减缓，呈大幅下降趋势；6月份放量微幅反弹，一方面是由于部分楼盘在前期市场好的情况下错过了入市时机，遇到4月份国家宏观调控的出台，在调控“双满月”之后，大量刚性需求在各界舆论下，心理防线减弱，成为高房价下的买单者，因而促成了部分楼盘在此时入市；另一方面，在宏观大背景下，宏观调控只针对商品住宅，因而部分楼盘改变推盘策略，推出商铺。供应区域主要以城南、城东区域为主。数据来源：泰州房管网数据来源：泰州房管网09年受成交量上升和政策带动，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，“买涨不买跌”的心理重返；2010年一季度泰州楼市呈下滑局面，一方面是因为一季度为传统楼市淡季；另一方面，09年底市场的反常火爆，已经将2010年的购房需求透支殆尽，无论是从房源和客源上，都需要一个积累的过程；但若与2009年同期相比，一季度成交则呈小幅上扬态势；2010年5月份受4月中旬的国家调控新政的影响，整体市场成交呈大幅下滑态势；2010年6月份整体市场成交呈上升趋势，在“新政”组合拳的打击下，泰州楼市十分冷静，开发商和购房者之间的冷战持续至今，楼市成交量也是起伏不定，“量跌价涨”、“量价齐跌”成为近阶段的主旋律。数据来源：泰州房管网08年整体成交均价在3600—3800元/平米间峰谷波动，下半年有所回升，全年均价保持在3700元/平米左右，没有出现大的增幅和降幅；08年处在大环境影响下，各项目打折、优惠风骤起，成加价逐渐走低，至08年8月降至最低点；09年随着楼市整体的成交回暖，价格逐步上扬，整体相比08年上涨近1000元/平米，上涨原因一方面在于市场回暖开发商信心的提升，另一方面优惠打折的取消，再者需大于供的现象；10年一季度受高价楼盘成交冷淡影响，带动全市商品住宅成交均价微幅下滑，但成交均价并未出现大幅下滑态势，仍保持高位运行。2季度受国家宏观政策出台影响，价格不降反升，主要是受政策出台后的滞后效应影响。数据来源：泰州房管网数据统计整体市场动线——至2010年上半年依然持续增长，下半年始将趋于平缓；市场供应——鉴于国家宏调的出台，市场形势有众多不明朗，开发商会延迟供应，在2010年第三季度后形势会有所改观；房价——保持一定时期的增长态势，增长幅度将在今年四季度开始趋于平缓；客源——虽然09年刚性需求过度透支，但2010年政府规划的重点城建项目，将会再次衍生大量的刚性需求；产品——随着价格的上涨，和主力楼市消费群体的收入不成正比，中小面积产品仍是市场需求主体，另一方面在于实际居住需求，满足居住需求仍是大多数购房者的置业特征。而在泰州的消费者经济塔上，高端消费者有一定的体量。中高段的物业存在着一定的市场，这个市场逐步的向周边县市乡镇延伸。总结项目印象1市场环境分析2项目定位3地块价格测算4宏观环境分析周边市场分析商业住宅泰州商业市场分析——网点规划商业网点总体规划：《泰州商业网点规划（2005—2020年）》，未来5年市区大中型商业零售网点将达到21处，平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点；商业网点等级：全市分为市级商圈、区级商圈和社区型商圈三个等级；市级商圈分布：市区的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心：坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间；济川路商业街：建设成为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心：为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心；区域级商圈分布：分别在铁塔广场和火车站区级商业中心。分析：商业网点的科学规划将使商业地产更加趋向于有序发展，在一定程度上将缓解商业供求不平衡的矛盾；另外，市区边界地区的两个区域级商业网点的规划将在一定程度上分担市区商业的负荷压力。追溯泰州市商业发展历史，百货、电器等主力店及大型购物中心陆续出现。至今为止，泰州商业正一步一步走向繁荣：1971年泰州第一百货正式成立；2002年文峰千家惠正式开业；2004年环月城广场片区进行改造拆迁；2005-2006年，品牌电器陆续入驻；中央百货、金鹰百货、易初莲花等主力店相继开业；期间坡子街、锦泰购物广场、鹏欣丽都、凤城国际等大型购物中心纷纷问世；分析：百货、电器、超市等零售品牌竞相追逐，大型购物中心纷纷问世，泰州商业相对于同类城市来说，已经达到了较高的发展水平。泰州商业市场分析——发展概况泰州商业主要集中在老城区（青年路与东进路交汇处为核心商圈，其它分布在老城区的青年路、迎春路鼓楼路、海陵路、济川路、税务街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城东商业不足；城东北区是专业市场聚集地。老城区商业过于集中，老城区外围商业存在较大的发展空间有少量生活配套商业，以汽车贸易为主专业市场集聚地城市核心商业区泰州商业市场分析——商圈分布名称租金元/㎡/月业态主要商家档次经营状况辐射范围核心商圈（青年路与东路交汇处）200-300最高500百货、超市、电器数码、服饰零售等一百、金鹰、中央、国美、苏宁、五星等中偏高档较好全市（市级购物圈）青年路90-180百货、超市、书店、电动车专卖店、酒店以及街道服务性商业文峰千家惠、时代、五星电器、好乐迪KTV、新华书店、沁悦酒店等中档较好全市（市级消费主街）五一路120-150服饰、婚纱摄影等赛琪、贵人鸟、圣.迪奥、千熏百合等中档较好全市（青年群体购物街）人民路180左右数码、服饰商场等月城数码、泰山购物广场中档一般全市迎春路80-150医店、复印、装饰、宾馆、书店、餐饮等街道服务性商业新华书店、蓝调咖啡等档次不齐较好全市（市民生活服务街）税务街40-60服饰、排挡、火锅等乔丹、太平鸟、小肥羊等档次不齐一般全市（排挡、服饰街）鼓楼路45-70房产中介、装饰、餐饮等迪欧咖啡档次不齐一般以周边市民为主（生活服务街）海陵路60-80窗帘、服饰、复印、餐饮、娱乐等红高梁、多彩游戏厅、阿伦故事中档较好以周边市民为主（生活服务街）济川路45-120家居、超市卖场等世纪联华、好易家中偏高较好周边居民/全市南通路35-60小商品、建材装饰永安、温泰、苏北购物广场等中偏低一般全市（专业市场高地）泰州商业市场分析——网点分布泰州商业市场分析——网点特征分析核心商圈：泰州市商业主要聚集在泛坡子街片区优势：百货、大型超市、电器数码、服饰街以及新建大型商业项目高度集中，具有市级商圈的龙头地位；劣势：餐饮、娱乐休闲配套商业相对不足，为区域级商圈的发展创造了机会。服务型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓楼路等优势：周边人口集中，交通网线畅通，商业氛围成熟；劣势：业态分散，档次不齐，环境杂乱；特色街道：税务街优势：以服饰、餐饮为主，特色化明显；劣势：对外开放性差，服饰区基本无夜间营业；核心思考：泰州作为二、三类城市，一般只有一个市级商圈，而泛坡子街片区商圈力量已经很强大，因而，本案重点应立足于区域消费，通过挖掘成熟商圈的不足点与城市机会业态，兼顾区域外围消费来展开研究。泰州商业市场分析——供求分析总量分析类别商铺类型面积（万㎡）大型零售百货约15超市约8电器约2新建大型商业项目财富广场约6