土地增值税

7.2土地增值税◆本节主要内容:纳税义务人征税范围★税率应税收入与扣除项目★★应纳税额的计算★★税收优惠征收管理一、土地增值税的概念•土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税我国土地增值税的特点•（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收土地增值税的作用•开征土地增值税的意义：•是我国土地使用制度改革的需要•抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为,规范房地产市场交易秩序•完善房地产交易市场的税收体系•合理调节土地增值收益,保证国家财政收入二、纳税人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，并取得收入的单位和个人。其特点是：不论法人还是自然人；不论企业的经济性质；不论内资还是外资企业；不论中国公民还是外籍个人，只要有税法规定的应税行为就应纳税。•【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。A.建造房屋的施工单位B.中外合资房地产公司C.转让国有土地的事业单位D.房地产管理的物业公司••『正确答案』BC•三、征税范围（一）一般规定1.基本范围（1）转让国有土地使用权（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖2．征税范围的界定:3条判定标准•（1）转让的土地其使用权是否为国家所有，•（2）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让•（3）是否取得收入（二）具体情况的判定（掌握）•具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。•1.（应征）：属于土地增值税的征税范围的情况•（1）出售国有土地使用权•（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的•（3）存量房地产买卖•（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）•（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）•（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资•（7）投资联营后将投入的房地产再转让的•（8）合作建房建成后转让的•2.不征：不属于土地增值税征税范围的情况•（1）房地产继承（无收入）•（2）房地产赠与（无收入）•（3）房地产出租（权属未变）•（4）房地产抵押期内（权属未变）•（5）房地产的代建房行为（权属未变）•（6）房地产评估增值•3.免征或暂免征收:•（1）个人之间互换自有居住用房地产•（2）合作建房建成后按比例分房自用•（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业•（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中•（5）个人转让居住用房地产有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让暂免8.代建房不征（无权属转移）9.重新评估不征（无收入）•税收优惠•1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。•企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的•2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。•3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。•对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，予以退税。•多选题:下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属•B.个人之间互换自有居住用房地产•C.企业将房地产转让到投资联营企业D.对国有企业进行评估增值的房产•答案：ABCD四、税率：实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高•土地增值税实行四级超率累进税率级次增值额占扣除项目金额的%税率（%）速算扣除系数（%）150%以下部分3002超过50%，未超过100%的部分4053超过100%，未超过200%的部分50154超过200%以上的部分6035五、计税依据：增值额•增值额=应税收入-扣除项目•（一）应税收入•——转让房地产全部价款及有关的经济利益。包括货币、实物、其他形式的收入。（二）扣除项目转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金•1.取得土地使用权的成本（据实扣除）——为了取得土地使用权所支付的地价款和按照有关规定交纳的费用。2.房地产开发成本（据实扣除）——纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地拆迁及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。（一）对于新建房地产转让•1.取得土地使用权的成本（据实扣除）——为了取得土地使用权所支付的地价款和按照有关规定交纳的费用。2.房地产开发成本（据实扣除）——纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地拆迁及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。（一）对于新建房地产转让府城房地产开发公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。（契税税率为5%）（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工费为3150万元。（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。要求：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成本金额。答案：（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。（2）已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45000平方米的90%，可以扣除的土地成本金额＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（万元）（3）可以扣除的开发成本金额＝（2450＋3150）×90%＝5040（万元）3.房地产开发费用（按比例计算扣除）—与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。此项费用不计入开发成本，但有一定的扣除比例：（1）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）5%以内（利息注意：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。③不包括加息、罚息。）（2）不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的费用为：（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）10%以内【关于利息的其他规定】（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%）要求：（1）计算该公司土地增值额时可扣除的地价款和契税（2）计算该公司土地增值额时可扣除的开发成本。（3）计算该发公司土地增值额时可扣除的开发费用。可扣除的地价款和契税=8000×60%＋8000×3%×60%＝4944万元可扣除的开发成本=6200（万元）可扣除的开发费用=500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（万元）•4.与转让房地产有关的税金•包括转让时缴纳的营业税（5%）、城市维护建设税（7%、5%、1%）、印花税（（产权转移书据0.05%）以及教育费附加（3%）。•应税收入5%（1+X%+3%）+收入0.05%企业状况可扣除税金房地产开发企业（两税一费）（1）营业税（5%）（2）城建税和教育费附加非房地产开发企业（三税一费）（1）营业税（5%）（2）印花税（0.5‰）（3）城建税和教育费附加•5.其他扣除项目：加计扣除•—从事房地产开发的纳税人可以按照前述1、2项金额之和加计20%转让项目的性质扣除项目（一）新建房地产转让（房地产企业）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（一）新建房地产转让（非房地产企业）上述1-4（二）存量房地产转让（旧房）1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金①房屋及建筑物的评估价格。•它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。•评估价格＝重置成本价×成新度折扣率•发票价、核定价•②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一•③转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让，可扣除•某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时的增值额为？•转让旧房及建筑物时，可以扣除的项目有3项：•1）房屋及建筑物的评估价格＝12000×70%＝8400万•2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没涉及；•3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。•增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）•【特殊规定】1.凡不能取