房产税改革

房产税改革——对房地产市场的影响北京盈科（长沙）律师事务所尹吉兮律师13975159254安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。中国楼市•政府•房企•消费者•纠结一、我国楼市调控“十年”•1、“121”号文件2003年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》房改以来的第一份楼市调控文件。住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序一、我国楼市调控“十年”•2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年）•3、2004年“8.31大限”——《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》一、我国楼市调控“十年”•4、2005年3月26日，国办发明电[2005]8号《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格大力调整住房供应结构调整用地供应结构全额缴纳营业税（2年）一、我国楼市调控“十年”•2006年是政策出台最为频繁的一年•5、〔2006〕37号（“国六条”）首次限购•个人所得税的20%被“强制性征收”•九部委“十五条”“90/70”户型政策•项目资本金35%•提高首付10%（30%）一、我国楼市调控“十年”•6、2008年底，“救市”•降税降首付降息•7、2010年3月16日，北京一天之内诞生三个“地王”。一、我国楼市调控“十年”•8、2010年4月“新国十条”•9、9月，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号“新国五条”出台。•房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；一、我国楼市调控“十年”•10、2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号(简称“新国八条”)•限购令•差别化贷款二、中国房产税和与房地产交易有关的税种•1、中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90号）•征税范围纳税义务人计税依据•税率：1、原值计征1.2%2、租金计征12%•五种免征房产税的情形：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（二）由国家财政拨款事业经费的单位自用的房产；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产；（四）个人所有非经营的房产；（五）经财政部批准免税的其他房产。二、中国房产税和与房地产交易有关的税种•2、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日国务院令第17号、2006年12月3日修订）。•纳税义务人：在城市、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位的个人。•征收标准：土地使用税每平方米年税额是（一）大城市1.5至30元;(二)中等城市1.2至24元;(三)小城市0.9至18元;(四)县城、建制镇、工矿区0.6至12元。•按年计算，分期缴纳。二、中国房产税和与房地产交易有关的税种•3、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院[1993]第138号）•纳税人：转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。•应税额计算：转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定的扣除项目金额后的余额。即增值额。•土地增值税实行四级超率累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；二、中国房产税和与房地产交易有关的税种•（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。•免征土地增值税的情形：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。二、中国房产税和与房地产交易有关的税种•4、房地产流转中涉及的其他税•（1）契税•（2）印花税•（3）营业税•（4）城市建设税•（5）教育税附加•（6）所得税三、国外成熟市场经济国家房产税•美国•全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。大部分地区税率维持在0.8％~3％之间，并以1.5%左右的税率水平居多。三、国外成熟市场经济国家房产税德国《房产税法》税收计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。《房产购置税法》每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。按房产价值的3.5%征收。三、国外成熟市场经济国家房产税•日本•日本的房屋和土地均可出售•每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。对土地、房屋的课税依据是市场价值，日本称之为“适当的时价”，一般每三年进行一次基础评估。三、国外成熟市场经济国家房产税•综合不动产税根据房产总价值的不同，税率为0.75%~2%。•房产转让所得税拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。•韩国四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•1、《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》•上海市人民政府根据国务院第136次常务会议有关精神决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。•《暂行办法（上海）》要点：•A、试点范围•试点范围为本市行政区域。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•B、征收对象上海•征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。•居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•C、纳税人上海•纳税人为应税住房产权所有人。•产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。•D、计税依据•计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。•房产税暂按应税住房市场交易价格70%计算缴纳。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•E、适用税率上海•适用税率暂定为0.6%。•应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。•上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。•F、税收减免（六种情形）四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•2、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》•根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定于2011年1月28日起在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。•《暂行办法（重庆）》要点：四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•A、试点区域重庆•试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。•B、征收对象•（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：•1.个人拥有的独栋商品住宅。•2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。•新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。•（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•C、纳税人重庆•纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。•应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•D、计税依据重庆•应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。•独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。•属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•E、税率重庆•（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。•（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•（二）免税面积的计算。重庆•扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。•纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。•在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•G、税收减免与缓缴税款重庆•（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。•（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。•（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•2、两个试点《暂行办法》比较•上海对本市人口新购住房二套以上，外地人口无论高档还是普通住房都征税。重庆则对存量和新购高档住宅、外地“三无”人员新购房屋征收房产税。上海统一税率。重庆采用区别税率，高档房屋高，普通住房低。四、上海市、重庆市房产税改革试点情况•3、试点效果•按照业内人士的分析，由于征税范围较小，税率不高，2011年，两地实际征收的房产税最多不过几亿元，“不会超过10亿元”，对当地的财政收入和房地产调控的贡献甚微。•重庆市财政局副局长何志明去年曾表示，房产税征收后10个月，重庆主城区应税住房8563套，征收率在99%以上，征收金额超过9000万元，与预期相差甚远。而上海方面一直没有公布房产税的征收数额。五、房地产业值得关注的两大政府新动向•1、国家税务总局为开征存量房房产税作准备，组织30余省市地税部门集训。•2009年7月，财政部和税务总局就下发《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》要求各地可采用细分区域，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立房地产数据信息库。通知强调：“数据信息库应考虑今后房地产税制改革需要。”五、房地产业值得关注的两大政府新动向•国家税务总局2012年5月16日开班，组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，上课4个月，评估机构实习2个月。为在全国全面推开房产税改革做人才和技术上的准备。五、房地产业值得关注的两大政府新动向•房产税改革的方向是对持有的存量房征税，实行普遍征税原则。对开发商已建未售的房地产可能会设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税。•由此看出对非经营性房产征税是国家确定的基本方向，只是推进速度的快与慢的问题。五、房地产业值得关注的两大政府新动向•2、国务院派出督查组赴全国16省市督查楼市调控政策落实情况。•2012年7月下旬国务院派出8个督查组赴北京、天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川、河北、湖北、湖南、广东对房地产调控政策落实情况进行了专