房产税改革建议以及存在的质疑

山东财政学院财税与公共管理学院学年论文专业财政学班级08级财政学四班学号20080214407姓名郑晓杰指导教师安彦林山东财政学院财税与公共管理学院年月房产税改革建议以及存在的质疑摘要：房产税并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，已经“暂行”了18年，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。房产税制急需改革完善。房产税改革仍然存在许多的质疑。关键词：建立和发展房产税制改革完善质疑一、房产税的改革由来已久。在我国房产税并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。（一）房产税是并非是一个新的税种房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。（二）我国历史上曾多次进行修改1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。二、房产税的改革势在必行1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，已经“暂行”了18年，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。现行房产税制存在的缺陷主要如下：（一）纳税主体的确定不合理。现行房产税的纳税人仅限于中资企业、单位和中国公民，对外资企业和外籍人员一直沿用1951年政务院颁发的《城市房地产税暂行条例》。这种内外有别的两套税制，不利于征收管理和税政统一。（二）征税范围不合理。1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》第一条规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，位于农村的房屋不征房产税，这显然不公平。（三）免税项目不合理。《房产税暂行条例》规定，个人拥有的非营业用房免征房产税。换言之，不论个人拥有多少房屋，也不论其拥有的房屋是自用、空置或者出租、出借的，只要不用于经营活动，均可免征房产税。这既不公平，也不利于正确引导住房消费、防止可能出现的房地产泡沫。近两年，房地产市场持续升温，浙江省个人购买商品房的面积占商品房销售总面积的比例从1998年的74.8％，上升到2001年的97.1％。按商品房销售额计算，1998年个人购房所占的比例为88.4％（其中住宅为70.8％），2001年提高到93.4％（其中住宅为97.1％）。自住房比例减少，投资房产的比例增加，炒家纷纷进入楼市。这就意味着房市本身已存在风险。出现这种情况，与现行税收政策不完善（住宅免征房产税和一些省市规定免征土地使用税）不无关系。（四）税率不统一，且缺乏弹性。现行房产税按“从价计征”（以房产余值为计税依据）和“从租计征”（以租金收入为计税依据）分别设计1.2％和12％两个税率。房屋账面价值体现历史成本，一般变化比较小；而房屋租金的高低则取决于市场供求，二者税收负担差别很大。同时，依“从价计征”的固定税率征税，使得房产税收入不能随经济发展、物价变化和房产价值的上升而相应增加，限制了税收调节机制作用的发挥。当前的现实是：在房地产市场启动之前购买的房屋价格比较低，“从租计征”的应纳税额明显高于按“房产余值”计征的税额。三、房产税的改革建议房产税改革势在必行，改革的时机也已成熟（一）扩大房产税的征收范围。根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是农村农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。（二）调整法定免税项目。为了正确引导住房消费，减少资源浪费，扩大财源，增加地方财政收入，同时遏制房地产泡沫，应当规定个人拥有非营业用房免征房产税的限额。在城镇，可参照国家统一规定的住房面积标准予以免征房产税，超标部分，照征房产税。（三）调整计税依据。1统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格，由专门的房产评估机构进行评估，可以每隔3年～5年评估一次，使房产的计税价格与市场价格相适应，体现房产税的财产税特性，发挥其“自动调节器”的功能。2在具体评估的时候可以考虑情况给予适当折扣。从国外房地产税的发展趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。另外房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用计算机网络加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。（四）科学确定适用税率，统一实行幅度比例税率。房地产税的改革要贯彻“低税率”原则根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。另外房产税作为地方税，应考虑我国地域辽阔，经济发展和赋税能力差异大的现实，宜将原来的固定比例税率调整为幅度比例税率。为保持总体税负水平，可把房产税的税率设计为1%～5％，便于各地区根据本地实际选择确定适用税率。四、其他一些方面的建议（一）房产税、城市房地产税和城镇土地使用税应合并。现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，但由于我国城市郊区市区房价就可能有较大的差别，因此，房产税和地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。（二）房地产税应划为地方税。房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的历史沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。（三）中央制定统一的房地产税法，并赋予地方适当的税权。我国幅员辽阔，地区间经济发展很不平衡，市政建设水平不一，城乡差距明显，社会财富和个人收入分配差距都较大。基于这一基本国情，房地产税法的制定，既要保证全国税政的统一性，又要兼顾各地的实际情况。房地产税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率。基于房地产税税基具有相对独立性和明显地域性，中央应赋予地方适当的税权，授权省、自治区、直辖市人大制定实施办法.赋予税法解释权、税收减免权和加成征收权，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。这不仅有利于维护中央的税政统一，也有利于地方政府根据本地实际积极组织房地产税收收入，促进地区经济和公共建设事业的健康快速发展。五、房产税改革仍然存在许多质疑。（一）在没有明确房产税去向之前，不应该征收房产税。作为一个透明的政府，每一笔税收的去向都应该向民众有说法。而房产税更应该如此。之前我们政府从房地产行业征收的税费并不低，但是我们几乎没有享受到任何政府对于住房的福利。（二）房地产税如果开征，那么就应明确商品房土地永续民有。中国居民拥有总财富总额约为275万亿，其中城镇约150万亿，农村约为125万亿，但是其中土地等所有权属性尚不明确。就房产税而言，如果商品房统统盖在租用的土地上，那么若开征房产税就应扣除土地价值；如果对土地和房产合并征税，那么就应明确商品房土地永续民有。（三）在人民币对内贬值对外升值的危急关头，一方面是各种商品包括最基本的食品价格的全面上涨，另一方面再向民间收税。面对着巨大的通胀，可能会加重社会矛盾。（四）收税难度比较大。中国的房地产包括农民房、合作建房、福利房等多种形式，农民房怎么收房产税？商品房好征收，合作建房怎么征收？而出台房产税一定要先解决这些问题。同时，还包括税率高低、征税基础如何确定的问题；甚至涉及官员的财产公开。这些问题都会使房产税征收存在一系列的难题。（五）房产税不能保证一定能稳定房价。从国外的经验看，房产税征收的地区往往因为利用房产税改善了配套及环境，从而进一步提升了房价。参考文献：现行房产税政策介绍南通市地方税务局我国房地产税制存在的问题及其改革对策邱敏芳张传胜华中师范大学经济学院,湖北武汉李进都.房地产税收理论与实务北京:中国税务出版社,中国房地产行业与“GDP”的复杂关系胡儒德《联合早报网》百度百科房产税改革樊丽、李文文.房地产税收制度改革研究贾康回应任志强质疑阐述房产税三大正面效应新浪财经房地产经济学张红清华大学出版社ISBN：9787302109402最新房产地产法律适用大全中国法制出版社·ISBN：7801828232