房产税改革相关政策评估报告_All

中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组摘要近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；重庆市长黄奇帆接受中央电视台采访时表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：1.房产税试点改革的正式实施，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。2.短期影响：房产税试点初期对地方财政收入贡献不大，对房地产市场的影响关键看税基和税率的确定，相关部门应密切关注房产税全面开征前对市场心理的影响。在试点初期，税基相对窄，税率也不会太高，短期内对地方财政收入贡献不大，更不可能取代土地出让金制度。至于对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。增加了持有环节税收，就增加了投资收益的不确定性。在物价和房价上涨预期强烈背景下，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在较大的不确定性。此外，不能忽视房产税在全国或部分城市开征前对市场心理的影响，相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。3.未来展望：配套政策改革将持续跟进，促进本轮调控进入“深水区”，房地产业中长期政策环境将逐步改变，相关各方应做好长期准备。从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。中指专题：房产税改革相关政策评估报告2011年1月17日中国指数研究院中国房地产指数系统电话：[phone]邮箱：[e-mail]房产税改革相关政策评估报告（2011-1-17）1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定；重庆正抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：一、房产税相关政策变化回顾1.物业税已提出多年，但始终未能出台自2003年10月中共中央十六届三中全会文件首次提出“物业税”一词开始，对物业税该不该征、何时征、如何征的争论就没有停息过。物业税提出后已在多个城市的模拟评税试点，至今仍没有推出。表：2003-2009年物业税相关政策变化日期政策来源关键内容2003.10中共中央十六届三中全会明确提出：”实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后央行行长周小川在12月的“企业领袖年会“上对物业税概念发表详细见解；建设部副部长刘志峰透露政府正积极考虑征收物业税。2004.1.15广东省财政工作会议广东省财政厅厅长刘昆透露，广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。2005.2财政部副部长楼继伟透露物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。2006.10税务总局、财政部批准部分省市进行物业税“空转“试点从2006年起，财政部和税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市进行房地产模拟评税试点，俗称物业税（空转）评税试点。2007.1.25国税总局下发《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”纳入2007年的工作范围。2007.3全国“两会“代表提交的十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要”研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国税总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。2007.10国税总局、财政部财政部和税务总局批准安徽、河南、福建、天津为第二批试点省市，至此，全国已有10省市进行物业税”空转”运行。2009.5.26《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出”深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责）。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理房产税改革相关政策评估报告（2011-1-17）2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组2.2010年5月起房产税取代物业税进入公众视野2010年，伴随着新一轮房地产调控的展开，房产税取代物业税进入公众视野。2010年4月“国十条”提出，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。”这是政府文件首次提出“房产税改革”。无论名称是“物业税”还是“房产税”，房地产税制改革是必然趋势。2010年9月30日，住建部、国土部、监察部指出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。表：2010年房产税改革相关政策时间政策来源关键内容2009.5.25国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》深化房地产税制改革，研究开征物业税。2010.4.17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。2010.5.27国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。2010.9.30住建部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。2010.12.27财政部部长谢旭人“全国财政工作会议”讲话“十二五”时期财政工作思路，其中提出坚持改革创新，完善财税体制。研究推进房地产税改革，完善财产税制度；资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理3.试点已箭在弦上，即将迈出实质一步2010年12月26-29日，四天之内，国家总理温家宝、副总理李克强、住建部部长姜维新三位高层领导对房地产市场发表看法，表示继续坚定不移地加强房地产市场调控。在此背景下，有关房产税试点即将正式推出的报道不绝于耳。2011年1月11日，重庆市长黄奇帆公开表示同时即将开征高档商品房房产税，并明确表示同时针对新购和存量住宅。我们判断：房产税改革试点已箭在弦上，即将迈出实质一步。房产税改革相关政策评估报告（2011-1-17）3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组表：近期有关重庆房产税试点的相关信息时间政策来源关键内容2010.12.6重庆市政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档房房产税的准备工作。2011.1.10新华社报道“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。2011.1.11重庆市长黄奇帆接受央视采访存量和增量高档房都将征收房产税，很快就会有正式消息发布。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理据悉，重庆、上海的房产税改革试点的方案侧重点不同。重庆房产税征收对象是高档商品房，上海房产税征收对象是家庭人均面积超过一定界限的商品住房，两个城市从不同的角度对房产税改革进行试点，既考虑了试点推出短期的市场影响，又有利于多方面总结经验进行较大范围的推广。表：重庆、上海房产税征收方案比较重庆方案上海方案方案一方案二方案一方案二征收对象增量和存量高档房，单套面积在200平方米以上，价格高于市场均价的3倍高档房建筑面积144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制新购住房，人均面积超过70平方米以上存量和增量房，人均面积超过一定水平税基当年度市场评估价的70%为基准，并且一年一定。房地产市场价值住房价值住房评估价值税率1%0.5-1%0.5-0.6%0.5-0.6%资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理房产税改革相关政策评估报告（2011-1-17）4本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组二、国外房产税政策概览房产税在世界多国征收，并在政府财政收入中占据重要地位。在税种设置和称谓上，各国不尽相同，如日本称作固定资产税、英国称为市政税等。一些主要国家房地产保有税名称、税率和税基等情况如下：表：国外房产税征收情况概览国家名称税率税基备注美国不动产税约1%-3%房地产评估值的20-100%归在财产税项下，地方税香港物业税15%租金收入-维修费等费用地方税台湾物业税1.38%-5%房屋现值地方税新加坡物业税4%或10%评估年租值自住房产4%，其他房产10%，地方税韩国综合房地产持有税0.6%-4%房地产评估值国税日本固定资产税标准税率为1.4%评估价值地方税加拿大不动产税1%-2.3%房地产评估值地方税西班牙不动产税3%税务评估值地方税意大利不动产税0.4%-0.7%税务评估值地方税荷兰不动产税0.1%-0.3%税务评估值对房主和使用者双方征收挪威不动产税1.1%-1.6%税务评估值的30%德国不动产税1%-1.5%房地产评估值地方税法国不动产税3%公平市场价值持有不动产芬兰不动产税0.5%-3%房地产评估值英国市政税0.67%-2%房地产评估值累进税率，地方税瑞典不动产税0.5%-1%房地产评估值智利不动产税2%不动产登记在册的价值中央征收，但全部收入分配给地方奥地利不动产税1%或2%房产或土地评估价值丹麦不动产税不超过2.4%房产(包括土地)价值资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理综合比较来看，世界主要国家在房产税的征收管理主要存在一下特点：1、征税对象和范围征税对象包括土地和房屋。多数国家都对两者合并征税，如美国，加拿大，英国等。也有国家或地区将土地和房屋分开单独征税，分别确定税基和税率。日本和韩国采用这种了方式，通过对土地设置更高的税率，促进土地的利用效率。土地的所有权归属并不影响房产税的征税，在新加坡和香港，一些有年限的私人公寓和政府组屋均征收了房产税。房产税改革相关政策评估报告（2011-1-17）5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010