购屋投资与节税

【2006房地產交易研討會】購屋投資與節稅～以不同目的之購屋行為，分析其相關稅負～壹、購屋自住貳、購屋出租參、購屋轉售肆、購屋贈與【2006房地產交易研討會】壹、購屋自住一、申請自用住宅之優惠地價稅及土地增值稅………………………二、屬換屋者，注意有無兩年內重購退稅(包括土地增值稅及綜合所得稅)之適用……………………………………………………三、購屋借款利息每年30萬元內之列舉扣除，但以一屋為限……四、未來出售時，慎選適用一生一次之自用住宅優惠稅率或兩年內重購退稅。貳、購屋出租一、慎選申報租金收入方式……………………………………………1.不做成本舉證，逕行扣除43%必要費用。2.舉證租賃成本，核實申報。二、凡公證契約者，切勿漏報…………………………………………三、考量成立公司購屋出租之節稅可能………………………………參、購屋轉售一、慎選申報出售房屋所得方式………………………………………1.不做收入成本舉證，逕按財政部公告標準申報。2.舉證出售房屋之價格及成本，核實申報。3.舉證出售房屋之價格及成本，但未能區分房地價款者，按房屋評定現值(房地總售價－房地總成本)×─────────────土地公告現值＋房屋評定現值二、大規模投資房屋預售者，應注意稽徵機關將其推定為營利事業之可能。肆、購屋贈與一、三角移轉不可行，且可能不找補稅款還受罰……………………二、注意遺產稅法第五條「視同贈與」第一項第三款及第六款之規定…………………………………………………………………索引第1頁第2頁第4頁第5頁第6頁第7頁第8頁第10頁第11頁【2006房地產交易研討會】第1頁壹、購屋自住一、自用住宅優惠稅率：稅目申請條件申請期間優惠稅率限制地價稅土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地，其地上房屋為本人或配偶、直系親屬所有者，在都市土地300平方公尺，非都市土地700平方公尺範圍內。1.土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前(9月22日)提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請。2.適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報。2/1000(一般稅率為10/1000至55/1000)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地稅率，以一處為限。土地增值稅1.土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內。2.土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用。土地所有權人應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。10%(一般稅率為20%至40%)土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。【2006房地產交易研討會】第2頁壹、購屋自住二、屬換屋者注意有無兩年內重購退稅之適用。1.土地增值稅：(1)二年內之定義：A.土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內。B.如土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，仍凖用。(2)仍為自用住宅土地：A.自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。B.於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用。(3)新購土地地價須超過原出價售土地地或徵收補償地價。(4)追繳退稅：A.土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改做其他用途者亦同。B.重購退稅後，戶籍因故遷出實際仍作自宅用地使用者免追繳原退稅款。C.重購退稅土地五年內贈與配偶仍應追繳原退稅款。（90.06.18台財稅字第0900453106號）2.綜合所得稅(1)二年內之定義：A.納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所【2006房地產交易研討會】第3頁得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。B.於先購後售者亦適用之。C.出售後重購或自建自用住宅均得抵退綜所稅。(2)仍為自用住宅：房屋所有權人或其配偶，受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋。(3)出售自用住宅而由配偶重購者亦得適用重購退稅。（77.01.18台財稅字第761151061號）【2006房地產交易研討會】第4頁壹、購屋自住三、購屋借款利息得申報列舉扣除：納稅義務人購買自用住宅，向金融機構借款所支付之利息，其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報之儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除；納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者，以一屋為限。【2006房地產交易研討會】第5頁貳、購屋出租一、慎選申報租金所得方式（所得稅法第14條第一項第五類）。1.收入：(1)財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。但財產出租人能確實證明該項押金之用途，並已將運用所產生之所得申報者，不在此限。(2)將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。(3)財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。2.成本：舉證成本不舉證成本所得稅法施行細則第15條(1)折舊費用(2)修理費、裝潢費(3)保險費(4)稅捐(5)利息支出(6)仲介費、佣金按財產租賃必要損耗及費用標準，減除43％（九十四年度）必要費用。【2006房地產交易研討會】第6頁貳、購屋出租二、凡租賃契約由法院公證者，切勿漏報收入。1.已依法辦理結算申報，但有漏報或短報者，處所漏稅額兩倍以下之罰鍰。2.未依法辦理結算申報，照應補徵稅額，處三倍以下之罰鍰。【2006房地產交易研討會】第7頁貳、購屋出租三、考量成立公司購屋出租之節稅可能。1.申報方式：可扣除之費用成本，除租賃成本外，尚有公司正常營運之其他費用可扣除。2.利息支出：房貸可還可再借，利息支出仍准列報。3.營業稅：承租人如為非營業人，依一般商業習慣需負擔5％營業稅。(按：即無法按一般租金行情外加5%營業稅計收租金)4.將來出售時：屬於土地之所得，在公司雖仍免25%營利事業所得稅，但須負擔10%之未分配盈餘稅負，且未來將成為「營利所得」而分配予個人股東。房屋土地公司持有營利事業所得稅→個人營利所得免所得稅→個人營利所得個人持有個人財產交易所得免所得稅【2006房地產交易研討會】第8頁參、購屋轉售一、慎選出售房屋（財產交易）所得方式：1.財產交易所得：舉證收入成本不舉證收入成本可區分房地未區分房地1.按實申報成本：取得房屋價金、取得時之契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費、能增加房屋價值或效能非於二年內所能耗竭之裝潢改良或修繕費用。2.移轉費用：廣告費、清潔費、搬運費、仲介費。（房地總售價－房地總成本）×房屋評定現值／(土地公告現值＋房屋評定現值)由財政部於每年初公告上年度之房屋交易所得標準，納稅義務人依出售房屋所在地不同按房屋評定現值之一定比率申報財產交易所得，以九十四年度為例：1.台北市：房屋評定現值之23%2.高雄市：房屋評定現值之18%3.縣市(原省轄市)：房屋評定現值之13%4.縣轄市：房屋評定現值之10%5.鄉鎮：房屋評定現值之8%(註：九十五年度之交易所得標準，預計於九十六年初公告)【2006房地產交易研討會】第9頁2.財產交易損失：納稅義務人及其配偶、扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。【2006房地產交易研討會】第10頁肆、購屋贈與一、三角移轉不可行，可能連補帶罰。1.三角移轉：係不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人，通稱三角移轉。2.三角移轉，如經查明其移轉與第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者，應依遺產及贈與稅法第四條第二項規定補課徵贈與稅，並依同法第四十六條處罰鍰，另依稅捐稽徵法第四十一條追究刑事責任。3.故意詐欺逃脫之處罰：納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏遺產稅或贈與稅者，除依繼承或贈與發生年度稅率重行核計補徵外，並應處以所漏稅額一倍至三倍之罰鍰。4.逃漏稅捐之處罰：納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣六萬元以下罰金。【2006房地產交易研討會】第11頁肆、購屋贈與二、視同贈與。1.以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。2.二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。3.限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。