第十四章 土地增值税法

主讲：汤代忠第十四章土地增值税法主讲：汤代忠•本章为重点章节，历年出题除单选、多选及判断题外，有时也出计算题。近两年试卷中，本章均是以客观题出现，题量在3-4题，分值在5分左右。本章主要内容包括：•一、土地增值税的征税范围、纳税人；•二、应税收入的认定；•三、确定增值额的扣除项目；•四、增值额和税率；•五、应纳税额的计算；•六、税收优惠；•七、纳税申报及缴纳。主讲：汤代忠•土地增值税是全书的重点章节之一，每年都有计算题出自该章内容。随着房地产事业的发展，有关土地增值税的业务迅速增加，因此，今年相关的内容很可能会占命题的相当比例。•本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。•难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。主讲：汤代忠•一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率•（一）纳税人•土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。•纳税人的特点：（四个不论）P439①不论法人与自然人；②不论经济性质；③不论内资与外资企业、中国公民与外国个人；④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。主讲：汤代忠•（二）征税范围•1、转让国有土地使用权；•2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•（三）征税范围的界定P440-446•按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：主讲：汤代忠•标准之一：•转让的土地使用权是否国家所有P440•①转让国有土地使用权，征土地增值税；•②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。•③自行转让集体土地是一种违法行为。主讲：汤代忠•标准之二：•土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P441•①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；•土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；•土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。•②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。主讲：汤代忠•标准之三：•转让房产是否取得收入P442•取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。•总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：P442-446（注意客观题型）主讲：汤代忠•有关事项是否属于征税范围•1、出售征；包括三种情况；（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。•2、继承、赠予；（1）继承不征（无收入）。（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；（3）非公益性赠予征。•3、出租不征（无权属转移）；•4、房地产抵押抵押期不征；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。•主讲：汤代忠5、房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房建成后自用不征；建成后转让征。8、企业兼并转让房地产暂免。9、代建房不征（无权属转移）。10、房地产重新评估不征（无收入）。11、国家收回房地产权不征。12、市政搬迁不征。主讲：汤代忠•二、应税收入的认定P446•纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。•从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入主讲：汤代忠•三、确定增值额的扣除项目P447•税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：•1、取得土地使用权所支付的金额。•包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。主讲：汤代忠•2、房地产开发成本P447•它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。主讲：汤代忠•3、房地产开发费用P448•它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：P449主讲：汤代忠•（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％•例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5％，利息按实际发生数扣除。主讲：汤代忠•（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150＋250）×10％，超限额部分的费用不得扣除。主讲：汤代忠•房地产开发费用计算中还须注意三个问题：第一，扣除的具体比例（5％以内或10％以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。主讲：汤代忠•4、与转让房地产有关的税金P450•它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。•注意问题：•①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。•②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。主讲：汤代忠•5、财政部规定的其它扣除项目。•此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：•加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150＋120）×20％•注意：既使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。举例如下：主讲：汤代忠•例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。主讲：汤代忠解：1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：①支付地价款：100万元②支付开发成本：300万元③与转让房地产有关的费用为：（100+300）×10%＝40（万元）④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元）⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元）⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元）3、确定增值额：1600－608＝992（万元）4、确定增值比率：992÷608×100%＝163%5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元）主讲：汤代忠•6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定•对旧房的转让按财政部、税务总局《通知》规定可扣除以下项目：P450（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款（3）国家统一规定交纳的有关费用（4）转让环节的税金对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。主讲：汤代忠•四、增值额和税率P450•土地增值税的征税对象即增值额。•转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。•在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：•①隐瞒虚报房地产成交价格的；•②提供扣除项目金额不实的；•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。•④转让已使用的房屋及建筑物主讲：汤代忠级数增值额占扣除项目比例（A）税率速算扣除率1A≤50%30%0%250%A≤100%40%5%3100%A≤200%50%15%4200A60%35%土地增值税四级超率累进税率表主讲：汤代忠•五、应纳税额的计算•土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（1）－（2）（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。主讲：汤代忠•例如：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，应纳土地增值税税额是多少？•用第一种方法计算：P440•①土地增值额＝400－100＝300（万元）•②增值额占扣除项目金额比例＝300÷100＝300％•③各级次增值额应纳税额：应纳土地增值税税额＝15＋20＋50＋60＝145万元主讲：汤代忠用第二种方法计算：增值额占扣除项目金额300％，适用税率60％，速算扣除系数35％。应纳土增值税税额＝300×60％－100×35％＝145万元两种计算方法要求考生都要熟练掌握计算步骤。增值额占扣除项目金额税率应纳税额（万元）P45350％以内30％（100×50％）×30％＝1550%至100％40％100×（100％－50％）×40％＝20100％至200％50％100×（200％－100％）×50％＝50200％至300％60％[300－（100×200％）]×60％＝60主讲：汤代忠•例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应纳的土地增值税为多少？•解：（1）增值额=1000-[50+200+40+60+（50+200）20%]=600（万元）（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）20%]=400（万元）（3）增值额与扣除项目比=600400100%=150%（4）应纳土地增值税额=60050%-40015%=240（万元）主讲：汤代忠•六、税收优惠P454•1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。•2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。•3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。主讲：汤代忠•4、1994年1月1日前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；•1994年1月1日前已签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税；5年内