纳税实务与技巧11

1主讲人：孟宪胜企业纳税实务与技巧第11讲财产税、行为税和资源税2（一）纳税人房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。一、房产税3（一）纳税人（1）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；（2）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；（3）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；（4）产权出典的，承典人为纳税人。4（二）征税范围1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。51、从价计征以房产余值（按房产原值一次减除10％－30％）为计税依据。应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％房屋原值（而非“净值”）的确定（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。（三）计税依据6（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。72、从租计征按房产租金收入的12％计征。应纳税额＝租金收入×12％以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4％的税率征收房产税。出租居民住房适用10％的个人所得税税率。8（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。（3）属于融资租赁性质的房屋以“房产余值”作为计税依据计征房产税。3、特殊规定9居民住宅区内业主共有的经营性房产（1）由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。（2）自营该共有房产：依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。（3）出租该共有房产：按照租金收入计征。3、特殊规定101.非营利性机构自用房产（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）税收优惠112.个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。（四）税收优惠125.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：①施工期间：一律免征房产税。②工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。（四）税收优惠131.纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。2.纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。（五）征收管理14（一）纳税人印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列凭证的单位和个人，主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人。二、印花税151、签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，但是不包括合同的担保人、证人和鉴定人。2、在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。（一）纳税人16印花税的税率有两种形式：1.比例税率2.定额税率（二）税率171、合同：以凭证所载金额作为计税依据（1）以凭证上的“金额”、“收入”、“费用”作为计税依据的，应当“全额”计税，不得作任何扣除。（2）载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。（三）印花税的计税依据182、营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据，税率万分之五贴花3、不记载金额的营业账簿、权利许可证照（房屋产权证、营业执照、专利证）和辅助性账簿（企业的日记账簿、各种明细分类账簿）：以件数作为计税依据，每件5元定额税率（三）印花税的计税依据19（一）纳税人在我国境内“承受”（获得）“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权）的单位和个人。通俗的讲，谁买房，谁缴纳契税。三、契税201、基本界定（1）国有土地使用权出让（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）（3）房屋买卖、赠与、交换土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。（二）征税范围21（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式承受土地、房屋权属。2、视同转移的特殊情况223、不缴纳契税的情况土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。三、契税231、只有一个价格的情况国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。2、无价格的情况土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。（三）契税的计税依据243、有两个价格的情况土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；4、补缴契税的情况以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。（三）契税的计税依据25纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。（四）契税纳税期限26（一）纳税人1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；3、土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；4、土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。四、城镇土地使用税271、凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。2、建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。（二）征税范围28城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积。1、凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。2、尚未组织测定但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。3、尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。（三）计税依据29（一）纳税人城市维护建设税的纳税义务人是缴纳“三税”（增值税、消费税、营业税）的单位和个人。五、城市维护建设税30城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。应纳税额＝（增值税＋消费税＋营业税）×适用税率纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为l%。（二）城市维护建设税的计算311.纳税人违反“三税”的有关规定而加收的滞纳金和罚款，不作为城市维护建设税的计税依据。2.纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城市维护建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。3.如果要免征或者减征“三税”，也要同时免征或者减征城市维护建设税。（三）特别规定324.对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已经缴纳的城市维护建设税。5.由受托方代扣代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴的城市维护建设税按照受托方所在地的适用税率执行。（三）特别规定33（一）征税范围目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，1、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人造石油2、天然气：专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气”3、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品4、其他非金属矿原矿5、黑色金属矿原矿6、有色金属矿原矿7、盐：固体盐、液体盐六、资源税341、纳税人开采或者生产应税产品销售的，以“销售数量”为课税数量；2、纳税人开采或者生产应税产品自用的，以“自用数量”为课税数量；3、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以“收购数量”为课税数量；4、纳税人不能准确提供应税产品数量的，以应税产品的“产量”为课税数量。（二）征税数量352011年原油、天然气资源税从价计征2015年1月，税率幅度为2%~10%，具体适用税率由省级政府根据本地区具体情况确定。（二）煤炭资源税的计征361、纳税人采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。4、纳税人自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天。5、扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。（三）纳税义务发生时间37THEEND谢谢!QQ:1486478571