1125合鼎基金-让资产更智慧

合鼎基金---让资产更智慧基金发起人：和融控股集团基金托管人：中国民生银行上海分行（拟）基金全程律师：上海锦天诚事务所基金管理人：上海和融投资管理有限公司上海鼎文投资管理有限公司让资产更智慧合鼎股权投资基金募集说明书基金规模3亿元人民币基金存续期2.5+0.5年基金申购起点金额：500万元，超出部分以50万元的整数倍增加。承诺制（二次CALL投）；出资优先、时间优先,募集人数≤48预计收益预期总收益40%--48%以上，预计年收益率16%/年以上；预计每年分配8%以上，期末还本并补足年收益16%以上。有限合伙人的投资收益为基金的优先等级，普通合伙人为劣后，并承担无限风险发起人认缴出资额和融控股集团作为本基金发起人，认缴20%以上，作为基金的劣后收益人并为有限合伙人的本金收益提供补偿。投资项目和融控股昆山项目--在建优质项目、四证齐全、一期已预售、项目收益保证、抵押率高管理费年管理费率2%（确保有限合伙人年收益16%的前提下）基金发起人和融控股集团基金管理人（GP）上海和融投资管理有限公司、上海鼎文投资管理有限公司托管银行中国民生银行上海分行（负责监管资金安全和专项使用）律师行上海锦天城律师事务所（全程法律服务确保投资各方的权益）风险收益特征本基金为中低风险、中高收益的房地产投资基金。基金基本要素规范安全的法律构架严格监管制度；上海市工商管理局严格审批；商业银行基金托管，确保资金的安全和收益的分配；引进专业第三方机构律师全程服务、专业会计事务所、评估机构。项目成熟、风险锁定在建优质项目、四证齐全、一期已预售、项目收益保证、抵押率高；目标项目公司股权100%质押担保（目标公司评估价值对应的投资本金的抵押率约30%左右），为基金投资本金和收益提供质押担保；和融控股集团股权溢价回购担保保证，以保障优先受益人收益按时、足额实现。预期收益补偿安排预期总收益40%--48%以上，预计年收益率16%/年以上；和融控股集团作为本基金发起人，认缴20%以上，作为基金的劣后收益人并为有限合伙人的本金收益提供补偿。和融控股集团为基金投资项目的收益承担股权溢价回购和担保，使得基金投资收益达到预期收益水平。发起人和融控股集团实力雄厚、风格稳健房地产金融为核心业务的控股集团公司，具有“巴比伦花园”“优山美地”等一系列品牌产品的开发经验，经营风格稳重、谨慎。国家一级开发资质、上海市工商联副会长单位、江苏省工商联房地产商会副会长单位、江苏省房地产企业综合实力50强单位。卓越的管理团队国家级房地产专家、全国政协委员任本基金首席经济学家、独立董事曾任商业银行行长、运作行业标杆性项目的实业家担纲领导;曾担任国际投资机构、国内大型国有集团投资管理骨干的投资丰富的专业执行团队。基金亮点合鼎基金---让资产更智慧4一、发起房地产基金背景国内房地产投资额和销售额保持稳定高速增长商品房销售面积(万平方米),104,349新开工房屋面积(万平方米),163,800房地产投资额（万元）,482,670,700030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000240,000270,000300,0001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年-100,000,0000100,000,000200,000,000300,000,000400,000,000500,000,000商品房销售面积(万平方米)新开工房屋面积(万平方米)房地产投资额（万元）-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售面积增长率新开工房屋面积增长率房地产投资额增长率刚性需求推动下，房地产投资额、开工面积和销售面积均保持在20%的增长率投资需求短暂的受到影响后，在刚性需求的推动下，销售增长率很快恢复2010年，全国房地产销售面积达10.43亿平米，产值5.25万亿。合鼎基金---让资产更智慧5一、发起房地产基金背景总人口,124,761134,100城镇人口,41,60863,743城镇人口增长率,5.47%2.50%城市化率,33.35%47.53%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000240,0001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%总人口城镇人口城镇人口增长率城市化率GDP,2010,397,983.15GDP,2000,99,214.55社会消费品零售总额,2010,156,998.00社会消费品零售总额,2000,34,152.60城镇居民人均可支配收入,2002,7,702.80城镇居民人均可支配收入,2010,19,109.44050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,0001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.00GDP社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入货币供应和居民储蓄的高增长和高存量是中国住房增量价值和住房存量价值快速攀升的主要动因。目前住房市场已经阶段性透支了未来需求，需要适度调整；但从发展角度看，国际比较显示中国住房价值存量仍然合理。低杠杆意味着对房价下跌的承受力强，而巨量存量资金也使行业调整或低于预期，我们认为经过1~2年小幅度调整，住宅行业将进入以改善性需求和中低价保障房同时发展的下一个十年。合鼎基金---让资产更智慧住房价值量随货币供应量、居民储蓄的增长而增长：过去十年中国名义GDP、储蓄、M2和住房价值存量的复合增速基本一致，且货币供应增速近似于房价增速与CPI之和，其他国家也表现同样特征，表明房价上涨同样是货币现象。未来几年，我国M2和居民储蓄有望保持10%以上增速，住房价值量也将稳中上升。中国房地产资产总体规模仍然合理：2010年末，我们估算中国房地产资产总存量97万亿元，其中城乡住房74万亿，写字楼/商业/工业地产14万亿，在建工程及储备土地10万亿，与居民储蓄存款、GDP和M2三项指标之比分别为2.8倍、2.1倍和1.2倍，与美国相当，但显著低于日本；房地产占国民净资产的66%，占居民净资产的60%，低于多数发达国家，如果经济增长可以持续，中国住房价值并未高估。中国住房市场负债率低，不怕调整：中国住房金融市场起步较晚，住房按揭贷款占GDP的比重均只有16%，占居民储蓄存款的25%，远低于发达国家平均水平，意味着对房价下跌的承受力较高，也意味着未来行业发展空间还很大。一、发起房地产基金背景050001000015000200002500066.577.588.52008…2008…2008…2008…2008…2008…2007…2007…2007…2007…2007…2007…2007…2007…2007…2007…2006…2006…2006…2006…2006…2006…2006…2006…2006…2006…2006…图：美金对人民币汇率与上海商品住宅均价走势（2006－至今）合鼎基金---让资产更智慧货币供应量增加是过去7年房价上涨的主要因素：中国房地产市场自2003年开始经历了快速发展，2010年底较2003年房价涨幅为2.1倍，而同期货币供应量3.3倍，GDP涨幅2.9倍，居民储蓄存款2.9倍，可支配收入涨幅2.3倍。房价是一种货币现象——货币供应增速近似等于房价增速与CPI之和注：上述增速为2000-2010年间的平均数资料来源：各国统计局，OECD，中金公司研究部（2001-2010）货币供应量年均涨幅住房价格年均涨幅年均CPI中国18%9%2%美国6%4%2%香港7%7%1%韩国9%5%3%英国10%7%2%德国4%1%2%一、发起房地产基金背景合鼎基金---让资产更智慧一、发起房地产基金背景目前投资环境下的投资机遇2010年，中国个人可投资资产达到了62万亿人民币，比2009年增长了19%；个人可投资资产1000万人民币以上的高净值人群也达到了50万人之巨，比2009年增长22%，这些高净值人群持有的个人可投资资产规模达到15万亿元。货币供应量快速上升、高通胀的预期压力、负利率时代，使得资产的保值和增值压力加大，合理的资产配置让资产更智慧。-------你不理财、财不理你开放式基金近3年顶级基金经理管理的基金收益达不到同期银行存款收益股票长期熊市下缺乏明确的投资机会；可能您已经被套黄金价格历史高位历史证明并非保值增值品种PE5+2期限、创业板市盈率降低炒房限购、交易成本高另类理财产品艺术品、酒类等收藏，特点：小众、“发生即损失”合鼎基金---让资产更智慧9房地产基金是目前中国最具投资吸引力的投资方式之一房地产基金应运而生中国房地产市场并不缺资本，缺的是金融投资工具和地产金融投资平台。中国房地产基金的兴起，将为丰富的民间资本资本提供一条收益高且风险相对较小的投资渠道。2007年6月，中国开始实行的修改后的《合伙企业法》，为中国的房地产基金的成立提供了法律依据。有利于将专业管理能力和资金相结合房产私募基金是一种将中小投资者的资金和基金管理团队投资管理能力、房地产开发专业团队有机结合的有效机制。“瀑布式分配结构”LP在这一收益分配结构中一般处于优先地位，基金的收益先按出资比例向LP分配，直至LP收回出资并获得约定投资回报后，再向全体合伙人分配。但此时GP有权获得业绩报酬（一般为收益的20%）一、发起房地产基金背景房地产股权投资基金1234主动管理财富，分享房地产行业增长行业门槛，需要专业公司与经验资产规模化才能发挥集合功能机构投资，具有严格的风险管理制度合鼎基金---让资产更智慧昆山巴比伦广场项目处于昆山城南门户核心区域，未来发展及升值空间巨大。项目紧临高铁城铁站前商务区，其高起点的规划及特殊的功能定位无疑拓展了本项目的想象空间。项目处于客流量高度集中的高铁站与火车站南广场之间(各距500米左右），高密度的人流量决定了项目具有极高的商业价值占地面积4.85万㎡总建筑面积14.62万㎡地上建筑面积12.18万㎡10幢6-11层住宅，4幢18-29层酒店式公寓多层、小高层3.66万㎡酒店式公寓6.38万㎡商业1.85万㎡地下建筑面积（车位580个）2.44万㎡容积率2.5建筑密度27%二、拟投资项目概况及投资计划合鼎基金---让资产更智慧围绕高铁站点，昆山市规划了中华商务区，占地面积约2平方公里，规划人口6万人。商务区分为站前商务区和服务外包集聚区。巴比伦国际广场位于人民路与中花园路交汇处，与中华商务区紧紧相依。巴比伦国际广场总建筑面积12万平方米，涵盖住宅、办公和商业三种产品。住宅10幢，包括7幢多层和3幢小高层。首先上市销售的就是多层公寓，2011年5月7日开盘，2012年12月交房。特别值得一说的是多层得房率86%，在高铁板块多层新房仅此一家。公寓式办公3幢，单套面积28-62平方米，将会精装交付出售。主题商业街地上建筑面积约2万平方米，社区自身规划有2万平方米的主题商业街。一期交房后，可依靠周边小区衡山路和中华路上的社区商业。乐购商圈距社区1.5公里左右二、拟投资项目概况及投资计划项目楼号可售可售已售已售销售金额均价(套）(㎡）(套）(㎡）（元）(元/㎡）多层1号353197.02222003.5516,721,4478,