公司债券信用评级报告

公司债券信用评级报告分析师刘洪涛电话[phone]邮箱[e-mail]金磊电话[phone]邮箱[e-mail]李晶电话[phone]邮箱[e-mail]传真：[phone]地址：天津市和平区解放北路165号（300040）Http：//公司债券信用评级报告信用评级报告声明除因本次评级事项天津中诚资信评估有限公司（天津中诚）与广州东华实业股份有限公司构成委托关系外，天津中诚、评估人员与广州东华实业股份有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。天津中诚与评估人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本信用评级报告的评级结论是天津中诚依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因广州东华实业股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。本信用评级报告中引用的公司相关资料主要由广州东华实业股份有限公司提供，天津中诚对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但天津中诚的核查和验证不能替代发行人及其它中介机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。广州东华实业股份有限公司公司债券信用等级自本期债券发行之日起至到期兑付日有效；本期债券存续期间，天津中诚将持续开展跟踪评级，根据跟踪评级的结论，在存续期内该债券的信用等级有可能发生变化。广州东华实业股份有限公司3公司债券信用评级报告一、主体概况广州东华实业股份有限公司（以下简称“公司”或“东华实业”）的前身为成立于1983年6月的广州东华实业公司，1988年9月经广州市经济体制改革委员会穗改字（1988）3号文批准，改组设立为股份有限公司，并于1988年12月经中国人民银行广州分行（1988）穗银金字285号文批准向社会公开发行股票30万股，每股面值100元。1993年4月，经广州市经济体制改革委员会穗改股字[1993]14号同意，公司股票拆细为每股面值1元。经中国证券监督管理委员会以证监发行字[2001]6号文核准同意公司社会公众股票上市流通，公司股票于2001年3月19日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码：600393。2003年7月18日，公司原控股股东广州东华实业资产经营公司与广州粤泰集团有限公司（以下简称“粤泰集团”）签署《股份转让协议》，将广州东华实业资产经营公司持有的占公司总股本55%的国有股11,000万股转让给粤泰集团，本次股权转让获得了国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]163号文件批准。截至2008年底，公司总股本为30,000万股，其中粤泰集团持股48.83%，为公司控股股东；北京京城华威投资有限公司持股7.41%；其他无持股比例超过5%的股东。公司实际控制人为自然人杨树坪。公司注册地址：广州市寺右新马路170号四楼；法定代表人：杨树坪。公司主营业务为房地产开发，目前主营业务收入来自于北京地区、广东江门地区以及广州地区的商品房开发、销售。公司本部设有设计技术部、财务部、工程部、预结算中心、企业管理与发展部等10个职能部门（见附件6）。截至2008年底，公司拥有在职员工625人。截至2008年底，公司（合并）资产总额251,129.92万元，负债合计158,825.57万元，所有者权益（含少数股东权益）92,304.35万元。2008年，公司实现营业收入129,196.58万元，净利润（含少数股东损益）13,544.18万元。二、本期债券及募集资金投向1．本期债券概况本期债券名称为“广州东华实业股份有限公司2009年公司债券”，发行规模为人民币3亿元，债券的期限为6年。本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。票面利率由发行人和保荐人（主承销商）通过市场询价协商确定。本期公司债券采用抵押担保方式，公司及其控股子公司将其合法拥有的部分房产及国有土地使用权作为抵押物进行抵押，以保障本期公司债券的本息按照约定如期足额兑付。2．本期债券募集资金投资项目根据公司2009年2月15日第五届第三十九次董事会通过的《关于发行公司债券的议案》，公司拟安排部分债券募集资金偿还商业银行借款，优化公司债务结构，其余募集资金用于补充流动资金。广州东华实业股份有限公司4公司债券信用评级报告三、行业分析房地产行业是国民经济的基础性传统行业之一，产业关联度高，既是推动国民经济增长的重要引擎，同时，对众多行业的发展具有带动作用，在国民经济中具有重要地位。1．行业状况近年来，我国的房地产开发投资一直保持在30%左右的增长水平。尤其是2006年、2007年，由于长期的低利率政策、人民币升值预期和市场的刚性需求增加等原因，房地产行业出现了爆发式的增长，房价攀升到了历史高点。但从2007年11月开始，国家宏观调控政策的作用开始显现，房地产市场景气回落。（1）房地产开发投资规模与速度2008年，在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，房地产市场全年都在经历调整，市场供给方资金链条绷紧。根据国家统计局的统计数据，2008年全年全社会固定资产累计投资额172,291亿元，同比增长25.5%；房地产开发投资完成30,580亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资增长率4.60个百分点，占固定资产投资的比重为17.75%，比上年略有降低（见图1）。按工程用途分，2008年房地产投资中，商品住宅投资22,081亿元，增长22.6%；办公楼投资1,112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3,200亿元，增长14.9%。图12001～2008年全社会固定资产投资、房地产开发投资及其对比0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.00200,000.002001200220032004200520062007200815.51616.51717.51818.519全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资所占比例（%）资料来源：国家统计局2008年由于受经济危机的影响，房地产整体投资规模趋缓，其在城镇固定资产投资规模中所占比例呈现下降趋势（如图2），从年初的32.06%下降到22.28%。同时在宏观经济的刺激作用下，12月份的城镇固定资产投资额达到全年的峰值20,553.11亿元，但房地产投资额变动不大，达到4,578.45亿元，占城镇固定资产投资总额的22.28%，可见房地产投资在中国政府08年末启动的经济刺激计划中表现偏弱。广州东华实业股份有限公司5公司债券信用评级报告图22008年城镇固定资产投资、房地产投资及其对比单位：亿元（左轴）、%（右轴）0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.002008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-1205101520253035城镇固定资产投资房地产投资房地产投资所占比资料来源：WIND资讯中国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。随着城镇住房制度改革的深化，住房货币化分配制度的确立，个人住房消费逐渐成为市场主体。从图3中可以看出，1998年以来住宅投资在房地产投资中占比平稳上升，虽然自2003年开始，国家加强了对房地产投资过热的宏观调控，但住宅投资在房地产投资中的主导地位没改变，并呈现上升趋势，2008年达到72.21%。图31998～2008年房地产开发投资、住宅开发投资及其对比单位：亿元（左轴）、%（右轴）0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.00199819992000200120022003200420052006200720080.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00本年住宅完成投资额（亿元）本年房地产完成投资额（亿元）住宅投资所占比例（%）资料来源：国家统计局需要注意的是，2008年住宅投资占房地产投资的比例波动较明显（见图4），2008年10月住宅投资占比达到74.77%后突然下滑，12月份更是下滑至全年的低点68.13%，但同时也应该注意到住宅投资的绝对值为2,748.60亿元，为全年最高，可见住宅类投资虽在房地产投资中占比下降，但总量并未下降，该现象是由于我国在08年四季度开始实施的宏观经济调控政策引起的，在拉动经济的同时，增加保障性住房，所以住宅类的供给规模也会维持在一定水平上。广州东华实业股份有限公司6公司债券信用评级报告图42008年房地产投资完成额、住宅投资完成额及比例变化单位：亿元（左轴）、%（右轴）0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.002008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-1264666870727476住宅开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元）住宅投资所占比（%）资料来源：WIND资讯（2）开发资金来源根据WIND数据显示，2008年中国房地产开发企业累计到位资金38,146亿元，同比增长2.36%，较2007年增速下降了36.21个百分点，资金来源主要包括自筹资金、其他资金和国内贷款（见图5），其中自筹资金主要包括企事业单位自有资金，占自筹资金比例为57.61%，其他资金主要包括定金及预付款，占其他资金比例为61.57%。图52008年房地产行业资金来源构成国内贷款19.02%利用外资1.90%自筹资金39.54%其他资金39.54%资料来源：WIND资讯2008年以来，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，订金、预收款和个人按揭贷款在房地产投资开发资金中的占比下降，而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大、成本增加。在央行发布的《2008年第四季度货币执行报告》中披露，在2008年贷款投向中，人民币中长期贷款主要投向为基础设施行业、房地产业和制造业，其中用于房地产业的中长期贷款为2,407亿元，占新增中长期贷款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%，用于房地产项目的中长期贷款比例在下降，很可能是由于资金贷出方对于远期不确定风险的回避，出现了惜贷现象。中长期贷款减少会增加房地产企业的短期融资压力，加速部分房地产企业的资金链紧张状况。（3）土地供应情况2008年在国家一系列的宏观与行业调控政策实施后，房地产开发企业购地热情出现降温，加广州东华实业股份有限公司7公司债券信用评级报告上房地产开发企业销售与融资不畅使资金偏紧，土地流拍、退地等现象开始出现，据中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍宗数约1,300块，土地面积约6,000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右，土地供求关系较2007年明显发生了逆转，如图6所示，居民和商业用地价格指数出现了明显的回落，其中居民用地土地价格指数由121.70回落到103.42，商业用地价格指数由116.50回落到103.97，供大于求的市场情况和宏观调控的压力，使得土地价格出现了调整。图62008年房地产土地价格指数90.0095.00100.00105.00110.00115.00120.00125.002008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008