创新叠拼研究

创新叠拼产品专项研究12前言叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点，主要满足开发商最大化别墅量的需求。经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼别墅的需求及发展趋势。3八层叠拼简介7F6F5F4F3F2F1F8FB4B4B3B3B1B1B1B1B2B2B2’B2’8层叠拼，共12户均为跃层户型,单栋面积1657.9平米，容积率可达到1.2户型编号套内建筑面积(㎡)本套建筑面积(㎡)B1120.13141.13B2116.45136.81B2'119.09139.90B3115.38135.55B4114.44134.45组合方式示意4二层一层B1B1B1B1B1B1B1B1下叠户型立体组合关系示意5B1户型套内面积：120.13㎡，实得使用面积：162.6㎡，赠送面积：42.4㎡，赠送率35%（未含花园面积及后期花园搭建房间面积）产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面下叠3变5120.13未知16.186.4825.142.72无141.13优势：3变5房设计，动静分区、挑空赠送，橫厅设计。劣势：入户由阳台进入，无电梯入户，一层卧室外为中叠花园。全赠送半赠送改造前改造后一层改造后改造前二层6中下叠户型立体组合关系示意四层三层B2B2B2B2B2’B2’B2’B2’7B2户型套内面积：116.45㎡，实得使用面积：167.3㎡，赠送面积：50.8㎡，赠送率44%（未含花园面积）产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中叠3变4116.45无12.14.223.4517.11无136.8改造后改造前改造后改造前入户楼梯优势：3变4房设计，动静分区、挑空赠送，橫厅设计,劣势：入户由阳台进入，无电梯入户全赠送半赠送四层三层7F6F5F4F3F2F1F8F8B2’户型套内面积：119.09㎡，实得使用面积：163.2㎡，赠送面积：44.1㎡，赠送率37%全赠送半赠送产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中叠3变4119.09无7.38无23.4516.95无139.9改造后改造前改造后改造前四层三层优势：3变4房设计，动静分区、挑空赠送，橫厅设计,电梯入户劣势：无7F6F5F4F3F2F1F8F9中上叠户型立体组合关系示意六层五层B3B3B3B310B3户型套内面积：115.38㎡，实得使用面积：234.5㎡，赠送面积：119.2㎡，赠送率103%全赠送半赠送产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中上叠3变5115.38无5.171.3626.0419.2无135.5改造后改造前改造后改造前优势：3变5房设计，动静分区、挑空赠送，橫厅设计,电梯入户，超大露台赠送劣势：无生活阳台六层五层11上叠户型立体组合关系示意八层七层B4B4B4B412B4户型套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡，赠送面积：111.2㎡，赠送率97%全赠送半赠送产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面上叠3变4114.44无5.161.4221.9413.0812.2134.4优势：3变4房设计，动静分区、挑空赠送，橫厅设计,电梯入户，屋顶露台赠送劣势：入户楼梯处空间不便利用。八层入户楼梯改造后改造前七层改造后改造前屋顶13建筑细节赏析14建筑细节赏析15七层叠拼简介7F6F5F4F3F2F1FA4A3A3A2’A2’A2A2A1A1’A1’A1户型编号套内面积(㎡)建筑面积(㎡)A1128.22149.98A1'122.68143.50A2130.26152.36A2'127.32148.93A3122.95143.82A4118.56138.68组合方式示意7层叠拼，共11户，其中A1为平层户型，其它为跃层户型，单栋面积1586平米，容积率可达到116下叠户型立体组合关系示意A1A1’A1’A1一层17A1户型全赠送半赠送改造前改造后产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面平层4房128.2未知21.76无无5.44无150.0优势：标准四房设计，动静分区，阳台大。劣势：室内赠送少，无可变房间，入户须阳台进入，除主卧为套房其他房间共用一个卫生间。套内面积：128.2㎡，实得使用面积：144.52㎡，赠送面积：16.3㎡，赠送率13%一层7F6F5F4F3F2F1F18A1’户型全赠送半赠送改造前改造后产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面平层4房122.7未知20.76无无5.44无143.5优势：3.5房设计，有可变空间，动静分区。劣势：室内赠送较少，入户须阳台进入，除主卧为套房其他房间共用一个卫生间。套内面积：122.7㎡，实得使用面积：138.5㎡，赠送面积：15.8㎡，赠送率13%一层7F6F5F4F3F2F1F19中下叠户型立体组合关系示意二层三层A2A2A2’A2’A2A2A2’A2’20A2户型套内面积：130.3㎡，实得使用面积：228.4㎡，赠送面积：98.2㎡，赠送率75%产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中叠3变4130.3无5.6663.3624.467.52无152.4改造前改造后全赠送半赠送优势：3变4房设计，动静分区，超大露台赠送、挑空赠送。劣势：无电梯入户，无生活阳台三层二层7F6F5F4F3F2F1F21A2’户型套内面积：127.3㎡，实得使用面积：220.2㎡，赠送面积：92.8㎡，赠送率73%改造前改造后全赠送半赠送产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中叠3变4127.34.7261.9322.635.92无148.9优势：3变4房设计，动静分区，超大露台赠送、挑空赠送，电梯入户，橫厅设计。劣势：除主卧外无其他套房，无生活阳台。三层二层7F6F5F4F3F2F1F22中上叠户型立体组合关系示意四层五层A3A3A3A323A3户型套内面积：123㎡，实得使用面积：253.7㎡，赠送面积：130.8㎡，赠送率106%全赠送半赠送改造前改造后产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面中上叠2变4123.0无13.1482.623.3618.24无143.8优势：2变4房设计，动静分区，超大露台赠送、挑空赠送，电梯入户，橫厅设计。劣势：除主卧外无其他套房，无生活阳台。五层四层24上叠户型立体组合关系示意六层七层A4A425A4户型套内面积：118.6㎡，实得使用面积：265.5㎡，赠送面积：146.9㎡，赠送率124%改造前改造后七层六层产品类型房型单户地上套内面积地下赠送阳台面积露台赠送挑空赠送飘窗赠送阁楼赠送单户建面上叠3变4118.6无15.9595.1425.5718.24无138.7全赠送半赠送优势：3变4房设计，动静分区，超大露台赠送、挑空赠送，电梯入户，橫厅设计，单梯单户。劣势：除主卧外无其他套房，无生活阳台。26建筑细节赏析27总图布局形式参考28小结产品特征：建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。溢价：与洋房产品比较溢价可达14%综合各项产品特征，可知，新叠拼产品具备优于洋房的赠送及空间使用功能，与叠拼产品相比较，则缺乏舒适性及私密性，无法取代叠拼，是洋房的有力竞争产品！