房企的融资渠道及如何防范资金链断裂

1房企的融资渠道及如何防范资金链断裂中国指数研究院西南分院吴晓桃/文近些日子，房地产商们可能有些寝食难安了。首付提高、利率再涨、银行信贷紧缩、外限令实施、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋税收……众多的调控组合拳如此密集地针对一个行业推出，不仅是在中国，哪怕是在全世界也是史无前例的。拐点、降价、打折、促销、观望……一些对房地产极为不利的术语开始全国弥漫。从2006年顺驰神话的终结，到去年美国地产龙头PHM净亏损23亿美元，股价腰斩42%，我们隐约感觉到，“山雨欲来风满楼”了。究竟是哪个环节出了纰漏，以致曾经风光无限的房地产业变得有些岌岌可危了？厄运的导火线源于资金链出现了裂痕，甚或是断裂。我们知道，资金链是一个企业生存的根本，若是这个链条断了，就仿若人的血液停止了循环，势必是要危及生命的。若资金链仅是出现了裂痕，我们尚有补救的措施。所谓对症下药，要医治或根治房地产业的病瘤，我们首先要通透房地产业资金链的结构。中国指数研究院分析师为此归纳了房地产资金链的一个运作结构，如图1所示。图1房地产资金链运作结构图从图1我们可以看到，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。而在前期置地阶段和开发楼盘阶段，是需要大量资金投入的，这些资金主2要来源有：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。在这三个阶段，所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。只有当一个企业的开支平衡了，它才会生存下去，而企业的壮大，则是需要收入大于支出才行。若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，这也会导致一个企业的倒塌。首先，我们来看看资金来源。自有资金：过去许多房地产业只需付15%的土地款，再加上50%甚至全额的垫资和预售，可能只需30%左右的银行资金就可以完成一个项目的操作，可谓是“空手套白狼”。但是在当前的新政下，一个房地产项目或企业必须有35%的自有资金做保障才允许启动，否则，银行是不会贷款给他们的。这就使得房地产业的准入门槛大大提高，不是随便哪个皮包公司就可以介入的。因此，房地产企业的自有资金必须充足才行，必须给自己留有充裕的后备资金（起码要达35%以上），否则后续项目无法开展。银行贷款：这种资金来源需要支付一定的资金使用成本，即贷款利息，而国家的贷款利息是芝麻开花节节高，仅2007年，就一共加息了8次。而且，即使在越来越高的贷款利息下，银行也不是任何开发商都要借贷的。随着存款准备金额的再次提高，银行可以拿出来放贷的资金也越来越少，因此，银行在审核贷款时要求也日益严格。股票：也就是股权融资，主要适用于打算上市或已经上市的企业，可以通过发售股票或股票增发的方式，为新投资项目筹集资金。但对于刚开始房地产投资或操作经历很短的开发商，股票融资的难度比较大。此方法只适合口碑好的大企业，不宜普及推广。重庆的龙头地产龙湖最近正在为上市作积极准备，比如引进战略投资者、人事储备等一直都在有条不紊地进行，而多方面的报道显示，龙湖地产有望今年登陆香港。无独有偶，重庆另一知名地产企业金科也预计今年年底或明年年初登陆中国A股。基金：主要是通过私募基金获得。现在不少地产公司都通过私募基金融资，特别是一些规模小、实力弱的地产公司，想从银行那里贷到钱比登喜玛拉雅山还要难。不过此方法付出的借款利息比银行又高了些许。信托：房地产信托投资是一种较新的金融工具，已经在我国一些房地产企业进行了尝试，譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“哈尔滨爱建新城投资信托项目”等。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。2005年12月28日，龙湖地产掌门人吴亚军女士宣布，“龙湖·西城天街资金信托计划”共成功募得为期3年的信托资金3.0576亿元，这是国家“212”号文件后重庆第一个通过银监局备案审批的房地产信托。债券：与发行公司股票不同，发行公司债券属于企业外来资金。公司债券又称企业债券，是指股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。由于企业债券风险较政府债券风险大，因此其利率一般要高于政府债券利率，资金成本较银行贷款高。如北京华远房地产公司于1992年9月发行了2900万元、利率为10.1%、期限为3.5年的债券。海外资金：受到利益的驱使，众多海外资金都纷纷将目光转向了中国，如雷曼兄弟、德国房地产投资银行、美国凯雷、荷兰Rodamco、华平基金、新加坡腾飞集团、嘉德集团、CBL（美国房地产投资信托零售商）、南丰集团等。摩根士丹利房地产基金曾先后参与投资了上海复地、顺驰中国以及金地集团等一系列知名地产公司。但是，在“限外令”推出后，海外资金的道路已经不再那么顺畅，不过，这些政策根本不能阻止外资进入中国的步伐，尤其是在人民币升值的情况下，他们当然想借助房地产的高额回报，捞一笔就走。不过，他们走后可能留给我们的是一笔烂摊子。3民间资本：据悉，许多中小房地产商都找过山西的煤炭老板和温州的老总们借贷。但是这种操作模式不是很正规，容易引起法律纠纷，此方法不宜提倡。另外，融资渠道还有地下钱庄、与国有大企业合作等。地下钱庄的利息特别高，有的甚至达30%以上。这种方法非常危险，因为地下钱庄的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及时还上，就容易出事。尽管此方式很不安全，但是一些中小企业为了不让自己的资金链断裂，有时候也会铤而走险。几种主要资金融资方式的具体内容对比如表1所示。表1资金融资方式内容对比了解了资金链的结构，就等于找到了问题的症结。只要房地产企业在融资渠道上多开门路，未雨绸缪，那么，就很难出现断炊的情况。以下是中国指数研究院分析师建议地产商及时防范资金链断裂而应采取的措施。一、扩大融资渠道以前，地产商的主要融资渠道是银行贷款，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的70%以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上。这种单一的融资渠道非常危险，一旦银行的路子被堵死，他们就只好坐以待毙了。重庆渝能产业集团在着力打造系统资金链方面就有多种融资渠道。一是加强资本运作，积极研究上市的运作方式，实现直接融资。二是引进战略合作伙伴，促进资本多元化。三是加强资金、资产监管，提高现金流量；加强帐款回收，缩短现金周转期；认真研究存货合理量，加快产品销售速度。二、提高现金流万通地产2007年业绩不错，目前公司账面上有8个多亿的现金，公司预收款达到了32亿左右。2008年3月10日，万通地产董事长冯仑表示，万通地产对近20年的房地产企业财务报告都进行过研究，发现土地储备量从来都不是公司发展的最大保障，很多公司在行业繁荣的时候拥有大量土地储备，等经过一个周期之后，公司就扛不下去了。只有把握好节奏的公司才能长存。万通在前几年日子红火的时候，就居安思危，已经考虑到了以后的困难并作好了准备。潘石屹也称，他们公司的自有资金占到30%，其他70%基本上都是预售收入，他们公司目前持有150亿人民币的现金。三、打造品牌，保持良好的信誉重庆长安地产的高层表示，长安在各家银行的信用是非常好的，供给额度充足，银行就算调整房地产开发贷款，也主要是针对一些小型的房地产企业，长安是不会感觉到钱紧的。4可见，品牌和信誉也是金钱啊。四、减少负债，量体裁衣，不要盲目扩张目前很多开发商的资产负债率都在100%以上，一旦市场出现大规模的动荡，一些开发商将“一夜回到解放前”。相比之下，香港实力最强、最悠久，经历过多次金融风暴依然存在的房地产公司如和记黄埔、新鸿基等其资产负债率基本维持在30%～50%之间，抗风险能力极强。地产商要有多大能力做多大事，不要急于扩张而让自己陷于资金周转不过来的窘境。五、缩短周期，降价打折，推进促销，加速资金回笼有的开发商，为了追求高额的利润，把房价抬得过高，致使销售周期延长。若资金不能迅速回笼，你的企业下一步是否还能支撑都是个问题，更别奢望什么高额利润了。只有活着，才能战斗，不要让自己看着明明面包已经来了而自己已无力去接。重庆奥林匹克花园红城在今年3月8日宣布，每套房优惠达38000元，这恐怕是迄今为止重庆最大手笔的优惠活动了。另外，重庆华宇地产日前宣布购买华宇的房子若是不满意可以无条件退房，这就给了消费者足够信心，相信华宇的楼盘质量好、性价比高，不怕你退，就怕你退了后悔。六、控制成本，节约开支有的开发商，只管项目拿到手，也不管这个项目做下来是否有利润。如一些几十亿的地皮，开发商竞价时眼睛都不眨一下就一举拿下。而另外一些不必要的费用，如为了拿地而给一些政府官员行贿的钱，该省则省。所谓开源节流，无论是开发成本，还是经营管理费用，都要精打细算。中国有句话说得好，“吃不穷，穿不穷，不会算计就会穷”。七、减少房屋和土地的空置，不要捂盘其实，闲置的土地和空置的房屋本身就是很大的一笔资金，若不让这些资金流动起来，就等于把钱埋在地下。钱埋在地下能开花结果吗？况且，国家政策也规定，土地闲置两年就会被政府收回。本来打着“奇货可居”的如意算盘，到时候可能变为竹篮打水。八、忍痛割爱，顾全大局如果一些项目实在不好，或者利润不大，该割的割，该舍的舍，不要因小失大，或者为顾及颜面而勉强支撑。有时候，坦承自己在某方面的战略失误也是一种成功。九、合作开发，双赢互利如果开发商单独开发一个项目缺乏所需的自有资金，可以寻找合资伙伴。当然，有些开发商即使有充足的自有资金，也不想全部投入，合作开发可以相应地减少风险，而且还可以将其有限的自有资金投入到多个项目的开发中。比如有土地无资金的企业可以找一些自有资金比较充裕的企业合作开发，将土地使用权作为权益投入房地产项目，双方形成合作关系，以各自投入的比例分享利润。在金融紧缩时期，这将是一种比较常见的融资方式。十、商业模式、竞争策略创新不要“人云亦云”，你开发商业住宅，我也开发商业住宅，其实，经济适用房、廉租房、写字楼等的开发利润也很高，为什么一定要跟风呢？即使开发同一品种，模式和销售方式上也要推陈出新，别具特色，否则也会降低竞争力。比如南方东银置地专为都市一族量身订做的“一米阳光”在2007年11月推出的时候就极受欢迎，目前已成为重庆的青年小户标竿。“一米阳光”是重庆首个悬空建筑，首创炫彩立面设计，楼盘外立面采用了彩铝板结构设计，楼盘时尚、炫酷又极富个性，还具有隔热、降噪的功能，在彰显年轻人个性和时尚的同时也为城市景观作出了贡献。“一米阳光”还拥有攀岩墙、特色的立体景观、瀑布等，让业主可享受生活的快乐。此外，“一米阳光”还花巨资邀请了象征时尚与健康的明星孙俪作为其形象代言人。总的来看，中国房地产企业之所以会步入今天的困境，主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性，以致于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控5制、预测风险和控制风险的措施。因此，房地产企业应积建立一套适合自己的标准化道路，尽量让自己的开发流程和资金管理模式化、标准化、规范化，提高效率、降低成本、增强企业竞争力，这才是长远之计。